租金/出租率大曝光：万象城、大悦城等10大产品线77个标杆mall

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万象城、龙湖天街、大悦城、太古系、恒隆广场、瑞安天地、绿地缤纷城、吾悦广场等10大购物中心产品线77个标杆mall租金明细、租金年收入与出租率大曝光。

■ 商业地产云智库原创 / 唐荣荣

2016年，国内商业地产企业知名产品线77家标杆mall零售、餐饮、娱乐业态的租金明细中，万象城、大悦城、太古汇/太古里产品租金水平相对较高，首层零售租金在1000-1500元/月/㎡，瑞安天地的租金水平则相对较低。餐饮首层租金中以太古地产最高，达500-1000元/月/㎡，比肩项目零售租金水平。娱乐业态租金水平则多在150-200元/月/㎡。

从租金收入、出租率来看，龙湖天街、大悦城、瑞安天地等产品线租金收入全线上涨。而恒隆广场整体租金收入水平基本呈负增长，跌幅达6%，8个项目中有4个出租率不超过85%，遭遇史上最艰难一年。

其中，龙湖天街无论是租金收入增速还是出租率水平都是最好的，平均出租率达96.2%。综合来看，77家标杆mall中，以龙湖时代天街2期租金收入上涨最为迅速，暴涨了54.30%。

01 华润置地

万象城首层租金200-1300元/月/㎡

截至2016年12月31日，华润置地在营投资物业总建筑面积达到555万㎡，其中，已开业万象城12个，五彩城/万象汇8个，其他购物中心2个。

2016年，温州万象城、日照万象汇两个购物中心开业，开幕日店铺开业率平均94.9%。2017年计划开业深圳万象天地、上海万象城、西安万象汇、泰州万象城等4个购物中心。

2016年华润置地实现租金收入72.52亿港元，其中已开业的万象城、五彩城、万象汇20个购物中心租金收入占到45.86亿港元。

作为旗舰商业，深圳万象城租金收入依然位居所有开业项目中首位，租金收入9.86亿港元，同比下跌6.1%，平均出租率为98.8%。注意的是，无锡万象城商业出租率不到80%。

其中，杭州万象城和沈阳万象城租金收入首度突破5亿元，提升最为明显的是沈阳万象城，至今开业已6年，2016年租金收入同比增长20.6%，达5.06亿港元。其次为重庆万象城，2016年租金收入同比增长19.7%达到2.34亿港元。

数据来源：华润置地2016年报

此外，在租金收入下跌榜中，郑州万象城以年租金收入大跌42.7%尤为突出。从出租率可以看出，郑州万象城在过去一年租金收入受到大影响的关键因素还是在于出租率下跌，其商场出租率下降6.1%，仅为86.8%。

同时，在过去两年多时间里，郑州万象城处于养商阶段；加上二期建设的搁置，使得现在已开业的一期项目无论是业态还是品牌的丰富度上，都没能达到理想状态。

官方数据显示，郑州万象城（一期）在2015财年取得了1.37亿港币的租金收入。随着商业市场近两年呈下行趋势，一楼大牌迟迟未能落地；百货主力店也因各种市场因素选择了提前撤出，导致了一系列的后续连锁反应。

沈阳万象城

租金收入同比上涨20.60%

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沈阳万象城是继深圳、杭州之后的第三座万象城，可容纳近200家商铺。沈阳万象城的品牌包括【Hermès】、【LV】、【Prada】、【Miu Miu】、【TOD’s】、【Fendi】、【Bvlgari】、【Burberry】、【MaxMara】、【Hugo Boss】、【Ermenegildo Zegna】、【Cartier】。

其中：

• 【Hermès】是目前沈阳唯一店；

• 【LV】是全国经营面积第二大店及东北地区旗舰店；

• 【Prada】是沈阳营业面积最大的店铺；

• 【Miu Miu】是东北第一店；

• 【Ermenegildo Zegna】全球概念店，也成为东北面积最大的店。

同时，还拥有众多时尚品牌，包括引进东北地区第一家买手店【Sammy Collections】以及【Novo】、【7 for all Mankind】等品牌新面孔。

针对近年来百货业态品牌数量少，业绩较差的情况，沈阳万象城百货区域于2015年8月改造后重新开业。百货区域重新开业完整经营首年（2015年8月至2016年8月）业绩表现较调整前（2012年8月至2013年8月）明显提升：

? 百货区域平均租金实现196元/ 月/ ㎡，增长292%；

? 购物中心整体平均租金实现324元/月/㎡，增长57%；

? 百货区域零售额实现2.45亿元，增长75%；

? 百货区域租金收入实现4822万元，增长78%。

2017最新业态构成

数据来源：华润置地2016年度报告

2016年沈阳万象城百货区域零售额与租金收入

数据来源：华润置地2016年度报告

此外， 2016年沈阳万象城五周年庆风车大道亮灯仪式，拥有55555支风筝组成的1200㎡风车大道。为广大消费者带来最新鲜、最奇特的感官享受。

风车大道

图片来源：沈阳吃喝玩乐

02 龙湖地产

天街系首层租金150-900元/月/㎡

龙湖地产投资物业全部为商场，分别为天街系列、星悦荟系列及家悦荟系列。截至2016年12月31日，龙湖地产在全国已开业商业项目21个；在建的商业项目有6个，总建筑面积约为76万㎡。预计到2017年，商业项目超过27个，总面积超过250万㎡。

截至2016年12月31日，龙湖地产已开业商场面积为193.84万㎡，整体出租率达95.1%，不含税租金收入达19.1亿元，同比增长35.2%。其中天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为86.8%、11.4%、1.8%，租金增长率分别为37.2%、26.7%、5.3%。

其中龙湖天街系各项目租金收入在2016年全线上涨，较为突出的有重庆时代天街2期、成都时代天街1期、北京长楹天街，租金收入均较上年上涨超过30%，其中以成都时代天街最为突出，2015年底出租率仅为87.2%，2016年出租率提升12个点至99.3%。

数据来源：龙湖地产2016年报

2016年，龙湖地产商业地产领域新开业北京大兴天街、重庆时代天街3期、上海虹桥天街3座天街，分处于北京、重庆和上海3城的重要轨道交通节点。

2017年内，龙湖地产将有重庆源着天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街、重庆U城天街、上海宝山天街5个天街陆续开业，未来龙湖地产坚持在一、二线城市及其城市圈内挖掘机会，对合作开发与项目收购保持开放。

龙湖成都时代天街

日均客流已达3万，出租率达99.30%

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成都时代天街作为一个绕城外、只有不到7万㎡的商业项目，最初并未引起成都市场的太多关注。自2014年9月25日开业以来，项目的客流、销售均处于高速增长之中。

龙湖时代天街外景图

图片来源：新华网四川房产

自开业21个月来，成都时代天街总计迎客超过1600万人，商场营业额突破6个亿！ 2016年7月16日，成都龙湖天街系联动的“疯抢8小时”活动，成都时代天街当日业绩突破380万，客流突破7万人次！

时代天街全场餐饮商家单月平均坪效超过1200元，全场零售商家单月平均坪效超过1500元：

• 【NIKE】旗舰店在其体系内排名全球成交率第二；

• 【热风】大城西业绩第一；

• 【拉夏贝尔】年业绩增长率超过100%；

• 【永辉超市】单日销售笔数屡次位居四川区第一名；

• 【SFC上影国际影城】2016年1-5月票房同比增长58%。

……

目前时代天街购物中心日均客流已达到3万，仅2016年上半年时代天街儿童游乐业态的业绩就实现了100%的增长。成都时代天街的业态占比以主力店：零售：餐饮：娱乐约为4：2：2：2，出租率高达99.30%。零售向精致、快时尚等品类提升，餐饮提高品类丰富度，逐步提高娱乐服务等体验性业态比例。

03 太古地产

首层餐饮租金比肩零售，达500-1000元/月/㎡

截至2016年底，太古地产在中国内地物业组合总楼面面积为1300万平方呎，其中1170万平方呎已落成，余下的130万平方呎正在发展中。于2016年，中国内地投资物业应占租金收入总额增长6%至26.14亿港元（尽管人民币对港币贬值百分之六）。

2016年太古地产的租金收入总额为107.73亿港元，其中香港物业的租金收入总额减少，中国内地及美国物业租金总额均有增加，中国内地租金总额上升2%。

从销售业绩来看，2016年太古地产在内地已运营的商业项目中：北京三里屯太古里零售销售有6%的增幅；北京颐提港零售销售20%的增幅；成都远洋太古里零售销售有78%的增幅，但是鉴于该物业为新近开张物业，可比性较低。

数据来源：太古地产2016年度报告

广州太古汇

2016年第四季度业绩放缓近40%

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广州太古汇2016年销售业绩明显放缓，第4季度则为全年表现最好的季度，但是较2015年同期16.2%的增幅仍大幅放缓近40%。

自2012年以来，广州太古汇每年都在调整品牌组合：2014-2015年——期间太古汇共引入53个新品牌进驻，包括Roger Vivier、GIVENCHY、fresh、Loro Piana、I.T等在内的31个品牌是首次进驻广州。

在2016年，因经济环境的转变和奢侈品行业市场的调整，令广州太古汇加紧完善品牌组合。其中，品牌调整涉及调整14个品牌。其中引进的广州首店有：

• 时尚轻食【MIX by Mandarin Oriental】

• 【外婆家】旗舰店“穿越”

• 新加坡的福建菜【莆田】

• 首饰品牌【APM MONACO】

• 韩国CJ集团旗下餐饮品牌【必品阁（Bibigo）】

• 休闲西餐【Wagas】

• 设计师品牌【PURE·TEA（茶愫）】

经过2016年调整后，广州太古汇零售占比微降1%，餐饮占比微升1%，其他业态占比不变。

成都远洋太古里

2016年销售额上涨78%，出租率达92%

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截至2016年12月31日，成都远洋太古里租户已承租（包括承租意向书）92%的零售楼面，87%的可租零售总楼面面积已开业。

成都远洋太古里2015年销售额数据是19亿元，那么，根据2016年第4季度营运数据汇报中公布的78.3%增长率，可推算出项目2016年的全年销售额估计可达33.88亿元。

成都远洋太古里

图片来源：成都全搜索新闻网

成都远洋太古里较为注重品牌的独特性，此前已有【Cartier】、【Gucci】、【爱马仕】、【I.T】、【无印良品】、【ZARA】、【方所书店】、【Ole’精品超市】、【百丽宫影城】等主力店， 【MiuMiu】、【VERSACE】、【Alexander McQueen】、【野兽派花店】、【Marni】、【drivepro】、【物心】等特色品牌。

在2016年又陆续引入了不少品牌，包括一些首进成都的品牌：

• 零售品牌如陈冠希潮牌【Juice】、【三宅一生】双层集合店以及【O bag】中国大陆首店等；

• 美妆品牌如【雪花秀】旗舰店、【悦诗风吟】引入了西南首家Green Coffee和全球首间茱莉蔻SPA等；

• 餐饮品牌如【桃园眷村】、【大德酒场】、【REMICONE】、【一人前日料餐厅】等。

除此之外，成都远洋太古里对于创新品牌和新型集合店品牌也依旧保持着高关注度，譬如【轻客TSINOVA智慧电单车】、【Line Friends Café & Store】、【Monceau-LifeStyle花艺轻餐咖啡厅生活馆】等。

04 瑞安房地产

首层餐饮租金达180-300元/月/㎡

截至2016年12月12月31日，瑞安房地产在内地已落成的投资物业主要包括上海太平桥、上海虹桥天地、上海瑞红新城、上海创智天地、武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地、大连天地等项目，可供出租的零售建筑面积达91.8万㎡。

其中上海太平桥、上海瑞红新城、武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地、大连天地还在持续开发中。

2016年，瑞安房地产商业物业中，尽管物业组合中上海太平桥企业天地1至3号已出售，但投资物业的租金及相关收入仍增长6%至17.16亿元。

租金增长主要由于上海虹桥天地的投资物业持续租出，佛山岭南天地的“岭南站”、武汉天地的“壹方”及上海瑞虹新城的“月亮湾”陆续开业，以及现有已落成投资物业组合的租金上升所致。

2016年，瑞安天地系购物中心租金收入中，上海瑞红天地、武汉壹方等项目虽然租金收入增速较高，但均在2016年陆续开业，没有可比性。而上海新天地从其可租赁面积、租金收入、出租率等综合来看，无疑最佳。

数据来源：瑞安房地产2016年度报告

上海新天地

推出城市更新2.0版模式

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上海新天地项目一直被视为城市更新的样本：

它将原来石库门的居住功能，升级改造为具有生活休闲、文化、购物与娱乐功能的商业综合体，多年来一直引领着上海的时尚消费体验；无论从商业地产开发还是从旧城改造、历史保护性开发等角度看，它都可以被写进城市更新的“教科书”中。不过，这只是新天地完成的城市更新1.0版。

2015年底，新天地一口气推出湖滨道购物中心及新里两个新项目，与新天地南里、北里以及新天地时尚购物中心等“老”新天地项目联动，集聚人气效应初现。但上海中心城市土地资源有限，依靠新建项目拉动人气并不可持续。

图片来源：食话

于是便有了新天地2.0版城市更新的大胆尝试。“表演艺术新天地”则是其中第一个探索项目，它完全不同于购物中心文化演出：

首先，表演形式创新。汇集了户外多媒体影音秀、新马戏、默剧、浸没式戏剧、创意物件剧、咖啡剧、街头表演和观众参与型剧目等多种国际流行的表演形式，在国内并不常见；

其次，表演场地超越空间限制，咖啡馆、广场、餐厅、博物馆……室内外都可以成为舞台。

图片来源：食话

所产生的效果：艺术节启动前，所有免费演出的预约观看名额被一抢而光；演出期间，所有场次基本满座。

图片来源：食话

因此，艺术节对新天地的正面效应已经显现：举办期间，人流比往日有明显增加，对周边业态有很好的提升作用。更重要的是，上海新天地的探索将带来不可小觑的社会效益。

05 大悦城地产

西单大悦城租金最高，达242-1613元/㎡/月

截至2016年底，大悦城地产已拥有北京、上海、天津、沈阳、烟台、杭州、成都7个城市9个大悦城项目。杭州大悦城目前还在开发建设中，预计2018年开业。

数据来源：大悦城地产2016年度报告

2016年大悦城地产投资物业及相关物业管理服务租金收入约为31.23亿元，占收入总额的44.7%。其中大悦城零售租金收入为21亿元，同比增长了21.5%，并连续三年同比上涨幅度约达22%。

大悦城项目2016年租金收入的上涨，主要是因为朝阳大悦城、天津大悦城、沈阳大悦城运营情况良好，经营业绩较上年同期获得大幅提升；一级上海静安大悦城北座一级成都大悦城开业第一年带来收入规模的增加。

数据来源：大悦城地产

从销售层面来看，2016年大悦城项目销售额约达146亿元，同比增长23%，并在2016年全年2次“大悦疯抢节”实现了销售与客流双突破，其中“910”疯抢节实现了单日销售额达2.56亿元，客流超过1000万人次。

数据来源：大悦城地产2016年度报告

沈阳大悦城

2016年度销售额、租金实现双位数增长

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沈阳大悦城由于前期商铺租售比失调，A、B、C、D各馆业态功能定位模糊，各馆主题定位不清晰；市场竞争加剧，项目未及时转变经营思路、调整招商政策等原因， 2012-2016年处于不断调整中。于2016年度销售额、租金收入均实现双位数增长。

经过2016年调整，沈阳大悦城零售占比由53%下降到30%，餐饮占比由30%上升到45%，休闲娱乐、生活服务占比分别上升5%、3%。

此外，还将原来的停车场改造占地约5000㎡的4?街区，坐落在D馆4楼电影院旁，街区保留了停车场的主题元素，以车库文化为基底，融合轻艺术生活方式理念，精选全国有品格有调性的设计师品牌和手艺人。

06 恒隆集团

上海恒隆广场租金收入最高，达13.05亿元

截至2012年12月31日，恒隆集团在内地已投入运营8个恒隆广场，目前还有昆明恒隆广场、武汉恒隆广场等项目正在开发建设中，预计分别于2018年、2019年分期落成。

恒隆集团的租金收入在2012-2015年每年保持同比微增，分别为10%、9%、12%、7%。至2016年首次出现负增长，下降0.18%至68.57亿元，主要是由于内地租金收入同比下降了5%（内地物业占全部租金收入的52%），拉低了整体租金水平。

数据来源：恒隆地产2016年报

从各商业项目录得租金收入来看，上海港汇恒隆广场在2016年人民币兑港币汇率下跌，以及优化工程的影响下，租金收入仍能录得1%的微涨。

数据来源：恒隆集团2016年度报告

上海港汇恒隆广场

2016年下半年启动优化工程，租金收入微涨1%

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上海港汇恒隆广场从1999年开业以来，经过16个年头，也是不断调整及提升商场内品牌及业态组合以满足不断变化的消费者及市场的需求。在过去五年，上海港汇恒隆广场的国际品牌从30%提升至70%，未来还将继续引进首次进入中国的国际品牌。

图片来自：Shanghai WOW！

2016年下半年开始启动资产优化及资产改造工程，因准备启动，小部分空间已受到影响，租出率下调两个百分点至96%，不过，受惠于续租租金调升，租金收入较2015年同期增加1%。

未来上海港汇恒隆广场正门大台阶拆除后将变身开放式的超大广场艺术空间，露天表演、街头艺术都将别出心裁地不时呈现。

图片来自：Shanghai WOW！

除了入口改造拆除现有的喷泉水池，还会加两亿新建的2层旗舰店，玻璃立面，及主楼与辅楼3楼到6楼将会增加连接天桥。改建后的港汇将会有欧美一流餐厅以及米其林三星的加入，并在影院引进4DX影厅、SCREEN X特效厅，打造上海视听盛宴高地！

与大台阶一同改造的还有商场90年代设计的外立面，通透的玻璃幕墙将为各大一线品牌提供更好的展示面和通透性，提高整体商业氛围和档次。

07 绿地控股

4个绿地缤纷城租金收入不超1亿元

截至2016年12月31日，绿地自持商业已开业4个，待开业10余个。2016年内出租物业面积共197.77万㎡，获得租金收入5.9亿元。其中上海徐汇绿地缤纷城则是升级版的“绿地缤纷城”，于2016年12月试营业。

目前，绿地缤纷城已布局北京大兴、北京房山、长春、西安等地，商业影响力逐渐扩大。待开业筹备项目主要包括北京大兴绿地缤纷城2期、上海同心路创客项目、武汉绿地缤纷城等。

数据来源：绿地控股2016年度报告

上海徐汇绿地缤纷城

升级版“绿地缤纷城”

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不同于在北京市场成熟的社区商业定位，上海徐汇绿地缤纷城是绿地商业集团首个升级后的项目。其定位品质生活方式中心，集文化、美食、艺术、亲子、时尚、娱乐为一体。将艺术展示贯穿于各楼层，形成商场魔幻森林系的主题造景和屋顶巴比伦艺术展，打造名副其实的文化艺术主题的消费体验空间。

从建筑设计上，最大的亮点就是打造了一个健康步道，消费者都可以从一层直接走到屋顶，将这种健康的生活方式融入到购物中心。

健康步道

图片来自：商业与地产

并拥有1.3万㎡绿植覆盖面，以及超过1.3万㎡的商业露台，屋顶商业将打造成为集绿色覆盖、露天大屋顶，咖啡、酒吧等轻餐饮聚集业态为一体的休闲消费场所，拟吸引相似消费习惯和兴趣爱好的人们聚集。

屋顶

图片来自：商业与地产

08 新城控股

常州吾悦广场租金收入最高，达0.74亿元

截至2016年年底，新城控股已累计开业11座吾悦广场，其中3家已进入成熟期，余下的尚处于3年培育期内。2016年实现租金及管理费收入4.41亿元，同比增速达到128%，出租率达 98.96%，销售同比上升50%，整体客流同比上升35%。

其中，2016年新开业项目为成都、海口、南昌、安庆、金坛等地的吾悦广场，首日客流量均在30万人左右。

从下表11个商业项目租金收入来看，常州吾悦广场、常州国际广场租金领先，分别达0.74亿元、0.6亿元，这两个项目均已进入运营成熟期。

数据来源：新城控股2016年度报告

09 上海证大

单个项目租金收入在0.3-0.55亿元

目前上海证大商业项目主要有两个产品线：证大大拇指广场、喜马拉雅中心。截至2016年12月31日，已投入运营和在建的主要有：上海证大大拇指广场、上海喜马拉雅中心、南京喜马拉雅中心、青岛大拇指广场、南京滨江大拇指广场（在建，分三期开发）、南通壹城大拇指广场（在建，分三期开发）等项目。

2016年，上海证大仍然以上海、南京等作为重点发展区域，适时将南京喜马拉雅中心和南京滨江大拇指广场推出市场。年内上海证大物业租赁、管理及代理收入为3.74亿港元（2015年为4亿港元），由于人民币兑港元贬值所致。

10 粤海投资

广州天河城租金收入达11.52亿港元

截至2016年12月31日，粤海投资在内地的投资物业已投入运营的有1家购物中心——广州天河城， 8家天河城百货。目前正在开发建设的商业项目主要有天津天河城购物中心、广州番禺万博中央商务区。

2016年粤海投资酒店及租金收入达17.6亿港元（2015年为18.43亿港元），其中广州天河城租金收入为11.5亿港元，同比下降了2.8%。

2016年粤海投资的物业投资收入

数据来源：粤海投资2016年度报告

特别说明：文中购物中心租金收入及出租率数据皆来自10大房企2016年度报告，部分购物中心产品线首层租金数据则来自华夏同邦《国内知名开发商产品线研究》报告。

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撰写 / 唐荣荣

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