简单聊聊楼市里的左侧交易和右侧交易

最近的楼市，有两个事儿值得关注和分析。

一个是位于市中心的两个豪宅的法拍房：浦东联洋的仁恒河滨城和浦西新天地的翠湖天地御苑，最终都拍出了高价。

另一个是潘石屹把他在虹口的一个项目以总价35亿卖掉了， 单价5万不可谓不高，与之相对应的租金却低得可怜，租金回报已经不能算了。

对于第一个事儿，其实法拍房拍出高价已经持续很久时间了。因为法拍房其实就是上海解除限购的一个情景投射。不限购的法拍房吸引了来自全国的增量需求，这其中，越是为自住或越是为保值的客户，出价越高。

所以对于一些市中心的高品质住宅，市场总有一部分客户愿意付出全款的代价去拥有。现在是市场趋冷的时候，投资者的风险偏好，在一定程度上是自我保护为导向的，说白了就是更倾向投资地段。这不叫市中心住宅的价值回归，而是市中心的住宅变得类黄金化。

对于第二个事儿，其实大宗资产交易的红火不是一天两天，而是已经持续了快两年了。这说明机构投资者其实比法拍房的买家更保守，且保守得更早。当然，另一方面的原因是大家都要混口饭吃，很多人不理解这笔账怎么算，其实很简单，用屁股就可以算。

这两年成交的办公物业，如果拿目前的租金来计算回报率已经很惨了。如果考虑到未来的供应和存量博弈激烈程度，那租金一定是下跌的。但之所以成交还是十分活跃，主要还是资产荒大环境下的防御型配置，促使很多机构主动做多，希冀未来资产荒的加剧能够推动资产价格继续上涨。本质上这是一种右侧交易。其实整个上海楼市又何尝不是呢。

上述案例，其实都显示了驱动楼市上涨的内因继续在量变，这个量变的结果是流动性的继续下降。普通人不理解为啥不断有成交流动性还继续下降，其实很简单的，因为在不断创新高的过程里，成交套数是越来越少的，也就是缩量上涨。

我在《这里有今后买房最重要的两个关键词》写过，

房价有三重境界：1、供需决定，这个时候是消费品；2、资金决定，这个时候是投资品；3、恐慌决定，这个时候就是货币。

如果再通俗一点说：第一个层次，房子是拿来住的；第二个层次，房子是拿来炒的；第三个层次，房子是拿来保值的。

可以看到，楼市现在的换手，越来越是趋于保值导向的右侧交易。因为无论是住宅还是商办，其实已经越来越脱离了租金回报率，也就是不动产创造现金流的能力。对于低杠杆玩家，这有点像黄金投资；但对于高杠杆玩家，这又有点像风险投资，总之就是房地产投资越来越趋向非流动性投资。

和这个市场的大多数人不同，我其实不是右侧交易者，而是左侧交易者。因为买永远都是卖的先决条件，相比卖来讲，买的好的运气成分更低，专业价值更大，所以我喜欢研究买入时机。

我思考的习惯是逆向的，更注重进场成本。我在以前的文章里，会跟大家强调轮动，强调杠杆洼地，强调产业转移，这些其实都是提前布局等待房价出现转折性行情的蛛丝马迹。我不是见信号买入者，我是在信号来之前买入。所以我推荐的板块始终走在趋势前面，比如两年前的大宁，一年前的前滩和今年的杨浦。

我觉得无论左侧交易还是右侧交易，没有对错之分，讲的都是确定性，避免主观交易，结果是硬道理。

巴菲特曾经说过：“市场永远是对的。”而索罗斯则说：“市场永远是错的。”大部分人只看到了他们的手法不同，对市场的表述又不同，就误以为他们是完全对立的。其实是统一的，他们说的是不同投资阶段的不同特征，他们的投资哲学本身是一致的。

在投资结果面前，市场永远是对的；在投资过程里，市场大部分时间当然是错的。我们要用“市场永远是对的”态度去把握“市场大部分时间是错的”机会。一个强调的是不可改变的客观事实部分，一个强调的是可以运用的主观能力部分。

越是顶级城市，越需要顶级的意识形态，共勉！

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