马光远：70年产权到期真的不用担心了吗？

水皮杂谈 一家之言 兼听则明 偏听则暗

《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》首次规定了“居住用地最高年限为70年”，而且还规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

1993年的《城市房地产管理法》尽管在这个问题上有进步，但依然规定：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。

必须承认，近日发布的《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的文件，在中国市场经济进程中的确是一个重大的事件。

文明始于财产权，始于对私有财产的尊重和保障。财产是公众自我发展和寻求幸福的基础，法律是否许可个人合法地追求财富，并对他们取得的财富提供法律保护，这不仅仅对每一个个人意义重大，而且对社会的发展也至关重要。看过去200年大国的兴衰，几乎都和产权的保护有关，凡是私人产权得到很好保护的国家，都能跨越发展种种陷阱，而那些产权得不到保护的国家，要么发展滞后，要么陷入战乱。

对于我们这么一个强调公有制占主导地位的国家而言，产权保护制度的进步来之不易。从承认非公经济的地位，到承认私人产权，到《物权法》的出台，可谓步步惊心，是很多仁人志士努力的结果。我非常欣慰地看到，这个文件关注到当下中国很多企业家以及中产阶层关切的问题。对民营企业家经营中的问题，提出要“严格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新旧法之间从旧兼从轻等原则，以发展的眼光客观看待和依法妥善处理改革开放以来各类企业，特别是民营企业经营过程中存在的不规范问题。”对于老百姓非常担心的土地70年到期的问题，提出要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”，等等。

文件发布后，很多专家解读说，不用担心70年后个人住宅土地使用权到期后被政府收回的问题。甚至有人说，不用担心续费的问题。我觉得，这样的看法还是有点太乐观了。如果70年的问题真的这么简单，当年《物权法》立法的时候早就解决了。

当年《物权法》立法的时候，对于70年大限之后土地使用权如何处理，争论就很大。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续展，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”因为当时关于是否无偿续期，争议很大，为了确保《物权法》早日出台，就选择了搁置争议，模糊处理的立法技术。但事实上，当时占绝大多数的意见建议是，土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。

但是，今年4月温州爆发的土地使用权到期后收取高额续费的报道，让很多人感觉到了恐惧。温州的做法尽管可恨，后来以“辟谣”的方式平息了争论，但其做法却是有文件基础的。

1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》首次规定了“居住用地最高年限为70年”，而且还规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。有人说，以后不用担心收回，可是这个文件并没有明确废除，如何让人不担心？1993年的《城市房地产管理法》尽管在这个问题上有进步，但依然规定：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。所以，老百姓的担心不是没有理由的。

笔者过去一再强调，住宅土地使用权到期后，高价续费，既违背天理，也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期，那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税；如果要征收房产税，就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。既想把地高价卖了，又想每年收房产税，此种贪婪，旷世罕见。

对于70年后的问题，必须遵照《物权法》关于“自动”续期，以及象征性收费的原则。在这个问题上，想无偿收回，让民众的房子漂在空中，或者高价续期，再卖一次地皮，都是民众无法接受，更是中国社会的稳定所不允许的。如果以此来试探，甚至挑战民意，那意味着突破了某种底线，后果不堪设想。

这一次，中央再以文件的形式提出要研究到期后的法律安排，形成稳定的预期，揣摩文件精神，当然应该乐观。但不能过于乐观，要意识到这个问题非常敏感非常复杂，不是那么轻易得能够解决。我最担心的是，最终形成的法律安排尽管不再规定要无偿收回，但估计要交一笔不小的费用续期。如果是这个结果，则仍然不是最理想的。

我个人一直坚持，最好的办法是废除1990年国务院关于土地70年的相关规定，启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年，也就是实质上的永久产权。

这样的好处是土地使用权如果有剩余年限，可以继续买卖，打破政府垄断土地市场的现状，同时，真正能够形成良好的预期，并为房产税扫除障碍。

本文作者：马光远

本文来源：功夫财经

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