马光远：史上最严调控下，房价会大跌吗？

国庆期间的限购成绩单可谓壮观，短短七天时间，北京、天津、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州共19个城市出台了限购限贷政策。

这次楼市限购限贷有三大特点：一是时间集中在国庆黄金周，传统的购房的黄金窗口，选择在这个时间，说明管理层不希望过热的房市借黄金周失控；二是大多是在半夜出台。熟悉中国宏观政策的都明白，凡是夜深人静出台政策的，后面透露的信号是很明确的，那就是对市场目前的表现不满意，甚至可以说是强烈不满；三是力度之大，前所未有。首套房贷有的提高至35%的历史高点，二套房贷甚至有提高至80%的，限购的力度也比以前更为严格，这次限购限贷，不仅仅是两年后的重启，而是以前限购限贷的加强版。

接下来的问题大家比较关心了：在如此严厉的调控风暴下，房价会否迎来大跌？

还是得吐槽一下，但凡股市房市牛气冲天，十三亿人中至少有7亿就会成为股神房神，专家遍地，各种廉价的观点满天飞。什么暴跌啊，什么拐点啊，什么大跌啊，什么资金正在悄悄逃离房地产啊。我倒真希望发表观点的都是专家，但事实上是，房地产，特别是中国房地产在经济领域里算最复杂的现象。

人类历史上，房地产泡沫数次崩盘，但每次崩盘的表现和规律都不相同，很难从中找到某些逻辑。正因为如此，经济学家才不敢去研判泡沫。当然，比较像一点的专家会动辄拿出一些图表和曲线来证明自己的判断，什么房地产总值与GDP的比值啊，什么空置率啊。但我研究房地产这么多年，我很清楚很多数据国家都不清楚，不知道他们怎么知道的，或者怎么算出来的。这么多年研究中国的房地产，我个人只相信市场表现出来的一些特征和指标，也很少动辄去将暴跌大跌等耸人听闻的结论。

这次调控风暴来得的确很猛，但对下一步房地产走势的影响的判断，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意图。很显然，管理层选择在国庆黄金周期间紧锣密鼓出台史无前例的限购限贷政策，目的恰恰是防止房地产继续过热后出现崩盘的危险，而不是为了加速其崩盘。这个时候出台限购限贷政策，目的是为了保护房地产市场，而不是为了打压房地产市场，目的是为了让房市不要重蹈去年股市的灾难，而不是加速房地产灾难的来临。

如果在黄金周期间不出台政策，从之前的情况看，由于市场已经形成强大的合谋的力量，房价继续上涨，市场继续疯狂，杠杆继续增加的趋势很难改变，如果对此置若罔闻，势必加速房地产暴涨之后暴跌的来临。所以，我的结论是，这明明是通过人为的为市场降温，呵护市场，确保市场不要出现严重的问题，导致系统性风险。

其次，就市场本身而言，主要数据和指标的拐点其实早已经到来，无论是房地产投资的下滑，还是销售数据、都已经明白无误地显示拐点已经到来，但今年房地产市场在地方政府控制土地供应导致遍地地王、市场过度渲染避险需求的情况下，导致市场恐慌情绪空前，投资投机需求前所未有的膨胀，乃至于在市场拐点已经出现的情况下又出现了疯涨的局面，就市场本身而言，不管是否出台调控措施，在六个月的周期内市场降温是大概率。

第三，这次出台限购限贷的19个城市，针对的对象都很明显，主要是抑制投资投机需求，抑制过度炒作。19个城市都把土地供应放到第一位，也说明高层对地方政府炒作土地稀缺导致的恐慌很不满。

因此，当下中国房地产市场最大的问题不是房价太高，而是投资投机过剩，人为抑制供应导致的价格暴涨必然会出现调整，避险需求未来一定会抛售，而一点抛售出现，这个市场预期逆转，巨大的杠杆很有可能引发系统性风险，这是高层不愿意看到的。

至于本轮房价没有太惊艳表现的城市，特别是我之前指出的没有危险的一些城市，的确出现了一个价值洼地，特别是像西安、长沙、重庆这些省会城市，本轮几乎没涨。而价格已经很高的城市，不见得就是最危险的城市，比如北京，土地供应紧缩到如此严重的程度，今年已经供应的土地不到计划的10%，恐慌性的需求仍然存在，即使出台严格限购，预期仍然不会改变。但那些没有稀缺概念但出现暴涨的城市，已经非常危险。所以，价格的表现是很复杂的，不可能出现普遍的下跌或者上涨，中国房地产市场极其鲜明的区域性决定了，出现什么普遍性大涨或者大跌已经基本不可能。

第四，必须承认，中国的房价已经太高，从任何一个指标去衡量，中国目前一些城市的房价完全可以位列全球最高房价行列，房价几乎透支了未来几十年的概念和增长空间。就投资的角度而言，如此高的房价投资的风险已经很大，中国大城市住房作为最好投资品的时代在结束。再加上，住房供应已经基本足够，现在在建面积和二手房，完全可以满足中国未来城镇化的需要，除了极个别的城市，我仍然建议中国的高净值人士可以减持手头的房子，以规避房地产小周期调整的风险，用任何理由去解释，中国房价目前都已经高到不胜寒的程度。

第五，当然，如果真的要反思，必须指出，本轮以“去库存”为主题的房地产刺激政策完全偏离了主题，这是事前就可以预料到的。我多次指出，面对如此庞大的市场，政府没有能力去抑制房价上涨，也没有能力帮助市场去库存。而且，“3.30新政”全面放松和去库存的初衷也是背道而驰的，全面放松意味着刺激的主要是投资需求，大城市会更热，而三四线会更冷，这是正常的。至此我们可以基本认为，本轮去库存的政策完败，不尊重市场，一厢情愿寄托于农民工去库存，是完全不懂中国的房地产市场，政策制定者应该再次反思。

最后，限购限贷尽管严厉，但从过去的经验看，仍然不足以让市场很快降温，市场的各种力量仍然会博弈，局部市场仍然会高烧不退，如果这样，还会出台什么政策？我前面已经说明，这次出台限购限贷是为了保护这个市场不重蹈去年股市的覆辙，如果真要打压，完全可以学习温哥华的政策，市场立即冷冻。现在只是重启限购限贷而言，增值税、印花税还没收紧呢。如果市场继续疯狂，税率肯定会调整。

至于国际货币基金组织亚太部建议中国推出房产税，就是纯粹不懂中国房地产市场的胡言乱语了。熟悉我的都知道，我在分析房地产市场的时候从来不提房产税，是我认为短期内根本不可能征收，更不可能影响中国房地产市场。当然，中国房地产市场的杠杆已经很大，但最大的泡沫不在房子，而在土地。限购限贷可以抑制投资的泡沫，但抑制不了土地市场的泡沫。当然，拆除泡沫需要智慧和耐心，且不可犯去年股市的错误，涨的时候到处吹嘘改革牛，等到杠杆不可收拾时，又粗暴拆除，最终毁了市场。所以，预言中国房子还会暴涨或者暴跌的人恐怕都要失望了，市场会降温，但市场一定不会冷冻。（文/著名经济学家马光远；来自光远看经济）