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范小冲:房地产的旧系统已经崩溃(六)

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范小冲访谈
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访谈导读
1:降价不是唯一出路
2:房地产旧系统已崩溃
3:土地拍卖间接推高房价
4:地方政府受益也受害
5:土地支出超出成本一半
6:地产暴利只排十名以后
7:一线城市拿地门槛更高
8:房企"原罪"要个案分析
 
 
 
 
 
范小冲访谈之六:房地产暴利只能排在十名以后

六.房地产的暴利只能排在十名以后

网易新闻:您刚才说房地产在这一轮的危机当中所犯的错误,就是贪婪。也是因为这一点,这些年房地产业在公众当中引起公愤,您觉得房地产业是不是也是某些因素的替罪羊?

范小冲:应该是。刚才说了追逐暴利使得房地产商走向了一个大跃进。但是,实际上房地产是一个高投入,也是高风险的行业,整个的行业平均利润其实并不高。有一些,大家也看到了暴利,这些暴利来源于过去土地市场的不规范。这些完全可以通过市场的规范和交易环节的规范避免的。

在行业当中,说房地产如何房价上涨,都是房地产追逐暴利。实际上地价占有房价最大的比例,而这个地价你是从政府公开市场拿到的,你的这个成本实际上都差不多的。利润率实际上也在一个可控的范围,你利润率高了卖不掉了。所以,房地产在暴利行业中的排名应该是十几名之后了。

但是,房地产由于跟老百姓息息相关,所以,表现出了很多矛盾。比如在拆迁的时候跟拆迁户有很多的矛盾,也有很多的强拆。你感觉房价高,实际上不是开发商自己要高的,地价是政府定的。

当然,房地产行业本身也存在很多问题,由于它是一个年轻而速成的行业,它在品质上,在专业上,包括个别开发商在诚信上也有瑕疵,所以给大家的感觉是一个暴利。

网易新闻:房地产的确是关系到国计民生的一个非常重要的行业。听了您刚才的阐述,您是否不认为房地产商获得了暴利?

范小冲:有暴利。但是暴利来源于哪儿?有很多通过不正规的手段,通过一些钻空子,通过土地,借着土地地价的暴涨倒卖土地,这里有很多的暴利。包括有很多房子他赚取的是土地的利润。所以,今天这个市场在彻底地回归,易总也谈到,过去有很多是以垄断资源为手段。过去的增长模式在今天这个时代已经过去了。这个暴利实际上是一个行业管理不规范带来的,也是一个行业的阶段,不是普遍,也不是代表整个行业。

至少我们是通过我们的产品,通过我们的服务来创造价值的。这个也是我们阳光100的核心竞争力,也是我们能够活到今天的一个根本。

网易新闻:也就是说在现在这个行业调整的时间段里,最应该理顺的应该是土地市场这个环节?

范小冲:今天可能还不是。因为今天已经没有人买地了。过去大家为什么储备那么多,这跟资本市场的估值有关。在那个基础上股价暴涨,然后他又增发圈钱,或者是套现,这是过去的一个游戏。今天这个游戏已经不存在了

网易新闻:导致这场危机的根源,您觉得是国际金融危机的原因,还是我们国内自己本身就有问题?

范小冲:两方面都有。这次中国本身的问题更大一点,刚才说了,我们的二元结构,地方政府推高地价。还有在资本推动下,大家圈钱、圈地,还有一个资本的游戏,包括土地的泡沫和开发商整个的大跃进。当然引爆这个事的是国际金融危机。原来真正是国际资本,包括上市公司那个钱都是排着队给的,大家觉得钱源源不断地进来。现在突然资本市场断粮了,开发商的资金链一下子就紧张了,就开始有人绷不住了,就开始降价回笼资金。现在大家一看,房价不是永远上涨,还有可能下跌。

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