美国梦不灭：大房子和大郊区正在逆袭

也许他们只会租房居住？从2010年年中开始，租房的平均成本开始稳步上升，而同期房价则持续下跌。于是导致的结果就是：平均而言，目前在美国购买一栋房屋比租用它的成本还要划算。总而言之，租房不是美国梦。城市土地学会（Urban Land Institute）去年进行的一项调查显示，在预期在五年内搬家的18-35岁人群中，有69%的人有购房打算。

当然，这种郊区复兴论调跟庞大的“反郊区”群体龃龉难合，后者的声音在房地产泡沫破裂之后显得尤其响亮。郊区的质疑者认为，郊区之所以没有崩溃，完全是因为宽松的信贷政策让很多买不起房子的人圆了有房梦。反过来，这些人坚称，其他周期性不强的经济和人口因素正在发挥作用，将更有利于城市而不是郊区的发展（尤其是那些偏远的郊区）。

纽约大学（New York University）的教授理查德·弗罗里达（Richard Florida）是这种质疑论调中的一位早期带头人，他在房地产泡沫破裂之前好几年就开始指出，从争夺规模不断增长的“创意劳动力阶层”角度看，城市处于更加有利的位置，而得不到这些劳动力和就业机会的庞大郊区将进入结构性衰退。

在发表于福布斯网站的一篇新专栏文章中，弗罗里达对自己的观点进行了最新的提炼，即“美国的马唐草边疆（crabgrass frontier，代指郊区——译注）和它的城市一样，都被分成了有产和无产两大类。”有产人群居住的近郊适于步行，靠近市区，拥有优秀的学校，交通便利；无产郊区则住满了穷人和工薪阶层，他们“因负担不起而被挤出市中心和近郊”，从而进一步远离了最好的就业机会和“知识网络”。他补充说，这种现象带来的问题是，现在占地巨大、地处偏远的郊区房屋供应严重过剩，而“那种人们（尤其是有学龄儿童的年轻家庭）想要居住、交通便利的郊区房屋”则供应短缺。

“反郊区”群体攻击郊区的另一个重要依据是：郊区是消耗能源的大户，这一观点由克里斯托弗·施泰纳（Christopher Steiner）提出，他是2009年畅销书《20美元/加仑》（$20 Per Gallon）的作者。施泰纳提到，一项由加州大学伯克利分校（UC Berkeley）研究人员完成的调查发现，芝加哥西部远郊内珀维尔家庭的平均碳足迹水平要比位于其近北侧的芝加哥60610邮编区高149%，该邮编区居民可能连续数天乃至数周不开车出行。施泰纳警告称，目前的低油价可能刺激郊区房地产的盲目开发，并“增加我们未来在碳排放和能源消耗方面的负担。”

还有一些人认为，即使是到了组建家庭的时候，很多千禧一代仍然不会想要搬到郊区居住。“千禧一代讨厌郊区。”利·加拉格尔（Leigh Gallagher）在她2013年出版的《郊区的终结》（The End of the Suburbs）一书中宣称，“而且他们更讨厌汽车。”

目前看起来，至少在一段时间内，人口将按照郊区质疑者的看法进行迁徙。根据美国人口普查局（U.S. Census Bureau）提供的数据，2011年美国郊区的人口增速是一个世纪以来首次低于市区。对于这些普查数据说明的问题，人们的看法存在一些分歧。比如，房地产网站Trulia的首席经济学家杰德·科尔科（Jed Kolko）认为，如果你对普查数据进行调整——计入实际上是郊区的城市区域（比如圣费尔南多谷的外围部分）以及高度城市化的郊区（比如圣莫尼卡）——那么郊区在人口增长方面从未处于下风。

也许吧，但即使是使用美国人口普查局的标准定义，5月份发布的一份新研究报告显示，在截至2013年7月1日的一年中，全美大都市区中有逾一半的郊区人口增长再次超过了市区。在福布斯网站发表的一篇新专栏文章中，查普曼大学（Chapman University）的城市发展学教授乔尔·科特金（Joel Kotkin）指出，如果我们考察2010-2013年这个阶段，全美51个人口超过100万的大都市区中，只有6个的核心城市人口增长超过了郊区。

同样，另一股诞生自经济衰退时期的趋势——即房屋面积越来越小——也出现了逆转。人口普查局的数据显示，新建房屋的平均面积从2007年时的2,479平方英尺（约合230.31平方米）缩水至2009年时的2,422平方英尺（约合226.87平方米），但在2013年又反弹至创纪录的2,662平方英尺（约合247.31平方米）。平均面积变大在一定程度上得益于高档新房市场出现最强劲的复苏。而且，房市反弹削弱了一种观点，即富裕购房者具有了环保意识，放弃了自己的独栋别墅梦。

郊区的终结？“自1973年以来，每次经济衰退都会有人做出这种预测。”鲍勃·托尔笑着说，“他们说没人再想要大房子，要真是那样的话，我们现在都应该盼望住在首饰盒里了。他们总是正确的，不过这种正确撑不过15分钟。”

然而，即使是托尔，也同意这个由某些“新城市主义者”提出的观点：郊区房屋买家想要的（和他兴致勃勃以高价卖给他们的）东西在不断变化，而且变得越来越类似于城市。

在位于加州索萨利托（其规划设计成于上世纪70年代）、使用荧光照明的大型景观设计事务所SWA Group里，大约50名景观建筑师和城市规划师正在辛苦忙碌着，未来的郊区住宅小区（包括托尔开发的）就在他们的电脑屏幕上开始成形。SWA的负责人乔·兰科（Joe Runco）表示，最终的成品跟20年乃至10年前已经大不一样。开发商现在要求设计方案中要有丰富多样的房型、密度以及价格，并且优先考虑让社区适于步行，建设相互连通的自行车道，以及社区公园和生态休闲设施。购房者仍然希望在自己的土地上拥有私人“城堡”，但是他们也希望房子周围有社交和休闲场所，并靠近“一个他们能够购物和工作的市中心”，兰科说。

建筑师/城市规划师安德烈斯·杜安尼（Andres Duany）同样看到了显著的变化，他于1980年设计的佛罗里达州锡赛德是首个践行新城市主义理念的城镇。“郊区正变得越来越好，而这是最 该死 的事情。”他说道。杜安尼过去是一个直言不讳的郊区反对者，在50年代是如此，70年代还是如此，但他在2014年时却改变了看法。“我在几个月前参观了一处独栋别墅，我不想这么说，我真的真的很不想说这句话——但是我想住在里面，它就像是位于卡普里的一栋欧洲别墅。”

在这些新的住宅小区中，有一些是建立在泡沫破裂后的遗迹之上。2010年，托尔兄弟公司从一家地区性开发商那里接手了占地818英亩（约合331.03公顷）的帕克兰高尔夫乡村俱乐部开发项目（正是萨斯曼夫妇居住的地方），交易金额为3,250万美元。在那时候，该项目只有一个建了一半的高尔夫俱乐部（使用的是劣质的中国石膏板）和469栋房屋，其中一些还没有卖出去。托尔兄弟公司完成了俱乐部的建设（换掉了劣质石膏板），聘请格雷格·诺曼（Greg Norman）设计了高尔夫球场，并额外建设了400栋房屋——它们的平均占地面积达到14,000平方英尺（1300.64平方米），售价最高为150万美元。到目前为止，该项目已经售出741栋房屋。

不过，在如今的郊区房地产项目中，高尔夫球场并非重中之重，其他便利设施才是。在位于旧金山东部35英里（约合56.33公里）的加州都柏林，托尔兄弟公司将一个更有吸引力的存在置于小区房屋的步行距离之内：获奖的学校。托尔兄弟公司的地区业务负责人理查德·尼尔森（Richard M. Nelson）指出，对该公司新建房屋征收的影响费（impact fees）帮助都柏林学区建起了一些新学校，并对其他学校进行了升级改造。他夸耀说，托尔兄弟公司房屋的高价“让都柏林成了跟周围城市一样好的地方，甚至是比它们还要好。”在托尔兄弟公司位于加州纽波特海滩以东19英里（约合30.58公里）的贝克牧场开发项目中，任何一栋房屋距离社区绿地和游泳区都不超过4分钟的步行路程，购物中心和餐馆都在5分钟的车程以内，而前往最近的办公园区和医疗中心只需要10分钟的车程。

散步小道都很不错，但城市和环境倡导者抱怨说，为什么非要如此远离作为大都市区核心的城市？事实是，很多购房者（尤其是千禧一代）喜欢居住在靠近城市的郊区，前提是他们能够以负担得起的价格买到自己梦寐以求房子。而这很困难，而且（根据Trulia进行的一项调查）年轻购房者比他们的长辈更加看重新建房屋，这又进一步提高了难度。

“在某种程度上，对郊区的攻击是阶级斗争。”科特金说道，他称是郊区扩张让中产和工薪阶层过上了舒服的生活，而不是被束缚在城市中心的拥挤公寓之中。“如果你让人们按照新城市主义者的设想进行居住，我们的人口出生率将会变得和日本一样。”他打趣道。

尽管市中心高档社区和内圈郊区（inner-ring suburbs，即近郊区——译注）的房价上涨迅速，但远郊的房价也在缓慢而稳定的上涨，这应该能够减轻首次购房者对于买房之后变成负资产的焦虑。

鲍勃·托尔本人对城市并没有什么不满：他在曼哈顿拥有一套公寓，而且他的公司也有一个小型业务部门致力于开发高层豪华公寓（托尔兄弟公司在曼哈顿公园大道的一套三层复式顶层公寓开价在4,000万美元以上）。不过，跟科特金一样，托尔打出的牌是价格亲民。事实上，他认为，如果更多的州跟随得克萨斯州的步伐，废除掉大部分土地使用条例，允许开发商建造人们想要居住的房屋——就像奥斯汀、达拉斯和休斯顿那样，那么中产阶层购房者将能得到更好的服务。“新泽西州有分区制度，有土地使用条例，并规定每个开发项目都有一段公众意见征询期，但是你能说该州为人民带来的福祉要大大好过得克萨斯州吗？”托尔反问道。

尽管托尔兄弟公司长久以来就一直在休斯顿、达拉斯以及圣安东尼奥开展业务活动，但在其现任首席执行官小道格拉斯·耶尔莱（Douglas C. Yearley Jr.）的领导下，该公司最近重新进入了奥斯汀的房地产市场，对该地令人羡慕的科技就业增长和相对便宜的房价加以利用。

“得克萨斯州是一个令人难以置信的地区。”54岁的耶尔莱说，“我认识很多从东部和中西部移居过来的人，他们就是喜欢这里。这里房价实惠；就业前景巨大；一切都是新的，从他们正在建造的公园和城镇中心到室内、外购物商场；基础设施也是全新的；税负也得到减轻。”耶尔莱把公司在得克萨斯州的开发活动列为他未来几年的三大重点之一。

城市规划专家或许不喜欢托尔兄弟公司和它的独栋别墅，但其中一些人也赞同，在美国很多地方，现行的分区制度正在产生反作用。“在距离市中心50英里（约合80.47公里）的地段建造水泥停车场围绕的联排别墅，这绝对是疯了，你得到的是市区和郊区各自最糟糕的特点的结合。我们必须找到一种方法来提升郊区的房屋密度，并让它们靠近市中心。”本杰明·罗斯（Benjamin Ross）说道，他著有新书《死胡同：郊区扩张和美国城市主义的新生》（Dead End: Suburban Sprawl and the Rebirth of American Urbanism。“我认为目前存在对新城市主义的巨大市场需求，但供应却欠奉，这对整个经济来说是一种拖累。”他说，“那种适于步行、与市中心交通便利的地方很短缺。如果你有更多那样的地方，你会建造更多房屋，而正在被开发的项目都非常高端（就像托尔兄弟公司），如果你拥有更多的开放土地，你就可以为中档市场进行开发。”

和托尔站在同一立场的另一位学者是来自加州大学伯克利分校的恩里克·莫雷蒂（Enrico Moretti），他在2012年出版了《就业新地理学》（The New Geography of Jobs）一书。他抱怨说，在大多数“人才中枢”——如纽约、波士顿以及旧金山这些地方，邻避分子（NIMBY，指反对在自家附近进行开发的人——译注）和左派分子结成联盟，通过了一些法案，让开发新房产项目变得极其艰难，不仅是在郊区，也包括市中心。”他说，这种行为弄巧成拙，不仅给本地人购物带来不便，而且也阻碍了外部人才的流入，让雇主只能在一个规模较小、资质较差的劳动力群体中进行挑选。

莫雷蒂有一项新的经济学研究正在接受同行评审，其中估算了限制土地使用的法规所造成的经济损害——自1960年以来，美国大城市纷纷出台此类法规，令鲍勃·托尔和诸多其他房地产开发商哀叹不已。莫雷蒂得出的初步数据显示，如果大城市将此类限制放宽至全美平均水平，那将额外带来超过1万亿美元的经济效益——美国经济将因此提升9-13%。他也把奥斯汀作为一个示范，说明宽松的分区制度能够带来的好处：该地的房价更实惠，而其人口增长超过了其他人才中心地区。

即使是那些偏远的新郊区，也不像批评者认为的那样是效率低下、吞噬能源的不毛之地。那里的很多新开发项目自诞生之日起就具备绿色环保的基因，它们结合提高能效的地形学，并使用天然水源和光伏发电。著有《美国梦之战：反郊区扩张政策如何危及人们的生活质量》War on the Dream: How Anti-Sprawl Policy Threatens the Quality of Life）一书的温德尔·考克斯也是限制性分区制度的知名反对者，他指出，家用汽车的燃油经济性能够达到每加仑50英里，而新车的平均碳排放水平只有每英里250克（比现有汽车减少了20%），在这种情况下，郊区居民对大气的破坏并不比城市居民更大。他说，事实上，随着私家车的能效变得越来越高，它们排放的温室气体可能比公共交通工具还要少。

长久以来，考克斯一直是汽车文化的捍卫者，他也是保守派智库的成员。而且，甚至连郊区反对者施泰纳也坦言，“超级光伏面板和混合动力及电动汽车这样的技术可能会让郊区最终得到救赎。”

连被浪费的能源都可以减少，那么长途通勤损失的时间呢？事实证明，随着就业机会跟随人们去了郊区，郊区扩张导致的时间损失并不像批评者认为的那样多。布鲁金斯学会（Brookings Institution）2013年的一项研发发现，在全美最大的100个都市区里，有91个地区市中心的就业机会占比在21世纪都出现下滑。这种现象导致的结果是，有些人现在是从城市前往郊区上班，也有人是从郊区通勤到郊区。另外，全美单程通勤平均时间已经14年没有显著变化，稳定在25分钟左右。跟城市居民相比，郊区居民前往市区工作的通勤时间只多出了9分钟，而前往郊区工作的通勤时间只多出了48秒。事实上，在通勤时间超过45分钟的人群中，有相当一部分是依赖公共交通工具跨越城镇或前往郊区工作的城市居民。

再有就是远程办公的发展，根据人口普查局的《美国社区调查》（American Community Survey），远程办公人数在2005-2012年间出现了80%的大幅增长。“我认为智能手机城市是未来的发展方向。”南加州大学索尔·普莱斯公共政策学院（University of Southern California Sol Price School of Public Policy）的名誉教授彼得·戈登（Peter Gordon）说，“我们现在有1,000种新的互联方式。不久之前，人们还在谈论距离的消失以及城市的消逝——我们都住在个体孤岛之上。那种情况并没有发生，但我认为人们进行这种新式交际是作为一种补充，而非替代。而且，随着人们进行更多的电子通讯，我认为人们有可能变得更加分散。”

不过，城市研究所（The Urban Institute）基础设施创新计划的负责人桑德拉·罗森布鲁姆（Sandra Rosenbloom）提醒我们要谨慎，她同时也是得克萨斯大学奥斯汀分校（University of Texas at Austin）的教授。“我们一直听到有关远程办公尤为适合高薪阶层的故事。”她说，“不过，麦当劳的员工是无法远程办公的，它真的是非常精英化的东西。”

2008年，媒体争相报道受金融危机冲击最严重的郊区。《纽约时报》（New York Times）选中了旧金山以东1小时车程的芒廷豪斯（Mountain House，意为“山屋”——译注），称其为“全美最资不抵债的社区”，那里近90%居民的抵押贷款金额超过了他们房屋的市价。

如今，芒廷豪斯的房屋销售势如破竹，其价格中位数达到了517,000美元，较一年前上涨15%。和托尔的一个开发项目一样（尽管芒廷豪斯并不是），该社区建有相互连通的自行车道（车道旁边是穿城而过的小溪）以及一系列街区，这些街区的中心是一所排名靠前的小学。芒廷豪斯的房屋有各种价位和户型，它们吸引到各个年龄段和拥有不同生活方式的购房者，甚至包括杰夫·恩皮（Geof Empey）和他同性伴侣彼得·戴利（Peter Dailey）这样的长期城市居民。

在2005年的时候，恩皮斥资83万美元买下了一栋1,181平方英尺（约合109.72平方米）的独栋住宅，这栋位于山上的房屋拥有两间卧室和一间浴室，可俯瞰卡斯特罗区——这是旧金山市中心著名的同性恋和潮人社区（在经历了缩水贬值之后，这栋房屋的价值已经反弹到比恩皮所付房价更高的水平）。然后，在2013年秋天，这对伴侣将上述房屋出租，自己搬到了位于芒廷豪斯的独栋别墅——面积是前者的三倍，以60.7万美元购入，此举令他们的好友大吃一惊。现在，他们每月能够从旧金山的房屋获得3,950美元的租金，这比他们每月要为新房偿还的贷款还要多。

如今，43岁的恩皮和44岁的戴利晚上会沿着溪水旁的小径一边散步，一边跟路边的邻居谈天说地。当看到孩子们在每隔几个街区就有的公园里玩耍时，他们很快想到了自己****的计划，而且他们现在可以放心，自己不必为未来的孩子支付每年高达2.8万美元的私立学校学费了。恩皮是一位软件开发人员，戴利是一位房地产经纪人兼广告业务经理，他们算出，如果是在旧金山房屋的那个街区，让孩子就读一所优秀的本地公立学校将至少让他们花费290万美元，而且机会非常难得。“我简直不敢相信，竟然真的存在这样一个地方。”恩皮回想起自己第一次看到芒廷豪斯时的感受：“就是这里，这里就是我们应该生活的地方。”

译 何无鱼 校 李其奇