一线城市哪类房子更容易跌价？

6月20日，福州、合肥、重庆、南京、广州五个城市共有33宗地入市交易，最终成功出让30宗，其中18宗均为底价成交。

此其中，号称江浙地区房地产库存比相对健康的南京，在20日下午一口气推出10幅地块，总体量高达58万平方米，但最终除G31地块及仙鹤门G30地块外，其余8宗地块均以底价成交，成交总价42.3亿元。南京房地产业界人士认为，由于拍地前两天，南京城东麒麟板块有楼盘从前一期的11000元/平方米降至8000元推售新货，导致房企对土地市场信心降低。

在广州，6月23日刚撤市改区不久的增城区推出4幅地块全部流拍，6月24日，南沙区地价出让两幅大型地块；此前的5月29日，广州萝岗区以底价28.6亿元底价出让巨无霸地块。自今年以来，广州更临时中止了7宗土地拍卖，这七宗被中止出让的地块基本位于增城区、萝岗区等新开发区域。此外，近几月以来频频出现土地底价成交的南沙区以及萝岗区，已出现大批降价楼盘，由五大开发商联袂开发的著名南沙亚运城价格降到了2010年水平。

除了土地市场陷入冷冻外，大幅降价跑量的开发商则以空间换来了喘息的时间。以广州为例，6月至今，广州一手楼共成交93.2亿元，比上月同期大涨15.5亿元。雅居乐地产以452套成交排名第一，比上月同期增加了300多套。其邻近南沙的市桥雅居乐君域公馆以及华南板块豪宅剑桥郡，均以毛坯价1.2万元/平方米起促销，比前一期带装修单位低了约5000元/平方米。万科的网签价也比上月同期有千元跌幅，销售排名也从上月的全市第七跃升到全市第二。

从这些新闻中可以发现“两个凡是”的特点：凡是土地以底价出让的区域周边，楼价很难抗跌；凡是一手开发商云集、二手成交量不大的区域中，由一手开发商引起的降价战会最激烈；若这些大开发商如果素有业绩考核严格、以刚需盘为主导的特点，那么在楼价下行阶段，他们的楼盘往往成为降价急先锋。

对比往往的最好的分析工具。从以往的历史经验来看，近年房地产的两次大调整，分别发生在2008年和2011年，2008年是一个V型快速反转，2011年是U型反转。在2008年底，是近年房地产市场最低迷的阶段，一是次贷危机的影响已全面展开，二是四万亿刺激方案还没有出台。

以价格素来是全国楼市风向标的北京楼市为例，按照机构的统计数据，2008年12月北京六环之外的新房（不含保障房）成交均价为5,527元/ ，相比1月份下跌36%；五六环之间的均价为6,665元/ ，相比1月份下跌22%；三四环之间的均价为10,483元/ ，相比1月下跌了3%；二三环之间的成交均价为20,467元/ ，相比1月份下跌了4%。典型项目如“珠江御景”，位于西南五环和西南六环之间，2008年7月份开盘价为8500元/ ，年底就降至6500元/ 。对于二手房市场，按照链家地产的统计数据，2008年全年北京二手住宅挂牌价格指数平均跌幅约为7.4%，成交价格的跌幅为13%左右。其中，通州区的跌幅约为21%，而核心区如东城不仅没有下跌，反而是微涨。典型项目如通州新华路家园，2008年降幅接近30%。而在2008年的那一轮调整中，如万科、恒大等以刚需为主导的开发商，是降价的先头部队。

从目前的市场状况乃至历史经验都可以看到，一线城市物业虽然抗跌，但不同地段的分化同样明显。如何判断一线城市物业的抗跌指数，可以从三个角度来分析。一是看区域，非核心区域的房价下跌的可能性更大，越是核心区域房价越坚挺。根本原因还是在于供给与需求，核心区域的供给有限，但需求却很强劲，二手个人卖家的降价动力也不足。而非核心区的市场以一手开发商为主导，稍有风催草动他们就会降价跑量。

第二、同一个区域内，哪些产品降价的可能性更大？自然是同质化竞争越激烈的产品，降价的可能性更大。就如同电商大战中，降价总是先从标准化品类如图书、家电开始打起，而不是奢侈品。第三、同一区域内，哪些开发商会降价？这取决于现金流和开发商的销售策略。与消费者通常认为大开发商财大气粗不同，大型品牌开发商才是降价最迅速的群体。而中小开发商除非出现了资金问题，否则很少主动割肉。大开发商降价动力更足的原因除了现金流需求外，更多是出于业绩考核需要。比如今年上半年虽然市场深度观望，但上市房企的高管绝不敢在年中就下调今年的销售目标，所以他们大多会在市场胶着期选择一两个项目降价冲全年的销售业绩，尤其是选择个别非核心区域的、降价能大幅去化的楼盘或个别项目的尾货。

过去房价一路飙涨的时代已一去不复返，未来几年的市场用擅长低位投资的鹰君集团主席罗嘉瑞的话来说，将是一个u型底部。（此君的最著名投资手笔是在1989年6月以底价投得湾仔花旗银行广场；同年拿下旺角朗豪坊地块，并于2003年非典期间补缴商用物业地价。）因此未来投资房地产时，更值得关注的是长期价值的投资，首先考虑的不是赚多高的利润而是降低自己的风险，未来需要选择最核心的区域或发展潜力的副商业中心区；而且要求资产管理服务良好的房子。其实选择市场的低迷期入市相比市场高涨时更保险，因为可以使投资者在谈判中取得更有力的位置，从容的选择性价比最佳的房产，未来长周期的投资也容易立于不败之地。