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打好优化住房金融政策组合拳(政策解读·促进房地产市场平稳健康发展)

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(原标题:打好优化住房金融政策组合拳(政策解读·促进房地产市场平稳健康发展))

设立3000亿元保障性住房再贷款,降低全国层面个人住房贷款最低首付比例,取消全国层面个人住房贷款利率政策下限……近期,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布多项支持房地产的金融举措,全国绝大多数城市快速跟进落实,多个一线城市调整优化限购政策和住房信贷政策,共同打好优化住房金融政策组合拳。相关金融政策将给市场带来怎样的影响?怎样适应我国房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待,促进房地产市场平稳健康发展?记者采访了相关部门和专家。

有效减轻购房者负担,提振房地产市场需求

5月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知,首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。中国人民银行同日宣布,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,并下调个人住房公积金贷款利率。

“最低首付比例优化后,可降低居民购房门槛,有助于提振住房消费。”中国人民银行副行长陶玲表示,此次将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%、二套房贷最低首付比例从30%降至25%后,城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限基础上,商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比例。

相关金融举措发布后,湖北、广西、云南、山西、河北等省份快速响应,宣布将首套和二套商贷的首付比例调整至全国下限,同时取消房贷利率政策下限。近期,政策落地城市进一步扩围,上海、广州、深圳等一线城市发布了最新的房地产金融政策。有关部门的统计数据显示,除北京、上海、深圳外,全国其他城市均已明确执行15%首套房首付比例,并明确取消房贷利率下限,新一轮房地产金融政策基本落地。

银行是落地执行的重要一环。5月28日深圳宣布调整住房信贷政策,中国农业银行深圳市分行第一时间推动政策落地,首批执行新政策的房贷5月底已放款完毕。5年期以上首套、二套房贷实际执行利率分别为3.5%、3.9%,均较此前下降35个基点。“此次调整有利于降低居民家庭购房门槛,减轻还款负担,更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”中国农业银行深圳市分行相关负责人表示。

据测算,上海的二套房商贷利率从4.25%(非差异化地区)降低到3.9%后,按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式计算,利息总支出可减少约7.3万元。

记者了解到,随着相关金融政策落地实施,近期,多地楼市热度有所回升,房产销售和中介机构的看房量、咨询量、下单成交量均有明显增长。杭州贝壳研究院监测的数据显示,相关政策推出后的5月18日至27日,杭州二手房咨询量较4月份日均增长20.3%,带看量日均增长29.7%,下定量日均增长41.3%。

“从首付款比例、房贷利率两个方面对住房金融政策进行调整,有利于降低购房门槛,减轻居民住房消费负担。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。

创设结构性货币政策工具,推动已建成商品房去库存

为落实4月30日中共中央政治局会议精神,消化存量房产和优化增量住房,中国人民银行近日宣布,拟设立3000亿元保障性住房再贷款,按照“政府主导、市场化运作”的思路,由中国人民银行提供低成本再贷款资金,激励21家全国性银行机构按照市场化原则,向城市政府选定的地方国有企业发放贷款,支持以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

据悉,保障性住房再贷款规模为3000亿元,利率1.75%,期限1年,可展期4次,发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。

城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素,自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商,自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则,自主决策是否向收购主体发放贷款。

“所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。”陶玲表示,这项政策是中国人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措,有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下,市场化参与收购已建成未出售商品房,可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房,能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后,回笼资金可用于在建项目续建,改善房企的资金状况。

招联首席研究员董希淼表示,设立3000亿元保障性住房再贷款后,中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款。金融机构根据地方国企申请,自主决策发放贷款,发放贷款后向中国人民银行申请再贷款。

中国人民银行明确要求,城市政府选定地方国有企业作为收购主体,以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务,不得是地方政府融资平台,同时应具备银行授信要求和授信空间,收购后迅速配售或租赁。

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