楼8| 深圳骨灰级投资客踩盘备忘⑤：横岗置业小心"博地铁"

深圳楼市近几年一路“高飞”，并且随着原关内的福田罗湖南山等区域的土地资源越来越少，楼市的战场也跟随着土地资源一步步往原关外的区域转移。

2011年-2013年间，是宝安中心区、龙岗中心城、龙华等片区的崛起，而近几年，则是继续外拓带来的比如沙井松岗、观澜光明、坪山等区域的火热。

据链家研究院统计的数据显示，从2010-2016年的各区二手住宅年度成交占比来看，龙岗和宝安两个大区确实是呈现出逐年增高的趋势，并且2016年龙岗、宝安两区的比例均创下新高，片区房价也早已几级跳。

作为深圳的购房者甚至是投资客，究竟该如何看待深圳的这些新兴的置业版块？在均价差不多的情况下，又该怎样选择和对比？

近日，有深圳的资深投资客（微博号“种砖头私人笔记”）在网上发文，以踩盘笔记的形式深度分析了沙井福永观澜光明等片区，具体包括：

①：公明跟光明的利弊分析；

②：福永会展中心噱头大于实际？

③：观澜除了4号线延长线还有什么优势；

④：为什么平湖位置这么好却得不到相应发展？

⑤：横岗买房不建议提前布局“博地铁”

⑥：了解龙岗中心城不能只看大运片区。

以下为第五篇原文：《横岗买房不建议提前布局“博地铁”》

横岗，不熟的朋友可能不太知道横岗范围。开头先通俗的概括一下。就是龙岗线六约站开始，怡和山庄到3号线大运站中间夹着的部分——这是大家平常能接触到的“横岗片区”，实际上在南边的山坳坳里还有大康村，安良村西坑等。

除了去园山玩过的人会经过，基本也没什么可以值得今天在这边讲的。忽略横岗这个地方不大，国土面积跟沙井福永差不多，但实际建成区只有沙井的一半。

沙井建成区大概48平方公里，横岗毛估只有24平方公里。那为什么沙福并排一起讲，横岗有什么资格出来单列？从住宅主视觉来说，横岗供应要比沙井福永加起来都要多——讲到这里，沙井福永为什么贵，除了各种利好以外，还有供应时间差带来的供不应求溢价。

横岗要划分片区比较难，只能大概的分“六约片区”还有 “龙岗大道沿线”，除此之外基本都是厂房与部分农民房。规划里居住氛围比较好的是中海大山地一块，比较纯粹的住宅片区，沿着红棉路，到信义锦绣花园而止。

因为红棉路，到信义锦绣这边，基本就断头了——这边就引出了红棉路。按照原先的规划，红棉路应该是跟北边红棉三路直通，东北边穿过坳背隧道直插信息学院对接大运南片区，西段连接盛宝路。

红棉路足足烂了了十几年，还没有全部贯通（还有沙荷路，估计一辈子都不能接驳丹平快速了），所以当初宝安能短短五六年时间把松福路搞通非常不易，基本上等于全程贯通福永到公明。

包括昨天我也有提到的龙观快速（好像又叫龙澜快速，搞不清），这其实是很难的事情，而且这些路道的建设，对区域的提升帮助非常大，不可小看。由于红棉路一直未能打通，导致横岗片区很倚重龙岗大道，微循环循环不起来。

水官高速两个出入口，又完美的绕开这个急需道路疏散交通压力的片区，在红棉路西段未通之前，真的苦不堪言。其实如果康乐路能对接上水官高速，交通还会再改善一些。沿线从锦荟PARK开始是大大小小综合体商场， 然后基本上六约北住宅地块已经全部建设完毕，剩下就是不断填人的过程。

其实横岗出了比较出名的眼镜城，还在山坳坳里投了 （所谓） 近100亿搞了一个什么阿波罗产业园，相信好多人都不太知道，因为这个产业园真的在非常山坳坳的地方。然后就是当前群众非常关心的重点14号线了，14号线一直在变，所以说实话一年多前我已经失去了持续跟进的耐心。

有些朋友热衷于提前布局所谓14号线，在变来变去的规划上，除去买了固定必经站点附近的朋友，买其他地方会有会被气的吐血的可能。买房子，如果带着赌的性质去博，那出发点就是错的。

不单止是说博地铁这个问题，其实可以发散到很多问题上。跟前面谈到光明观澜相似的一个点，14号线按照目前的规划预新增六约北——但在这我还是要强调，这些东西未完全确定。

不过不影响我后面的看法。按照原先的设想，14号线通车以后，横岗到福田站的距离会拉升到20多分钟，点到点的时间毛估估在40分钟。12号线因为建设周期长，我直接忽略了，但是横岗我愿意拿出14号线来谈。

不同于沙井福永因11号线有了0到2的质的飞跃（是0到2,0到2,0到2，重复三遍），12号线作为补充意义并不那么明显。但是14号线对龙岗沿线来说，是0到1.5的飞跃。按照目前的价格，还是可以假设通车之后的价格体系的变化，五年多的时间慢慢的。

从房价层面，不会产生如11号线现在沙福的情况，因为14号线沿线是供应充足的，而沙福对应的盘真的很少——这是基于房价层面。从居住层面来看很显然，那真的是幸福来得好慢，当它来临的时候你会觉得好爽。

（此篇稿件来源微博“种砖头私人笔记”，大家如果想进一步了解，请自行关注。）