再谈住房预售制｜预售制度下，房企暴雷购房者权益如何保障？

商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。

近期，房地产行业风波不断，个别房地产企业潜在风险不断曝出，据澎湃新闻不完全统计，截至目前，已有浙江杭州、重庆、浙江湖州、江苏东台、河北石家庄灵寿县、湖南永州等地发布“购房风险提示”，其中有提示指出，购房者切勿贪图打折诱惑，避免陷入重大风险，如开发企业收取购房款，长时间不签订正式《商品房买卖合同》和不进行网签，可能造成”一房多卖”、“延期交付”、“停工烂尾”等风险。

那么，在房地产预售制度下，房企一旦出现经营困境后，购房者如何保障自身利益？若房企出现破产等情况，购房者对房屋或已付房款是否享有“取回权”呢？对此，澎湃新闻专访北京盈科(杭州)律师事务所党总支书记/股权高级合伙人陈少军以期给出专业的解答。

1．在房地产预售制度下，预售商品房购买时应注意的事项有哪些？

答：首先，购房者在签署书面材料之前需要确认这个楼盘的开发商已经取得了《商品房预售许可证》。如果尚未取得，开发商通常会通过第三方平台以签署认购协议等方式进行销售和收款。购房者在签字付款之前一定要就有关情况问问清楚。其次，在目前银行放贷趋紧的大背景下，不少开发商都面临着资金问题，预售合同签完后楼盘能否如期交付将会是购房者面临的最大风险。在此大背景下，选择大品牌、口碑好的房企开发的楼盘相对而言风险会小一点。

2．若所购期房的开发商出现经营困难，或已购商品房项目工程建设出现停工、烂尾等情况，购房者可采取哪些措施？

答：遇到这样情况，购房者能做的也只能是向开发商或销售经理以及其他渠道适时了解本楼盘的施工进度、停工原因以及何时复工等有关情况。在此，尤其要特别提醒广大购房者，如果不幸面临这样的状况，不要轻易选择打官司解除房屋预售合同并退还全部购房款，否则，即使赢了官司房子被退回去了但是购房款实际很难拿回来，到最后就是“赔了夫人又折兵”。

3．若已购商品房开发商出现破产，购房者对预售房屋或已付房款是否享有“取回权”？

答：依照《中华人民共和国企业破产法》第三十八条以及最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（五）项之规定，房地产公司破产后，尚未建成不满足交房条件的房屋，在客观上无法转移，但楼层、房号、面积均具体明确的情况下，属于特定物，若购房人已支付全款（含银行按揭贷款方式），则该房屋不属于破产财产，购房户有权行使取回权。如果购房者尚未支付全部购房款，则不适用上述规定，无法行使取回权。

4．若取消“预售制度”采取现房交易是否能减少楼盘烂尾或开发商跑路的情况，你如何看待商品房预售制度？

答：毋庸置疑，相比房屋预售，现房销售能够实现购房者即时拿到房屋，能够有效避免楼盘烂尾或开发商跑路的情况发生。商品房预售许可制度诞生于1994年，与我国房地产市场发展息息相关，该项制度有效解决了开发商在商品房项目开发过程中面临的建设资金问题，提高了资金使用效率，加快了商品房供应力度和速度，有效缓解了历史阶段城镇居民住房不足的现状。经过将近三十年的快速发展，伴随“预售制度”，同时出现的实际交付与宣传不符、楼盘烂尾、开发商跑路等问题层出不穷。在目前存量房销售屡创新高的楼市大背景下，“预售制度”是否还有存续的必要，是一个客观存在的争议极大的问题；但不可否认的是，开发商大概率是不希望取消这项制度的。

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再谈住房预售制丨购房人故事：一套期房，两个儿子的未来

商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。

对于购房者来说，限价的新房意味着大概率会增值，合理的房型、先进的小区设施和完善的规划都是新房吸引人的所在，但新房约等于期房，也意味着这些闪光的美好很有可能会是“水中月亮”，购房者对房屋品质甚至不敢抱有多大的期望。次新房的价格往往高于新房，购买现房的选择很大程度上只有“老破小”。

澎湃新闻采访一二三线城市的购房者，看看他们对现房期房的选择，听听他们纠结忐忑等待的故事。

一套期房，两个儿子的未来

44岁的农村人郭益林原本是村里人羡慕的对象，家里有能干的媳妇，承担家里的大事小事，还能辅导两个儿子的学业；孩子们争气，不仅听话，从小上学还拔尖；老郭自己则有点手艺，农闲时跟着老乡们穿梭在建筑工地，不怕苦不怕累，一天也能挣上五六百块钱。

老郭很知足，所有的心思都在挣钱上，希望攒钱给儿子娶媳妇，这是农村里的观念，儿子成家是最大的事情。用老郭的话，我要“完成任务”才能放松下来。

可是，随着时代的变化，老郭的“任务”发生了变化，村里学习好的孩子考上大学，进城生活，脱离了农村人的辛苦，老郭也心动了，希望孩子可以改变生活，不要像自己一样劳苦、奔波。

老郭做了个重大决定，买学区房，送儿子进城读书。

老郭进城跑了七八回，二手房、新房看了不少，看来看去还是新房好，设计新颖，小区配套也不错。为了保险起见，老郭选了一家大开发商，还是香港上市的公司，想着不会有什么问题。

没有万无一失的事情。

老郭闲暇时间刷刷抖音，看看热闹，算是休息。无意间老郭看到了恒大地产的消息，“我都蒙了，不敢想真倒闭了，我咋办”。

老郭说，这是给读书的小儿子买的学区房，也是给大儿子准备的日后买房基金。这事不敢怠慢，赶紧给在老家的媳妇电话。“还不敢和她说实话，只能说进城看看买的房建成啥样了。如果告诉她开发商不行了，怕她连觉都睡不好，人再病倒，我也出不来了。”老郭寻思着说。

好在媳妇回复说楼盘工地有人，老郭希望时间过得快点，“从那之后，我经常搜恒大的新闻，越看越怕，后来索性不看了”。

“这么大规模的公司说不行就不行了，还是希望我们明年底能拿到房子，我的小孩子要上学，短时间没钱再买一套，如果能拿到房，我就留着，等我大儿子结婚了，卖掉给他做首付款。”老郭担心房子的未来，又希望这套房子可以给大儿子在城市立足添砖加瓦。“以后儿子买房得买二手房，看得到摸得着，不怕出事”。

独居老人置换新房“要搬两次家租三年房”

潮湿和阴冷，让居住在西南省会城市的段女士一直想置换一套高层精装的电梯房。但高涨的房价让退休多年的她踌躇不前。

无法贷款是其中一个原因，独居老人还要盯装修，光想想就是无形的压力，“现在疫情时有突发，我听朋友说因为隔离等情况，他家断断续续装修了一年多才搞完”；置换需要先卖房，等待期房的过程还要过两三年租房生活，至少搬两次家；还很重要的是，“不认路又有一点社交恐惧”的她不想远离熟悉的菜场、医院和广场舞的姐妹，这也是她不愿去陌生的城市和女儿住的原因。

2021年7月，因为家门口的地铁通车了，她的房子增值了一些也好出手，她算了算手头的钱，卖掉老房子后差不多可以换到不在地铁旁的房子，在外地工作的女儿愿意出钱帮她补缺口。

段女士和老姐妹一起看了几个楼盘。其中一个是恒大的楼盘，总价123万多元，如果当月能付全款，80万元就能拿下。段女士咨询女儿的意见，彼时恒大流动性危机已经显现，女儿不同意：“这房子不是现房，预售的要2023年才能交房，万一烂尾怎么办，你就这么点积蓄不能打水漂，要找一家现金流好的房企。”

经过比较，段女士选择了家附近的一个楼盘下了定金，“因为女儿说这家房企资金流充足，而且我经常路过这里能随时看到进展”。

没多久，段女士又犹豫了起来，她觉得房价都在跌，恐怕自己买在高点，又担心折腾这三年发生什么意外住不进新房。“女儿帮我下的决心，说我置换的念头在脑子里好几年了，定金和首付款都付了就不要想太多，她让我往前看。”

段女士接着说，“恒大有一段时期在抛售房源，40多万元就可以买80平方米的房子，很多人疯抢，不过现在买了恒大房子的人都在担心。我也有点担心，毕竟我买的也是期房，房企有钱没钱感觉是一瞬间的事。”

汪先生夫妇在对待“期房”的心情上平和很多，很重要的原因是他们的房屋置换发生于楼市平稳期。

2019年底，汪先生夫妇卖了位于上海浦东外高桥逾60平方米的“学区房”，在浦西北边换了一套99平方米的新房，2022年上半年交房。

一方面，汪先生夫妇就住在新房附近的另一个小区，每隔一段时间就能见到新房动工的进度，心里踏实不少；另一方面，当初买完房，没过多久突发新冠疫情，“隔离来隔离去，感觉两年时间过得特别快，一转眼好像已经要到了交房的时候”，偶尔路过，还能看到新房周边的配套在加紧赶工。“我们最近路过家具店时，也会进去逛一下，提前规划起了新房的装修。”他们说，“当时没想那么多，看现在房企资金暴雷的那么多，我们的盘过了年之后没多久就能交房了，也觉得自己运气好。”

“买新房还得看运气，一时半会摇不到”

2020年12月中旬，伴随着里弄张贴的一纸公告，上海市黄浦区厦门路的居民迎来旧改的好消息。

何佳是黄浦区厦门路134地块旧改中的一员。对何佳这样的90后而言，旧改让他们摆脱了老旧、狭小的房屋。

与此同时，地块的拆迁释放了一批购买力。“我们选择的是货币安置”，据何佳介绍，作为第一批签完结算单的居民，在这次拆迁旧改中，他们共获得拆迁款（房屋价值补偿金+奖励补贴+搬迁奖励费+协议生效计息奖励费 ）382万元。

在获得拆迁信息后，何佳开始想办法筹集买房资金。“对我们来说，由于孩子已经入读了市区的幼儿园，因此我们只考虑孩子幼儿园附近的房源。”何佳说。

据何佳介绍，为了筹措买房资金，其先后卖掉了位于浦东郊区的一套次新房以及位于徐汇区的一套“老破小”，最终手握现金900万元。

2021年3月中旬，何佳开始到处看房，其也在一手房和二手房中做过纠结，但最终还是选择了二手房。

“一方面，买新房特别是期房的话，等待的时间比较久，加上装修的时间，短则一年，长则几年，孩子还要继续在厦门路附近上学，我们等不起；另一方面，好一点的新房都要摇号，还得看运气，一时半会也摇不到。”何佳说。

“二手房不一样，买完就能入住，且周边配套也相对成熟。商场、地铁、学校，都离得很近。”何佳说道。

2021年10月初，何佳一家已乔迁至新家，“我们终于有了自己的新家，再也不用到处奔波了”。

近年来上海持续加大旧区改造力度，何佳只是上海旧改中的一员。

据上海市旧改办工作专班负责人徐尧介绍，“截至今年9月底，中心城区已完成成片二级旧里以下房屋改造62.8万平方米，涉及3.2万户居民，占全年计划任务的90%、94%。”。

按照计划，至2022年，上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造要全部完成。旧改释放的一大批购买力也正做着自己的抉择。

再谈住房预售制丨为何商品房预售合同纠纷高发于经济发达地区

商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。

我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房卖与买受人，并由买受人支付商品房价款的交易形式。商品房期房买卖即商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人，由买受人支付相应定金或者房款，并约定将来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。

商品房预售是目前我国市场普遍认可的房屋交易形式，商品房预售制度的实施对于我国房地产市场的发展有着不可替代的推动作用。但因其预售的特殊形式及由此产生的交易标的物的不确定性，使得该交易在实践中极易产生纠纷。

据统计，近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件。

在随后的两年间，由商品房预售带来的合同纠纷案件的数量也只增未减。但是，2020年度商品房预售合同纠纷案件数量却呈现下降的趋势。

图片来源：北京盈科（杭州）律师事务所

按照北京盈科（杭州）律师事务所提供的数据，2020年度全国商品房预售合同纠纷涉诉案件达81647件（根据检索标准“案由：商品房预售合同纠纷”、“结案年度：2019年”、“文书种类：判决书”），较2019年度有所下降，降幅为12.2%。

按照北京盈科（杭州）律师事务所认为，近两年，伴随中央与地方连续出台多项房地产与金融调控政策，各地关于新房购房尤其是二套房新房购房政策加码，购房者购买二套房尤其是三套房将面临购房资格和银行放贷政策的双重严格限制，而新房限价政策使得“买到就是赚到”成为购房者尤其是投资客的普遍心理共识，客观上导致了新房商品房预售合同纠纷案件数量有所下降。从商品房预售合同纠纷案件地域分布来看，2020年我国的商品房预售合同纠纷集中在南部及中部地区。北京盈科（杭州）律师事务所数据显示，广东、贵州、广西、四川、山东五省在2020年的商品房预售合同纠纷数量位于全国前列，占同类纠纷总量的57.08%。

另外，数据显示，2020年我国的商品房预售合同纠纷案件的标的额大部分集中在50万元以下。

合同纠纷案的标的额大部分集中在50万元以下，是否意味着越是低总价的房屋发生预售合同纠纷的概率越大？

对此，北京盈科（杭州）律师事务所党总支书记/股权高级合伙人陈少军指出，商品房预售合同纠纷案件的标的额并不等同于购房总价款。通过对商品房预售合同纠纷案件司法裁判大数据的搜集、梳理，可以了解到纠纷标的大部份是逾期交房产生的违约金，由于商品房预售合同中有关逾期交房格式条款内容对违约金标准约定较低，因此由此产生的纠纷案件的起诉标的额基本都在50万元以下。

陈少军举例称，如(2020)粤0306民初27050号案件，起诉标的额为逾期交房违约金139305.744元，而购房总价款为5159472元。

按照北京盈科（杭州）律师事务所的监测数据，从绝对数据上看，由于经济发达地区房地产市场体量大，商品房预售合同纠纷仍然高发于经济发达地区。其次，从司法实践角度观察，商品房预售合同纠纷呈现出“抱团”的群体性诉讼特征，即同一个开发商在同一个时间段同时面临较大数量的同类型诉讼纠纷。另外，通过对商品房预售合同纠纷案件司法裁判大数据的搜集、梳理，目前纠纷主要呈现在四个方面：一是价格纠纷，二是逾期交房的违约责任承担及损失计算的争议，三是装修质量纠纷，四是预售商品房转让纠纷，其中最常见的是价格纠纷和逾期交房纠纷。

另一方面，由于预售造成的维权案件也有所上升。根据中国消费者协会发布的《2021年上半年全国消协组织受理投诉情况分析》中商品大类的投诉数据，2021年上半年，房屋及建材类的投诉量为16729件，占商品大类投诉比重为3.2%，这一投诉量较2020年上半年增加0.11%。

对于商品房维权事件，中国消费者协会官网公布的案例中这样评析道：商品房问题一直是消费调解中的老大难问题。开发商地位的强势，房屋建筑行业特有的专业性和购房合同中许多合同条款的预先设定等因素都导致这类投诉解决起来费时费力。

近些年来，对于是否要取消预售制这一问题也引发各方争论。《人民日报》也在2018年9月发布《取消商品房预售制，调研可先行》一文中提到：取消预售制，长期看或不可避免。

陈少军表示，毋庸置疑，相比房屋预售，现房销售能够实现购房者即时拿到房屋，能够有效避免楼盘烂尾或开发商跑路的情况发生。商品房预售许可制度诞生于1994年，与我国房地产市场发展息息相关，该项制度有效解决了开发商在商品房项目开发过程中面临的建设资金问题、提高了资金使用效率、加快了商品房供应力度和速度，有效缓解了历史阶段城镇居民住房不足的现状。经过将近三十年的快速发展，伴随“预售制度”，同时出现的实际交付与宣传不符、楼盘烂尾、开发商跑路等问题层出不穷。在目前存量房屡创新高的楼市大背景下，“预售制度”是否还有存续的必要，是一个客观存在的争议极大的问题；但不可否认的是，开发商大概率是不希望取消这项制度的。