房哥问答｜楼下邻居开棋牌室咋办？预售证会不会造假？

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公众号：西安房哥，QQ十群： 554741241、微博：西安房哥哥

前九个QQ群人都加满了，新开10群，群号：554741241，名额实在有限，不要重复添加，有关房子的任何问题，群里都会解答。

每周五，房哥会针对大家在买房中遇到的问题疑惑统一在微信进行回复，个人意见，仅供参考。

问：房屋面积在90平以下的如何落户？

答：住房面积低于90平米，不能选择买房落户，可以选择西安普通职工常住居民落户。核心要求是交够五年社保还不能断档，要求如下：

1、持外省市常住户口，年龄在35周岁以下；

2、与本市市区用人单位依法订立劳动合同并参加本市社会保险实际缴费满5年以上。

3、在本市市区具有合法固定住所并持有《房屋所有权证》的人员，可迁入市区落户，其配偶和未成年子女可以随迁。

剩下的落户办法还有个人才引进落户，和普通人关系又不是很大，手续更麻烦！

问：东御兰汀靠谱不，开发商加盖能拿到房产证吗？

答：先说小区，位置好，现房是优势，同时距离三号线地铁口就200多米，网上有曝出延期交房没有赔偿，物业公司明明是三级资质，却收一级资质的钱。绿化一点都没有，房子质量差的问题，单就加盖这件事，就说明开发商有点不地道。

加盖算违建，违建本身就过不了验收审批，势必影响房产证的办理，我给你举个西安很著名的例子，皇家园林小区，也是五证齐全，八年房产证下不来！

业主入住了六七年，为什么到现在还拿不到房产证？

西安市房管局市场处科长唐辉解释，根据房屋登记办法的相关规定，房产证的办理实行申请制度，一般情况下要经过两个程序：房屋竣工之后，首先由建设单位持土地规划及房屋竣工验收合格证明材料。

西安市规划局未央分局局长杨金虎：违法建设确实存在。这是在2007年审批完规划后，重新进行规划调整，小区东侧的规划路向东移了10米左右。所以开发商未经规划许可，在项目小区的东侧，三栋楼各自加建了一个单元。

原来，开发商在未经土地和规划部门许可的情况下，擅自往东占用了10米土地，占地面积大约8到10亩，共加盖了三个单元的楼房。

杨金虎：当时发现了，发现以后当时进行了制止，要求建设单位尽快完善手续，目前土地手续正在完善之中，房产证暂时下不来！

问：振业泊岸如何？佳诚长安集有等的必要没？

答：先回答第一个问题，佳诚长安集没有必要等，原因如下：

一、项目拆迁持续4年仍有80多户未完成，导致其他楼位无法开工建设；

二、是在规划面积上，因为新增西 安“幸福林带”规划，使可开发用地减少160亩，开发面积减少31万平方米，导致项目盈亏计算无法满足金融机构的测算而使开发商的融资和合作洽谈无法进行。

经测算，上述规划变更导致该公司在上述两个城改项目上的拆迁费将增加3.2亿元，拆迁户成本过渡费增加3.38亿元，融资成本增加3.65亿元。这些成本以及减少的31万平方米开发面积，总体造成近20亿元的亏损压力。

三、目前西安城改集体困局，长安集开发商失联，政府成立工作小组，但无任何进展，上百亿的这个项目很难再有开发商愿意接手！

再说振业，之前泊公馆其实做的不错，地铁口加上现房的优势，价格前阵子一下子就涨了，泊岸主要做的是洋房社区，11栋花园洋房，3栋高层，小区环境和户型是优势，目前预售证还没拿到，再等等。

问：合能公馆、橡树湾、中航华府、华洲城、龙湖优先级如何选？

答：首先合能和中航是没房了，合能个人很喜欢，在长安新区政府隔壁，户型也好，价格不高，中航和华洲城都面临大寨路拥挤和污水厂的问题，夏天味道比较大，这个你最好自己去看看，看能接受不，橡树湾土地手续有问题，是划拨用地，暂时还没解决，慎重。

都属于刚需盘，在高新这边可选范围不多的前提下，列入备选吧，龙湖当然是这几个里面开发商品牌，小区规模，绿化啥最好的了，就是价格高，位置稍微偏点。要大品牌龙湖，性价比等合能公馆二期开盘。

问：2年内交房，100平小三室，高新上班，有公立学校？

答：按照这个要求，其实高新算比较合适的，价格平均在7500以上了，可供选择的小区也不多，现在有房的伟业公馆、东方米兰国际城、满堂悦，融创高新臻园、玫瑰公馆，另外保利新开的叫保利爱尚里，也可以留意下。

如果嫌高新价高选择的少，三号线不是年底开么，就买浐灞那头的，像西岸国际花园、振业泊公馆，保利心语花园，紫薇花园洲这种地铁两头的，上班也方便，价格相比较高新低一些。高新学校比较少，不好进，浐灞相对好点，好多带学位的。

问：腾业国王镇如何，城改五证全，能不能买？

答：这个小区距离纺织城地铁站近，有两站路的距离，小区是柴马村的城改项目，虽然说是几百亩的大盘，但目前只开发了第一期，最大的优势是价格，确实便宜，赠送面积都特别大。而且有像30多平这种小户型投资的，旁边就是铁一中滨河学校，不是学位。

但问题也比较突出，首先小区品质不高，楼间距较小，梯户比很高，其中小面积的户型设计的不太合理，冲着便宜投资可以买，改善的还是看看旁边的普华浅水湾好点。

问：浐灞比紫薇永和坊水平好的楼盘，容积率要求低，价格不限？

答：其实很多，由于浐灞的地价与其他区域相比会低很多，住宅的建筑密度也会比较低，一般不会大于30%，容积率一般控制在在2-3.5之间，永和坊容积率2.7，绿化40%，像浐灞的湾流就是别墅现房，包括龙湖源著，紫薇花园洲，自然界，枫林九溪、高科麓湾、世园大公馆都有这样的房子，大三居一般就是洋房了，龙湖源著和悦墅都可以看下，浐灞整体价格不算高。

问：住四层三层邻居开棋牌室扰民，怎么办？

答：这种现象很普遍，《西安市物业管理条例（修订草案）》5月份听证中就有禁止利用住宅开设小饭桌、托管班等学生托管机构，以及私房菜、棋牌室等经营服务场所。一般都是物业劝其搬离，如果还不行，可以要求物业对开设麻将馆的租住户采取断水断电措施。或者扰民可以打110，或给街道办投诉！

问：预售证会不会造假骗客户？

答：造假的比较少，偷偷卖已经违法了，造假岂不是作死，能查到的是

临潼骊山名居之前伪造过，假的预售证好多为复印件，内容都是手写，且字迹潦草难以识别，与城建局下发的有较大差别，预售证一定要去房管局网站（房99服务网）查询，以官方为准，西安一直在严查五证不全违规销售的，这种给房管局举报，一查一个准，另外有土地证才会给预售证的。

问：大华曲江公园怎么样，买了值不值？

答：消息少确实是因为位置偏的缘故吧，之前去过一次，坐公交在富力城下，还得走一截子，小区非常大，高层洋房啥的都有，绿化高容积率也低，但物业评价不太好，房子个人觉得还是值得，航天城这边四号线地铁也有了，等通了以后会好很多，目前确实生活不便，交通是个大问题，城南长安这边工作的还适合，别的区域就算了！

问：华远海蓝城和华清学府城哪个更好？

答：海蓝城本身小区挺好的，绿化做的好，已经也业主入住了，去和他们偏偏，啥都知道了，可以买，但根据业主反映，海蓝城小学8月11号被报道有违规加盖的情况，业主称华远海蓝城小学，是华远地产和后宰门小学合作开办的私立小学，主要供华远海蓝城的业主子女就学。多名业主反映，华远海蓝城小学14年开始招收第一批学生，当时主要是该小区一期的业主子女就学，去年该项目二期陆续有业主入住，“该上学的娃多了，教室就不够用了，所以就在顶层加盖。现在已经被制止，不知道会不会对上学有影响，需要你去详细的问下！

华清学府城算是城东最早很大的社区了，小区60多栋楼，位置也挺好，目前卖的是五期，43#楼9月17日刚开盘，建筑面积92㎡、136㎡，价格6500元左右，小区内配套建大华清小学、建大华清幼儿园，生活设施啥的都很方便，算是刚需小区，环境不如海蓝城，价格是优势！

本期房哥问答就到这里，大家有任何问题可以加QQ群：554741241，里面有7000西安业主，大家互相交流。