每经记者：包晶晶 每经编辑：陈梦妤
杭州“史上最贵法拍豪宅”又要降价开拍了！
今年前8个月，杭州当仁不让地成了全国楼市销售最旺的城市，趁热打铁的法拍房是否保持了同样热度？
这套评估价超1.65亿元的别墅“杭松居”占地约5.5亩，青砖黛瓦、水榭楼阁一应俱全，室内200吨纯红木装修，堪称“法拍房之王”，但遗憾的是，9月7日一拍结果是无人出价，流拍！
来源：某法拍平台
“杭松居”将在9月26日10点继续拍卖，二拍起拍价直接打了8折（一拍起拍价为1.155亿元），降到9240万元，两次起拍价相差2300万元，足够买一套杭州城区的豪宅。
图片来源：某法拍平台
占两张房票
“杭松居”位于杭州知名别墅区——绿城桃花源，由于背靠余杭凤凰山，紧挨未来科技城，并且开发容积率仅为0.27，称得上全国罕见的低容积率楼盘。
据《钱江晚报》报道，当初业主买入这套房子花了6000万元，然后装修花了7000多万元。“杭松居”内分南园、水景园、西园、北园，亭台廊榭、假山、瀑布一应俱全，130多种花卉及名贵树种造价高达1000万元。院中还有大型锦鲤池，包括百年红豆杉及百条日本锦鲤，单株日本雪松价格高达100万元。
至于挂牌原因，去年这套房子挂牌出售，是因为业主给朋友做担保投资P2P失利，欠了约2亿元，急需资金周转，因此连房子带室内精装修及藏品打包出售，希望能快速回笼资金，但始终未能找到意向客户接手。
“杭松居”合计建筑面积超过1000平方米，其中6-1室地上2层，建筑面积959.68平方米，土地面积786.6平方米；6-2室地上1层，建筑面积89.19平方米，土地面积73.1平方米。
这房子的室内装修足够让你惊掉下巴：
竞买公告透露，室内装修耗费了200吨红木做中式精装修，整套定制红木家具、红木根雕茶桌茶椅、红酸枝餐桌椅及红木格子架、7米红木老茶台、卧室衣帽间及书房、红木格子架......还有客厅七彩琉璃玄关屏风、墙面刺绣墙纸、地下室标准尺寸游泳池、酒窖、桑拿房、健身房......
截至9月24日上午，已经有744人设置提醒，23596次围观，但并没有人“敢”报名参拍。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，杭州这套房子本来也有一些门槛，原本是6-1、6-2两幢商品别墅，前业主买下来打通成为两套，按照目前杭州的购房政策，要买下“杭松居”，等于一下子要拿出两个名额。
竞买公告也提示：因标的物有两本产权证书的特殊性，故需两个购房资格，请竞买人明确购房资格后再参与竞拍。
图片来源：某法拍平台
5.6折会有戏吗？
本次二拍起拍价9240万元与市场价1.65亿元相比，相当于打了5.6折，这一“骨折价”究竟有没有吸引力？
《每日经济新闻》记者注意到，1.65亿元并非真正的市场评估价。
介绍内容中有一条“本标的物市场价格16500万元系申请执行人与被执行人双方议价。因网页设置问题，无法直接体现为议价价格，特在此告知，视为各有意向的买受人已明确知晓本标的物所显示的市场价格16500万元实为议价价格。”
阿里拍卖客服向记者解释，1.65亿元是双方协商一致的价格设置为市场价格，并且写明的是双方的议价。
但时至今日，价格已经不再是法拍房成交的绝对因素。
9月20日，上海顶级豪宅汤臣一品挂牌3日再度流拍。
这套豪宅挂牌价7890万元，房屋建筑面积合计471.22平方米，其中地下车位建筑面积39.33平方米、住宅建面431.89平方米，室内有4个卧室、5个主卫、1个保姆房、一个储藏室、一个洗衣房、一个工作间及设备露台，书房和主卧连通带270度的观景阳台。按照挂牌价粗略计算，住宅部分单价不到18万元/平方米。
当时吸引了38730次围观，732人设置提醒，但仅1人报名，最终因无人出价流拍。
卢文曦对此分析认为，买得起汤臣一品的多是由于项目极佳的区位与江景景观，且多青睐于高楼层，贵一些也是愿意的，但这个房源只能看到少量江景，18万元的单价不具优势，挂在15万元以内或还有吸引力。
随着多个一线、新一线及二线城市将法拍房纳入限购，高价法拍房流拍现象逐渐增多，并且市场发生了分化。今年3月，杭州宣布楼市限购政策覆盖至法拍房，根据政策要求，参与限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合杭州住房限购政策。
卢文曦对记者表示，“很多法拍房现在受到管控，尤其是在信贷看紧之后，这种超高总价的法拍房肯定受影响。另一方面，杭州市场也开始有一点转凉的苗头，再加上此前法拍房已经出现了流拍，市场心态存在很大压力，所以在这种情况下，就算没有流拍，多数也是以底价成交。总体来看，可能市场也是相互看看热闹，不一定有真正的交易意愿。”
“事实上，即使同一个市场也会存在分化现象，新房市场也是一样，关注红盘的人特别多，但一般项目去化可能也不太理想。一方面跟这个区域板块里的供求有关系，另一方面跟区域里投放产品的稀缺程度、市场关注程度，尤其是价格方面有很大关联。大量有置换需求的人没办法实现置换意愿，积极性、可能性也慢慢变小，因此‘红盘现象’基本上也难以持续，可能三四季度市场会开始慢慢降温。”卢文曦说。
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