公积金贷款买房，得先想三件事！

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本期作者：M君，盛夏房地产后市场研究创始人，现就职于某千亿规模房企。欢迎后台来信交流租房买房话题。

盛夏后研分析

公积金贷款，给不少刚需购房者提供了低廉的融资渠道。公积金贷款门槛如何，又能在多大程度上帮到你，着急买房的你要等公积金吗？楼市火爆带来的后果不仅是房价上涨，更反映在资本的供需上。据年初多家媒体报道，全国多地如南京、苏州等，已经接近公积金“被贷空”的情况。

图片来源：网易新闻

现行公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款年利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%，全国相同。

而商业贷款，以上海为例，在标准线可以下调至九折，执行利率为4.41%。比公积金贷款高1.16个百分点。

在憧憬公积金贷款之前，首先要确认是否具有贷款资格。确认资格各地的公积金贷款资格均可以在相关公开渠道或服务柜台直接查询。M君这里以上海为例。

首先，打开当地住房公积金网站。在相应贷款类栏目中，查询贷款资格类信息。如上海规定的门槛如下。

可以看出，要求连续缴满6个月住房公积金。也就是说，刚刚参加工作的童鞋们需要半年以后才能申请。上海本地公积金网站提供一站式的直接在线查询如下图。

计划额度与时限

根据政策、个人公积金缴存情况、购买房屋的估值情况等，可以确定个人公积金贷款的额度。同样，可以在相关服务网点申请查询。这里以上海为例介绍相关额度规定。

上海公积金贷款额度的计算限制很多，较为复杂。总的来说额度与个人公积金余额及收入有关。余额越高，上限越高，但个人不超过50万。同时需要考虑贷款年限内收入需要能够覆盖贷款额度。

贷款年限也与目标房屋的新旧程度有关。以次新房为例，二手房房龄为6年至19年，公积金贷款最长期限不超过35年与房龄之差，即10年左右房龄对应贷款时间上限为25年。

着急买房，等公积金吗？

以上海为例，对于大多数拥有购房资格的首套购房者来说，达到公积金贷款的门槛问题不大。但是对于刚参加工作的年轻人，达到贷款要求、等待审批手续等工作需要7、8个月的时间，并且其贷款的额度参照其公积金缴纳的水平，一般在30万元以下。

这里以公积金贷款30万，年限20年为例，总还款额为41万。而同条件的商业贷款，总还款额约为45万。相差4万元，且经过20年的稀释，相差并不太大。

在等待的7、8个月中，房价的变化可能远远超过公积金贷款带来的利息节省。对于着急的购房者来说，答案也许是“该出手时就出手”。

注：未加说明图片来源于网络公开资料。

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