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范小冲:房地产的旧系统已经崩溃

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范小冲访谈
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访谈导读
1:降价不是唯一出路
2:房地产旧系统已崩溃
3:土地拍卖间接推高房价
4:地方政府受益也受害
5:土地支出超出成本一半
6:地产暴利只排十名以后
7:一线城市拿地门槛更高
8:房企"原罪"要个案分析
 
 
 
 
 
范小冲访谈之一:降价不是唯一的出路

一.降价不是唯一的出路

网易新闻:您此前接受采访的时候,说过这样一个观点,高库存积压了整个产业链的资金,开发商面临着债务风险和资产缩水的风险。您随后又表示阳光100不会降低价格,为什么会有这样的矛盾,是因为阳光100不存在任何的资金链的问题吗?

范小冲:降价不是唯一的出路,客户最终需要得到的是一个更好的性价比。所以价格的下降能满足一部分的需求,但是不能解决所有的问题。人们买房子,实际上更多的是对他未来生活的一个期望。他要买到一个真正性能价格比更高的东西。所以降价只是一个方面,不代表全部。

网易新闻:如果你们的资金链出现问题,会优先支付什么费用,而会拖欠什么费用?

范小冲:首先要支付银行的贷款。因为你现在是一个全国品牌的公司,你一个地方拖欠了,那么你在银行的整个资信就会受到影响,所以银行的钱无论如何也要还上。

第二,不能拖欠施工单位的钱。客户有严格的时间要求,你如果拖欠了他,耽误了时间,过了这一关,还有客户那一关,所以进入一个恶性的循环。

网易新闻:什么样的费用可以暂缓一下?

范小冲:比如说过去积极的扩张计划,比如说买地。或者,比如建一些不是客户真正需要的,感觉上好象是面子工程的,实际上那些开支是不必要的。

网易新闻:现在阳光100的房子有没有积压?

范小冲:总体而言,我们的情况还算好。因为阳光100一直是期房在销售,现房可能是一些商业物业,这部分有一定的存量。

网易新闻:这一部分存量房在2009年是否还依然坚持不降价?

范小冲:车库什么的也不一定需要降价才能够卖掉。我们也是大盘在开发,一期二期,很多的楼房都是入主了五六千户了,你简单的降价会给过去的客户很大的心理压力,他会认为房子缩水。

过去我们都做近郊的大盘,很多客户是因为市中心的房价太贵了,把这些客户挤到外边来了。今天,市中心的房价便宜了,他还有那么大的兴趣到郊区买你的房子吗?所以,我们就不盖高楼大厦了,盖一些符合这个地块需求的一些产品。 实际上你现在降价人家也不一定来了,市场已经发生变化了,不是一个简单降价的问题。所以,要从产品的结构,企业的转型这些方面来入手


范小冲访谈
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1:降价不是唯一出路
2:房地产旧系统已崩溃
3:土地拍卖间接推高房价
4:地方政府受益也受害
5:土地支出超出成本一半
6:地产暴利只排十名以后
7:一线城市拿地门槛更高
8:房企"原罪"要个案分析
 
 
 
 
 
范小冲访谈之二:市场回暖,但房地产旧系统已崩溃

二. 市场回暖,但房地产旧系统已崩溃

网易新闻:进入2009年以来,很多开发商都觉得市场有回暖的迹象。您觉得这个迹象是一个真实存在的信号,还是一个短时间内的假象?

范小冲:肯定是实实在在的,不仅阳光100今年头两个月的销售非常好,已经超越了我们08、07年的销售量。其他很多的项目也都销售地不错。这个原因,实际上是一个利好政策的长期积累。

第二,可能去年很多人也在持币待购。所以,最近的市场是不错。

网易新闻:这些持币待购的人愿意把钱拿出来了是因为什么?

范小冲:还是中国的刚性需求。一个是解决居住的问题,还有一个是升级换代,这部分的需求是存在的,今天不满足,明天也要满足。也就是说这个刚性需求制约着他,等等等,等到一定的程度,他感觉到今天的政策实际上已经非常优惠了,包括很多开发商的价格也已经下降很多了,所以他今天就开始买了。现在不仅一手房,二手房也很火。

网易新闻:您觉得这次调整到什么时候是到头了?

范小冲:这次的危机跟过去不一样,过去很多危机实际上是系统修复的过程。而这次是系统的崩溃,实际上是过去一个时代的结束,和未来新时代的开始。 以,这一轮的调整肯定不是简单的几个月就能够完成的,所以还有一定的周期,可能还有一定的强度,还会发生一些根本性的变化。

网易新闻:阳光100的易总曾经撰文说,房地产行业的一个时代结束了,这个时代有三个特征,以占有资源为手段,以股市圈钱为目标,以规模增长为目的。阳光100具备了哪几个特征?

范小冲:阳光100也卷入了这么一个游戏里边去,但是没有陷入得那么深。

网易新闻:你们现在怎么修正呢?

范小冲:现在要完成一个企业的转型,从过去的产品导向,规模导向,包括资源导向,转到以客户为导向。公司现在研究谁是我们的客户,客户真正需要的是什么,我们开始从销售入手,调整产品结构来满足客户的需要,实现整个公司的转型。


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1:降价不是唯一出路
2:房地产旧系统已崩溃
3:土地拍卖间接推高房价
4:地方政府受益也受害
5:土地支出超出成本一半
6:地产暴利只排十名以后
7:一线城市拿地门槛更高
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范小冲访谈之三:土地拍卖推高地价,进而推高房价

三. 土地拍卖推高地价,进而推高房价

网易新闻:您以前接受采访的时候也说过,今年的楼市量和价都会回到一个正常的轨道上,这是个什么样的轨道?

范小冲:过去的游戏规则基于几个方面,一个是大的背景,比如说中国的二元结构。实际上中国是很大的,有接近55%以上的人口在农村。但是农村实际上占有土地,我还说不上这个数,可能接近80%的土地。

实际上中国是人为地把国家变成了农村和城市。这几年的城市化,大量的人口进入城市,20多年进来了4亿,超过了原城市人口的两倍。但是人进来了,土地并没有转化为城市的土地,所以就造成了土地非常紧张的情况,就是人地之间的矛盾非常大。

还有招拍挂,地方政府又人为地控制土地的供给。同时,政府也参与房地产利润的分配和土地的供给,又造成了土地的更加稀缺,这样大家就认为土地在不断地暴涨。同时,由于资本市场的资本推动,很多人通过上市圈钱,转过头来圈地,然后在资本市场上有一个更高的变现。

你可以看到07年7月份之后很多地方出现地王,很多地方的地价上涨已经远远超过了房价的上涨。这实际上是一个资本的游戏。地价可能是翻了一番,但是根据地价和未来房价上涨的一个预期,他乘上一个公司市盈率,然后进行变现,或者再圈钱。实际上就是老股民通过买高价地的泡沫,跟着新股民就进来了。地王一出来以后,旁边的一看,我现在卖价比他拍的价格还低,那肯定没问题,所以大家跟着哄抬房价。这样的房价不是供求关系导致的价格,而是由于地王效应哄抬起来的。实际上是有泡沫的。

房价有泡沫,地价有泡沫,开发商也都走大跃进,走向全国,销售额过百亿,奔着千亿。

这种扩张突然在08年的时候,实际上07年底就开始了,国际资本市场崩溃了。等于说融资一下子融不到了,过去你这么高涨的扩张是在资本的背景下完成的,突然融不到了,就开始打折甩货,一下子多米诺骨牌就推倒了。

现在大家认为房价还会跌,所以都持币待购,供应按照过去的计划还在推进,而销售已经发生了问题。中国的房地产过去一直是供不应求的,原来有一个刚性需求,还有一个投资需求。现在投资需求没有了,一下子就出现了非常大的库存。

今天简单地把价格降一降,或者从银行借钱,我就能活过来了,实际上不是那么简单。过去,像刚才说的,以资本推动规模扩张,这种游戏已经玩不下去了。 今天你简单降价,融一点资,熬过这一冬,等到下一个春天,其实下一个春天已经不是这个春天了。

所以,这次系统的危机不是一个简单的系统修复。也不是说修复完了以后,再提高一点水平加强一点管理,升升级。不是,过去整个的游戏规则和体系已经不存在了。特别是今天资本市场的融资功能,包括资源配置的功能都不存在了。

网易新闻:也就是说整个行业的游戏规则会变得更加科学了,是吗?

范小冲:现在新的规则还没有出来,但是旧的规则已经熬不下去了。

网易新闻:您觉得房地产商人在这一轮的泡沫当中扮演了什么样的角色,应该承担什么责任?

范小冲:应该来说,房地产整个行业中的大部分企业都卷入了这么一个洪流。这个和资本市场,和整个形势的变化,包括开发商的贪婪欲望,都有非常大的关系。今天,大家肯定都要为昨天的贪婪付出代价。去年套得更深的,买了更多地王的,在外头发了更多债的,今天的压力肯定会非常非常大。所以,今天是一个重新洗牌的过程,行业也会发生剧变。


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1:降价不是唯一出路
2:房地产旧系统已崩溃
3:土地拍卖间接推高房价
4:地方政府受益也受害
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7:一线城市拿地门槛更高
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范小冲访谈之四:地方政府是最大受益者和受害者

四.地方政府是房产泡沫最大的受益者和受害者

网易新闻:地方政府卖地财政政策在房地产泡沫当中扮演了一个什么样的角色?

范小冲:地方政府是一个最大的受益者也是一个最大的受害者。高房价跟地方政府的招拍挂是分不开的,他推高了地价房价。而且他也做了更大的激进投资。今天突然房地产崩溃,受到最大影响的,实际上土地市场比住房市场变化更快,而且跌得更惨。今天地价已经跌了一半了,你可以看到到处都是流拍。很多市长都放下身段,希望地产商来买地,给予优惠政策,都没有人来买。所以,很多地方政府现在受到的损失实际上比开发商还要大。

网易新闻:地价如果再跌下去的话,地方财政有没有可能崩盘?

范小冲:地方财政肯定会出非常大的问题。因为中国的土地政策不合理。国外是收物业税,政府把地卖掉以后,然后每年收取物业税。这样的话,这一届政府卖掉了,下一届政府就希望在旁边修一些商业设施,你土地的评估价值更高了,我就可以收取更多的费用。这样,刚开始负担也轻,而且未来也能够持续。

而中国政府,我才不管你以后的事情。最后这个地方只要把这个地卖给你了,我也不管了。今天市政府搬到东城区,东城的地就炒热了,下一届政府东城卖完了,就搬到西城区。如果这个城市大部分的土地卖掉之后,那么下一届的政府怎么办? 所以,这种透支未来的方式是不可持续的,也是无形之中推高房价,最后造成了房地产的灾难,也是他自己的灾难


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1:降价不是唯一出路
2:房地产旧系统已崩溃
3:土地拍卖间接推高房价
4:地方政府受益也受害
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6:地产暴利只排十名以后
7:一线城市拿地门槛更高
8:房企"原罪"要个案分析
 
 
 
 
 
范小冲访谈之五:土地支出超过成本一半

五.土地支出超过成本一半

网易新闻:有数据显示房地产商有一半的钱是用来给土地出让金的。

范小冲:在一线城市比这还高,还要超过5成。

网易新闻:阳光100在全国各地都有开发的项目,您的感觉,这次的房地产危机是在一线城市更严重,还是中小城市?

范小冲:肯定是一线城市,而且是被资本市场冲击过的,有地价和房价暴涨的地方受到的冲击是最大的。实际上二三线城市反而受到的影响不大,他本来是房地产市场的初级阶段,同时他也正在城市化的过程当中。一线城市的城市化已经达到75%以上了,他本身跟国际上的资本联系得非常密切,比如说更多的高端客户群,今天突然走了,那他受到的影响是非常大的。而且,他的房价曾经被爆炒,那他要回归。凡是被爆炒过的地方,受到的影响肯定是最大的。

网易新闻:我个人的一个感觉,在二线城市,居住的需求基本上是比较平稳的,所以很多人盖房,买房是出于投资的需要。我这个感觉准不准?

范小冲:你说二线城市的空置虽然也有,但是这些空置也是良性的。哪些空置是恶性的,就是你买完房子想出手,结果出不去。现在一个空置在开发商手上,这个肯定是出现了大量的库存,没有实现商品的价值。还有一部分,就是老百姓买完了以后想出售,突然变不了现,这也是空置。而在二线城市本身的投资需求并不大,有的买了房子是给孩子的,但是孩子还小,就放在那儿,他本身也不在乎。所以,因为房价并不高,有些人也买了两三套房子,但那也是一种需求。

网易新闻:你们在哪个城市的状况最差?

范小冲:这个不太好说。因为这个房子,不简单是个城市的问题,还跟你房子开发的不同阶段有一定的关系,跟你针对不同的目标客户群都有关系。但是我感觉今天在二三线城市肯定会更好。我们去年排第一的反而是柳州,在市政府边儿上建了一个建筑综合体。因为在那个城市你是唯一的,你的品牌效益影响力也是最好的,而且你给城市带来了整个功能升级的建筑综合体,很多人来买,反而销量和效益可能是最好的


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1:降价不是唯一出路
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范小冲访谈之六:房地产暴利只能排在十名以后

六.房地产的暴利只能排在十名以后

网易新闻:您刚才说房地产在这一轮的危机当中所犯的错误,就是贪婪。也是因为这一点,这些年房地产业在公众当中引起公愤,您觉得房地产业是不是也是某些因素的替罪羊?

范小冲:应该是。刚才说了追逐暴利使得房地产商走向了一个大跃进。但是,实际上房地产是一个高投入,也是高风险的行业,整个的行业平均利润其实并不高。有一些,大家也看到了暴利,这些暴利来源于过去土地市场的不规范。这些完全可以通过市场的规范和交易环节的规范避免的。

在行业当中,说房地产如何房价上涨,都是房地产追逐暴利。实际上地价占有房价最大的比例,而这个地价你是从政府公开市场拿到的,你的这个成本实际上都差不多的。利润率实际上也在一个可控的范围,你利润率高了卖不掉了。所以,房地产在暴利行业中的排名应该是十几名之后了。

但是,房地产由于跟老百姓息息相关,所以,表现出了很多矛盾。比如在拆迁的时候跟拆迁户有很多的矛盾,也有很多的强拆。你感觉房价高,实际上不是开发商自己要高的,地价是政府定的。

当然,房地产行业本身也存在很多问题,由于它是一个年轻而速成的行业,它在品质上,在专业上,包括个别开发商在诚信上也有瑕疵,所以给大家的感觉是一个暴利。

网易新闻:房地产的确是关系到国计民生的一个非常重要的行业。听了您刚才的阐述,您是否不认为房地产商获得了暴利?

范小冲:有暴利。但是暴利来源于哪儿?有很多通过不正规的手段,通过一些钻空子,通过土地,借着土地地价的暴涨倒卖土地,这里有很多的暴利。包括有很多房子他赚取的是土地的利润。所以,今天这个市场在彻底地回归,易总也谈到,过去有很多是以垄断资源为手段。过去的增长模式在今天这个时代已经过去了。这个暴利实际上是一个行业管理不规范带来的,也是一个行业的阶段,不是普遍,也不是代表整个行业。

至少我们是通过我们的产品,通过我们的服务来创造价值的。这个也是我们阳光100的核心竞争力,也是我们能够活到今天的一个根本。

网易新闻:也就是说在现在这个行业调整的时间段里,最应该理顺的应该是土地市场这个环节?

范小冲:今天可能还不是。因为今天已经没有人买地了。过去大家为什么储备那么多,这跟资本市场的估值有关。在那个基础上股价暴涨,然后他又增发圈钱,或者是套现,这是过去的一个游戏。今天这个游戏已经不存在了

网易新闻:导致这场危机的根源,您觉得是国际金融危机的原因,还是我们国内自己本身就有问题?

范小冲:两方面都有。这次中国本身的问题更大一点,刚才说了,我们的二元结构,地方政府推高地价。还有在资本推动下,大家圈钱、圈地,还有一个资本的游戏,包括土地的泡沫和开发商整个的大跃进。当然引爆这个事的是国际金融危机。原来真正是国际资本,包括上市公司那个钱都是排着队给的,大家觉得钱源源不断地进来。现在突然资本市场断粮了,开发商的资金链一下子就紧张了,就开始有人绷不住了,就开始降价回笼资金。现在大家一看,房价不是永远上涨,还有可能下跌。


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1:降价不是唯一出路
2:房地产旧系统已崩溃
3:土地拍卖间接推高房价
4:地方政府受益也受害
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6:地产暴利只排十名以后
7:一线城市拿地门槛更高
8:房企"原罪"要个案分析
 
 
 
 
 
范小冲访谈之七:一线城市拿地门槛更高更复杂

七. 一线城市拿地门槛更高更复杂

网易新闻:给您出一个难题。潘石屹曾经表扬过万科,说他是一个不行贿的企业,那你们阳光100呢?

范小冲:房地产市场现在应该是更加透明的市场。阳光100的土地基本上来源于两大类,一个是招拍挂,一个是拼胆量,也是拼你对这个地块的认识。第二个是来源与我们收购的企业。你行贿有什么用?你行贿政府也没有用,你行贿政府,你不举牌,还有别人举牌。实际上今天的土地市场已经发生根本性的改变了。

网易新闻:整个过去的十年都是这样吗?

范小冲:我们应该来说还是光明磊落的。为什么我们在北京拿不到地呢?我们走向二三线城市,那些城市在欢迎你。你在一线城市就需要一些非常规的手段


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3:土地拍卖间接推高房价
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范小冲访谈之八:房企“原罪”要个案分析

八. 房企“原罪”要个案分析

网易新闻:您经商这么多年,您觉得房地产业有原罪吗?

范小冲:原罪这个概念不是很确切。因为中国一开始都没有所谓的原始积累,从一个计划体制走向了市场的机制。刚开始哪儿来的股本?所以,大家都说你刚开始可能有很多的原罪,这是一个所谓的说法。从阳光100而言,应该说没有原罪。因为我们是万通中历练出来的,是通过一个市场交易完成了这个公司的母体。大家说的原罪主要是指的这个,就是从计划经济到市场经济谁都没有投资,那地的种子是哪儿来的?你是不是做贸易了,是不是走私了,或者是挪用公款了,等等。

网易新闻:整个行业有没有原罪?

范小冲:这个行业应该没有原罪。我想这个原罪可能要按个案来分析,泛指的原罪,等于说泛原罪化了。

但是,确实在房地产这个领域中有很多的类似原罪。因为过去的土地是垄断的,特别过去土地没有招拍挂之前,很多土地都是协议出让,所以你看有些人在政府中拿到了非常便宜的地,有很多人拿到了很多的钱,这些钱怎么拿来的,这些地怎么拿来的,为什么你能拿到,他不能拿到,所以这些里面应该有很多的黑幕交易。

就是过去资源这一块是垄断的,资金也是垄断的。今天这个市场已经发生了根本的改变,土地市场现在已经是公开的招拍挂市场了。现在的资金,银行的监管已经非常严了,不管你是谁批的条子,银行是终身的负责制,要对条款严格地审批。这跟过去的游戏规则已经不一样了。

但是,你要理过去到底存在不存在那样的问题,这个可能要进行个案的分析。但是,我想绝大部分后来发展的民营企业应该还是在市场的环境中成长起来的。

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