从北京到成都从未失手 太古上海商场为何开发15年？

不久前的一个下雨天，我来到上海南京西路，一个叫作“兴业太古汇”的地方。

几座低矮建筑，轮廓和颜色很雅致。路面还在施工，一些店铺已经贴上了LOGO。这是一个综合体，包括一个购物中心、两幢甲级写字楼和3幢酒店。

在上海，特别是房地产圈，很多双眼睛在悄悄注视着这个建筑群，因为这是2017年上海最重要的两家新商场之一，另一家是上海第二座来福士广场。

兴业太古汇有很多噱头，比如开发商是香港兴业国际和太古地产。

太古地产早就因为同门的太古糖、太古可口可乐有了公众基础；在房地产圈，也因为开发出三里屯太古里、成都远洋太古里，具备了明星光环。

人们说，太古地产很少出手，但“每击必中”，从未失手。

上海这个兴业太古汇究竟会不会火？

上海南京西路是奢侈品核心街区，然而，常在附近走的人是知道的，这条路核心是恒隆广场，兴业太古汇在恒隆以东数百米，人气就逊色了不少。

太古的“慢”也是出了名的，这块地2002年就卖了，但开幕时间一拖再拖。

2017年2月底，房地产服务公司，五大行之一的仲量联行上海办公室，从恒隆广场搬进了兴业太古汇的写字楼。最新的消息是，商场部分可能将在5月初试营业。

兴业太古汇会是上海新的奢侈品地标吗？

现场，Kenzo, Nike, Adidas已经贴出了自己的LOGO，此外还有戴森，腕表品牌浪琴，以及特斯拉。

太古地产开发的商业项目，有的叫太古里，比较开放、低密度；还有太古汇，是室内封闭式的综合体。太古在北京还有颐堤港，是在非核心商圈的副中心项目。

“太古这个商场整体的档次定位很难做，不能高也不能低。离恒隆广场这一核心有距离，要把客流吸引过来并不容易。”上海道宾商务咨询首席顾问萧长明说。

他认为，上海这个兴业太古汇，会更像北京三里屯太古里，不会一味追求“硬奢”、大牌。要和几百米外的恒隆广场有差异，会主打潮牌、高端时尚品牌，同时为了聚集人气，还要引入更多的餐饮。

太古地产自己也在财报里分析了上海的市场，说在店铺需求方面，奢侈品牌比较疲弱，而时尚、生活方式，以及餐饮比较稳定。

这个即将开幕的兴业太古汇，里面有250个零售品牌，餐饮比例达到30%。还有几个租户被提前拿出来营销，比如一个星巴克烘焙工坊，是星巴克美国之外第一个，此外还会有一个来自新加坡的书店PageOne叶壹堂。

这些商家不是利润大户，但文艺青年特别喜欢。太古有不少小资粉丝，与其说太古善于讲故事，不如说他们天生就有卖座的好故事。

就拿兴业太古汇这个项目来说，上海南京西路这个地块，民国时叫作“大中里”，是颜料商人奚鹤年1925年创立的。

据说是针对当时上海英国人自称“大英”，日本人自称“大日本”，而起了“大中”这个名字。直到世纪初，这里还保留着上海市内最完整、规模最大的石库门里弄。

2002年，大中里地块被香港兴业国际集团以13.06亿港币买下土地使用权，几年后太古买下了50%，开工之前，这块地上的民立中学老建筑甚至被整体平移，保护起来。

太古真是太古老了。起源于工业革命时期利物浦的一个小贸易公司，去年刚刚庆祝了200周年，已经传到家族第六代手中了。

太古1866年就来到上海，而后来是在香港写出一段历险记。

前香港特首董建华回忆过，太古在香港兴建大型炼糖厂，在十九世纪八十年代初开业时，是香港最大的雇主之一。当年太古兴建大量宿舍供糖厂及船坞员工居住。

漫长的历史，浓厚的英国式文化，使得这个公司具备了一种从容不迫、沉稳有内涵的绅士气质，喜欢英国小说、英国式风尚的人，也有很大几率是太古的粉丝。

进入内地十几年，太古只有5个地产项目，兴业太古汇就是第五个，经历了漫长的等待。从2002年拿地到现在，整整过去了15年。

对此，太古地产行政总裁白德利每次对外采访都会说，太古目光长远，做事是跑马拉松的心态，不想拼抢速度。

而他又曾十分耐人寻味地明确表示，以后如果拿地，再也不拿需要动迁的那种地了。

慢、精致、设计感、文艺……这种风格与疯狂扩张的万达广场截然不同。

太古的慢生意商业上是成功的吗？

翻翻财报，太古地产的规模不算大，去年有小幅度的增长，太古几个成熟的购物中心出租率都接近100%。

内地房地产公司常常通过销售住宅、写字楼等等获取主要收入，而太古喜欢“持有”商场写字楼和酒店，他们很大比例的收入来自收租金。

这意味着更高的经营水平和更稳定的现金流。潘石屹就曾表达过，希望自己的公司能往“包租公”的方向转型。

在北京、上海，太古没有抢到先机，但在中国奢侈品第三城——成都，和远洋地产合作的远洋太古里却成了当地的奢侈品地标。

成都春熙路边，大慈寺旁，远洋太古里是一大片深灰色中式砖瓦建筑，建筑设计与当地环境融合。街道院落很大程度上得到了保留，成为城市一景，是成都人会主动推荐你去逛的地方。

品牌的选择和排列都颇费心思，比如围绕大慈寺，奢侈品排成一排面朝马路，爱马仕，Gucci，卡地亚，而走进这个建筑群，则是书店、独立设计师和生活方式品牌。

高端、中端、平价品牌并行组合，格调很高，但不会给人可望而不可及的距离感。其中，无印良品最大的世界旗舰店，是品牌方和远洋太古里一起讨论设计和布置出来的，《好奇心日报》曾这样报道。

而北京三里屯太古里，也被打造成一个潮人聚集，可以消磨整天时光的地方。有了这些成功的先例，太古在上海这姗姗来迟的第一个项目——兴业太古汇，被关注被议论也是自然的。

最有压力的评论来自这块地。

兴业2002年拿下的时候，花费了13.06亿港币，而2006年太古加入这个项目的时候，花了约13亿人民币买下50%——4年时间，还未动工，土地价值翻了倍还多。

因为动迁，消耗了更多成本，耽误了更多时间。一拖再拖，15年之后，这块地的升值幅度更为惊人。

这一钻石地段的地价暴涨，自然会大大推升这个综合体项目的估值，然而兴业和太古并没有要卖，账面价值暴涨而已，真正的收入还是要靠租金，只能说租金会很坚挺吧。

太古始终保持着尊重规则的名声。萧长明说，国内很多商场有猫腻，经营不正规，而太古通常是按规矩来。炒地、囤地也不像是太古感兴趣的事。

今天，似乎全世界的公司，不论什么行业，都在拼命出新品，加快速度，这种氛围越来越让人焦虑和反感，转而对那些“慢”公司更感兴趣。

就像很少出新品，一直在卖神仙水的SKII，就像任凭同行一年开好几个购物中心，进内地十几年，只做5个项目的太古。

上海的奢侈品地标早已被恒隆和新鸿基夺下，兴业太古汇只能差异化，不做最顶级奢侈品了——但不管怎么做，都会“很太古”的吧？

我们向太古地产询问了兴业太古汇的进度，公司给我们介绍了一些基本情况，没有正式披露开幕信息。

你觉得，“从未失手”的太古地产，在上海会成功吗？

（来源：卢曦采访手记）