冯仑：房地产将由新房开发时代转入后开发时代

（原标题：冯仑：房地产将由新房开发时代转入后开发时代）

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杭州网讯 12月18日-20日，2020网易未来大会在杭州盛大举行。大会以“洞觉·未见”为主题，汇聚了全球最强大脑，期盼以远见超越未见，去寻找打开未来的钥匙。

大会上，御风集团董事长、万通集团创始人冯仑做了《后疫情时代的商业瞭望》主题演讲。冯仑主要讲到我们的美好生活梦想，其中主要是房子。他认为疫情以后，房地产市场有一些特别重要的走向：首先是中央对传统房地产的调节；其次是从市场需求来说，我们将由增量新房的开发时代转入后开发时代。

后开发时代我们要做好什么？冯仑提到华为进入房地产市场研发全智能家居系统、阿里进入房地产销售体系、腾讯着力城市和社区的基础设施、滴滴介入智能交通。他认为，房地产似乎不是地产商的事儿，未来房地产谁来主导？未来的地产20万亿，是谁家天下？事实上将会发生非常大的变化。

冯仑认为，未来房地产和未来的住宅，一方面由科技主导，另一方面进入服务的时代。对于未来，他认为房住不炒变成了共识；租赁房屋的系统，法规越来越健全。更多的科技、服务、租赁会成为未来市场的主导，房地产将迎来持续健康的发展。

以下为御风集团董事长、万通集团创始人冯仑演讲的部分内容：

各位来宾，特别是很多值得尊敬的科学家，讲得非常感动。今天因为我们一直在天上想象中，在大脑中，在很多未来的方面思考，但是我觉得所有这些思考都归结为现实生活，叫美好生活。

在美好生活当中其中有一件事儿就是房子，房子这件事儿是差不多凝聚了我们所有的美好生活的梦想，实现的一个场所和空间，刚才讲了很多自动的事情，后来我发现，当地球上所有的事儿可以自动的时候，人变成了他动，就是全部要靠科学来触发。

我们在房子当中，未来会有什么变化？在这样一个科技进步的时刻，房子有什么变化？今年以来，疫情以后我发现了一些特别有意思的，而且特别重要的未来变化的一些走向和征兆。

首先，我们看一下对传统房地产的调节或者是意志力的变化。这个变化有两件事情特别重要：第一，就是中央关于传统的开发公司，包括开发行业限定了三条红线，对它的负债比例做了规定。这样的情况下，传统地产开发很难。过去二十我们盖了多少房子呢？过去20年，我们从改革开放初期，人均三平米，到现在已经人均接近40平方米，这样的速度，而且我们人口还翻了一番。盖了这么多房子之后，我们整个现在还是按照原来这样子继续狂奔，看样子是不行了。

另外，从市场需求来说，增量新房在减少，这样的政策使这样的模式，我们叫做开发时代，以住宅为核心的快速建设销售的模式，停下来，缓慢下来，减量，这是重要的信号。于是这个信号下，我们看到了全国多数城市的房价开始稳中有降，如果过去20年，大家说投资，闭着眼睛都不会做错的事儿就是买房子。未来20年，大家睁着眼睛，都有可能做错的事儿，就是买房子。目前，只有少数人口增量是正数的地方，房价还是稳中略增，其他大部分人口增量，城市化速度放慢了以后，都在稳中有降，这是今年以来发生的逆转，这个逆转我们叫做由开发时代将会转入后开发时代。

后开发时代我们有一些什么好的事情呢？今年房地产领域三件事情特别好：第一，就是大家知道华为进入了房地产，大家没有想到科技进入房地产，为什么呢？华为已经研发出全智能的家居系统，而且这个全智能的家居系统，他们今年已经在一个月前和地产公司签订了很多联盟合作。未来房子里面所有的智能化的系统，由华为承担了。华为之外，我们知道之前小米也做了不少，当然美的也在做，很多家电企业，互联网企业都高度进入房地产领域。

第二件事情，大家知道阿里进入了房地产，它进入了房地产销售体系，全国一年房地产新房、旧房加起来20万亿的市场，所以这巨大的交易市场，电商怎么进入？所以阿里也进入了。之前贝壳在做，用大数据在做，以前是房等人，人找房这件事情做得很被动，一个人买一套房，要跑很多地方，要经历很多经纪人的甜言蜜语，最终还可以掉坑里，未来人工智能、大数据的应用，将会是人找房，房找人效率更高，服务更精准，所以阿里也进入了房地产市场。

另外一个事情，腾讯一年前已经着力房地产相关的社区，城市基础设施，就是刚才讲到的新基建的这些，通过大数据的基础设施进入到为房地产智能化的时代，做铺垫，做重要的准备。

除了这以外，大家知道连滴滴也进入到了房地产，因为它要介入智能交通，所以这个变化大家会发现，房地产似乎不是我们地产商的事儿，未来房地产谁来主导？未来的地产20万亿，是谁家天下？事实上将会发生非常大的变化。

我们已经看到过去几十年，事实上在日本早已发生了这个变化，在日本丰田汽车是最大的供应商，松下房屋已经在20年前进入到房屋供应、房屋建设，现在日本松下房屋做了很多的成品屋，提供给你，所有的家电、智能化都是它提供的，从马桶到空调、厨具，每20年，它也要求你更新一次，15年也可能局部更新，这样的话，它的市场一旦进入到家庭，它将会牢牢抓住这些客户，过一段时间更新，过一段更新，它要通过房子的壳，要占有家居市场。

从住宅角度，未来主导的角色，我们开发商仍然是一个角色，但更多的角色将取决于这个品质能不能做好，服务能不能做好，取决于华为，取决于阿里，取决于百度、滴滴、小米这些企业，这就是未来我们能看到的美好生活和科技结合以后的巨大变化。

另一方面发生了一个变化就是资本市场上，所有传统开发类的地产公司市值越来越被大家下调，也就是说出现了，比如贝壳三年的公司，市值几百亿美金。国内一家公司做开发公司软件，后来做房地产服务公司，服务软件的公司上市，市值一千亿。现在国内一年卖几千亿的开发公司，在香港的市值还达不到一千亿，这是一个巨大的信号，资本市场上给的信号就是未来，资本市场是最追逐未来的，对未来最敏感的风向标，所以我们看到市场上的变化另外一个方面，就是服务类房地产公司市值越来越高，比如现在地产公司分拆出来的物业管理、物业服务，这些公司巨大市值都超过了本体开发市值，这个变化我觉得也是一个未来的方向。这预示着未来房地产，未来的住宅，一方面由科技主导，另一方面进入服务的时代。

发达国家，以美国为例，有几十万家和房地产有关的公司，80%以上是服务公司，现在我们开发公司就七万多家，服务公司没有成长起来，未来服务公司会大量成长，这是一个变化。

第三个积极的变化就是所有消费的系统，新房供应系统政策法规调控越来越成熟，房住不炒变成了共识，房子是用来住的，不是用来炒的，变成了共识。租赁房屋的系统，法规越来越健全。服务的系统通过贝壳等，可以提供更好的居住租赁的房屋，未来租赁市场的发展，租赁产品的完善，租赁服务品质提高，将会使所有“住”问题的解决，特别是对年轻人的解决，高度移动人口“住”问题的解决，只有完成了这些转变，我们更多的科技、更多的服务、更多的租赁，会成为未来市场的主导，这样的情况下我相信房地产，特别是住宅发展，将会进入持续健康的发展，美好生活将会成为你每天醒来的第一次喜悦，也是你回家以后最满意的生活，谢谢大家！

2020网易未来大会由杭州市人民政府和网易公司联合主办，杭州市商务局、杭州市经济和信息化局、杭州市滨江区人民政府、北京网易传媒有限公司以及网易（杭州）网络有限公司承办，中国移动总冠名。大会将进行三天的头脑风暴、涵盖了预见未来、新基建、人工智能、区块链、潮商业、UP生活以及和文化等论坛。