存量首套住房贷款利率具体怎么调？五家国有大行详解16大热点问题

（原标题：存量首套住房贷款利率具体怎么调？五家国有大行详解16大热点问题）

界面新闻记者 | 曾仰琳

“具体要怎么调整”、“我的房贷利率能调多少”、“认房不认贷后，我的房贷怎么认定是不是首套”……自8月31日降低存量首套住房贷款利率政策出台后，不少房贷用户在社交平台上讨论房贷政策的相关疑惑。

“存量房贷调整细节我们行还在讨论，但肯定是国有大行先行，我们也还在观望大行的调整模式和方案。”一华北地区城商行信贷部人士对界面新闻表示。

界面新闻关注到，截至发稿前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行等五家国有大型商业银行，已在公众号上对存量房贷利率部分调整细节进行回应，涉及存量房贷利率调整范围、调整方式、申请渠道、申请时间、首套房认定等方面。

调整范围：公积金贷款、个人商业用房（含商住两用房）不在范围内

一问：房贷调整范围有哪些？什么样的个人住房贷款可以调整利率？哪类贷款不在此次调整范围？

房产 资料图

中国银行：同时满足以下条件的个人住房贷款可以进行调整：一是该贷款为商业性个人住房贷款，公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分及个人商业用房（含商住两用房）贷款均不在此次调整范围之内；二是在2023年8月31日前已发放或已签署合同尚未发放的贷款；三是该笔贷款为首套住房贷款，或借款人实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的其他存量住房贷款；四是该笔贷款发放利率高于贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限。

建设银行：本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前我行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。

农业银行：按《中国人民银行国家金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(以下简称《通知》)要求，本次调整的存量首套住房商业性个人住房贷款，为2023年8月31日前已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。个人住房公积金贷款(含组合贷中的公积金贷款部分)、个人商业用房贷款(含商住两用房)，以及其他不符合《通知》要求的个人贷款。

工商银行：进行存量房贷利率调整，您的贷款需要同时符合以下条件:一是属于商业性个人住房贷款；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放;三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合所在城市首套房标准的;四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。

本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分、商业用房(含商住两用房)等非住宅型房屋贷款不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。

邮储银行：进行存量房贷利率调整的贷款需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款（商业用房贷款、公积金住房贷款等均不在此范围内）；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未放款的；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。

对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合监管条件的可单独调整利率水平。

二问：如果房贷当前为不良贷款、房贷存在拖欠情况，能否申请存量房贷利率调整？

工商银行：不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您归还积欠本息后再申请调整，感谢您的理解和支持!具体以我行后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。

农业银行：针对符合调整范围但目前存在拖欠情况的贷款，原则上暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您偿还拖欠后再申请，感谢您的理解和支持！具体以我行后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。

建设银行：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。

三问：已办理提前还款的，是否可以下调？

农业银行：区分两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。

二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。具体请联系贷款经办行。

四问：对于此次通知发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还?

工商银行：暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往。

首套房认定标准：已执行“认房不认贷”政策地区可按首套执行

五问：什么是首套房贷？

建设银行：首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。

六问：如何确认房贷是否是首套住房贷款？

中国银行：您可以查阅贷款办理时，您提供的房屋套数等相关证明材料，确认当时办理房贷是否为首套住房贷款。

七问：如果贷款发放时适用二套房贷款政策的，现在能否调整？

中国银行：这要根据您当前的实际住房情况而定，如果当前实际住房情况已符合所在城市的首套住房标准，并能够提供房屋套数等相关证明材料，则可以进行调整。具体认定标准根据当地政府公布的认定政策执行。

农业银行：按《通知》要求，如当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的，也可纳入调整范围。

工商银行：举例，某用户有一笔未结清、2023年8月以前发放、按二套房贷款利率政策办理的贷款，如按用户当前所在城市政策初步可判断可按首套房贷款政策执行，符合存量房贷调整条件。建议提前准备首套房贷款相关佐证资料，后续按照我行印发的操作指引提交利率调整申请。

举例，某用户有一笔未结清、2023年8月以前发放的、按二套房贷款利率政策办理的贷款，如按用户当前所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，则不符合调整范围。为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。如后续您所在的城市更新相关“认房”“认贷”政策，您可按最新政策要求提交利率调整申请。

八问：办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？

建设银行：这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合您办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。

例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。

如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准，您可咨询贷款经办机构。

调整方式：不涉及LPR变化，是调整加减点

九问：存量房贷利率能降到什么水平？利率能调多少？

中国银行：调整后的房贷利率水平不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。

目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。例如目前LPR是4.2%，您的贷款按加80个点执行，则您现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果您贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则您存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后您的贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。

建设银行：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。

例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。

我行会在上述政策空间内，充分考虑百姓诉求，保障客户权益，进行调整，具体请以我行后续公告为准。

农业银行：按《通知》要求，调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。各城市首套房贷利率下限，以人民银行各省级分行官方网站公布为准。

工商银行：调整后，您的房贷利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限(按原贷款合同期限)的首套房贷利率政策下限。各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准，具体利率调整幅度及规则以我行后续公告为准。

十问：什么是利率政策下限？如何查询贷款发放时的首套房贷款利率政策下限？

中国银行：首套房贷利率政策下限人民银行已公布，请查询您所在城市人民银行省级分行官方网站相关公示。

建设银行：利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。您可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。

十一问：《通知》指出，对于符合条件的存量住房贷款，可由借款人向承贷银行提出申请，新发放贷款置换存量首套房贷，或协商变更合同利率水平。协商变更合同约定利率与新发放贷款置换具体指什么，有何区别？

农业银行：协商变更合同约定利率方式是指我行对符合存量首套住房标准的贷款，通过协商的方式调整贷款合同约定的利率水平。新发放贷款置换方式是指由借款人向我行贷款经办行重新申请一笔贷款，以置换原贷款。按《通知》要求，调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，两种方式调整后的利率定价水平一致。为便利您的操作，我行主要采取协商变更合同约定利率方式办理。

中国银行：新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到您操作的便利性，我行主要采取变更合同利率方式，具体以我行后续公告为准。如您有其他服务需求可联系贷款经办行。

办理时间：9月25日起接受客户申请

十二问：什么时候可以办理存量房贷利率调整？

中国银行：我行将于2023年9月25日起接受客户调整申请，具体事宜将及时通过我行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告，敬请留意。

建设银行：我行高度重视这次调整工作，正在抓紧制定具体实施细则，进行准备工作，确保按人民银行要求9月25日可提供服务，充分保障建行客户利益。后续进展，将及时在我行官网、微信公众号、网点等渠道公告，请您多多留意。

农业银行：我行正在抓紧制定操作细则，尽快完成合同文本和系统研发等工作，积极做好组织实施。凡是符合《通知》条件的客户，在2023年9月25日受理申请后，我行会在最短时间内规范完成利率定价调整工作，并通过农行掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行云客服”微信公众号、“中国农业银行微银行”等渠道及时周知客户。

工商银行：我行正积极进行各项准备工作，暂定于9月25日开放线上线下服务渠道，具体时间以公告为准，敬请留意。

邮储银行：我行正抓紧制定操作细则，初步定于9月25日接受客户申请，具体时间以我行公告为准，请您及时留意。

十三问：调整存量房贷利率需要提供哪些材料？

中国银行：首套房贷款客户无需提供相关材料，二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等，具体流程及所需材料将及时通过我行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告，敬请留意。

十四问：是否会统一通知存量房贷客户？

中国银行：我行将会通过官方网站、官方微信公众号对外公布具体调整方案，敬请关注。

十五问：何时能执行新的贷款利率？

中国银行：在调整完成后的次日将按照降低后的贷款利率执行。

十六问：可以通过什么渠道办理？如何查询、申请？

中国银行：我行本着便捷服务原则，届时您可以通过我行线上手机银行APP或线下网点渠道办理存量房贷利率调整。

农业银行：近期，我行将开放农行掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行云客服”微信公众号、“中国农业银行微银行”等渠道及时周知客户。