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黄怒波:地产行业无法回避暴利和潜规则

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黄怒波访谈
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访谈导读
1:5年前就看到问题
2:房产市场催化危机
3:地产商必须降价
4:地产业存在暴利
5:不能用骗获得财富
6:社会干净行业干净
7:民企最怕规则突变
8:卖地财政与泡沫
 
 
 
 
黄怒波访谈之一:5年前就意识到会出问题

访谈实录

  一、5年前就意识到会出问题

网易新闻: 您在2008年5月份的时候,就率先退出住宅市场,进军度假地产市场,对住宅市场失去信心了?

黄怒波:实际我们在五年前就提出从北京市场突围,那时候有一个背景就已经显示出住宅市场的张力太大了,在这个时候就看到了市场会发生一个很大的问题。 作为一个地产商来说,我就感觉到害怕和恐惧,这个时候我们就意识到我们需要转移战场。

我们到了度假地产市场的时候,供求关系张力没有那么大。所以那时候提出来退出住宅市场,五年内不在北京。

网易新闻: 您的判断是基于什么原因?

黄怒波: 住宅市场严格意义上讲已经超越了经济问题,已经不是市场的供给问题,而是你房价越来越高,人民群众都买不起房的时候,社会问题就出来了,尤其在中国,这个问题更突出。

转到度假地产市场,因为是刚刚兴起的,就跟你五年前做住宅市场,07年正好卖完了,你可能逃脱了08年的灾难。再一个,我们也赶在前面,比如说去年年底,中国政府提出来国民休闲计划,这个时候度假休闲就成为我们整个市场内需的一个非常重要的产品。我们过去还停留在旅游的概念上,还没有意识到要休闲放松度假。这应该是一个,按照前一段流行的语言说,应该是蓝海领域,竞争不那么激烈的领域。


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1:5年前就看到问题
2:房产市场催化危机
3:地产商必须降价
4:地产业存在暴利
5:不能用骗获得财富
6:社会干净行业干净
7:民企最怕规则突变
8:卖地财政与泡沫
 
 
 
 
黄怒波访谈之二:房地产市场对经济危机推波助澜

二、房地产市场对经济危机推波助澜

网易新闻: 这一轮金融危机的调整过程当中,房地产市场下滑明显。可不可以说房地产下滑是中国经济下滑的罪魁祸首?

黄怒波: 如果从美国来看,它的次贷是一个爆发点。 中国经济受到一个很大的影响,我想还是美国的经济,是外来因素大于内在因素。 中国本身来讲,这个经济的下滑还不是房地产。比如说大的国际环境变化,我们出口出不去了,这就带来了产业的问题。出口出不了了,这个时候我们国家经济的市场就发生大变化了。内需的市场还一下子没有培养起来。

当然,首先影响的就应该是地产市场。地产市场两条,一个整个经济发展减速,那地产市场就立刻出问题。地产市场前几年那么热,有一个大背景,好多经济学家讲是美国衍生金融产品造成的。但是,我讲美国也好,中国也好,房地产价格上升这么快,就是钱太多了。美国也太多了,中国也太多了,就叫流动性过剩,这个时候促使社会整个的上涨不理智了。

反过来,从我们中国内在的因素来讲也是存在一定问题。就是我们98年以前房子的供给是政府分配制,98年以后政府下决心再不卖给你房了,一开始老百姓还观望,后来才相信,大家只有从市场上买。这个时候,房地产市场赶上了黄金时期。但是这个黄金时期在整个世界的大助推下, 中国的房地产市场就有点发疯了。应该说这个时候,房地产市场起到了一个坏的,催化剂的作用。反过来带动了我们的建材飞速上涨、电力能源飞速上涨,在这个时候这个经济结构是失衡的。

所以,这一轮中国经济的下滑,我不认为房地产是罪魁祸首,但是它在关键时刻起到了重要的作用


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2:房产市场催化危机
3:地产商必须降价
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5:不能用骗获得财富
6:社会干净行业干净
7:民企最怕规则突变
8:卖地财政与泡沫
 
 
 
 
黄怒波访谈之三:地产商必须降价

三、地产商必须降价

网易新闻: 您觉得这一轮房地产市场调整的下限是什么?

黄怒波:有两个指标。一个指标是房价的探底。我想现在的房价应该快探底,或者说即将探底。我原来判断是在四五月份或者五六月份。理由就是根据另外一个下限,就是房地产商的资金链。 现在资金链已经产生了很大的压力,同时房地产的观望情绪也有影响。还有一个一些房地产企业破产,或者被兼并购并,这个时候房地产业的过渡期就应该结束了。我觉得到下半年大家应该到一个上升的通道了。

当然还有一个重要因素,要看到中国政府的决心和力度,我们已经推出了很多政策,房地产政策把能给的都给完了。

网易新闻: 您觉得房地产市场拉动内需的方法是什么?

黄怒波:降价肯定要降价。 现在还是一个收入比和房价比的问题。现在很多企业倒闭,或者很多农民工回家,或者很多企业停产,很多企业年底不分红,很多企业降薪,在这样的情况下,人们首先要捂紧自己的钱包,不知道明天会怎么样。 所以这个时候,不会买房的。只有中国经济回升的时候,大家才会买房。

网易新闻: 您刚才也说到,通过这个危机,大家也应该意识到之前那个暴利的时代已经过去了。您觉得未来房地产市场的发展,还有没有可能重演之前的情况?

黄怒波: 我最近看了几本书,有一本叫躲不开的经济危机。中国的房地产第一次经历了这么大的经济周期,一般的经济周期,芝加哥一个经济学统计下来是12年到16年,我们现在也差不多12年左右。下一轮人们很快就会忘掉的,所以,为什么历史上不断地出现麦道夫的骗局?这就需要我们克服对利润追求的贪婪。 我的想法就是这次金融危机要是能够活过去的话,我在下一轮金融危机,一定不会让自己这么难堪。

网易新闻:这种想法是行业内的主流吗?

黄怒波:我觉得这个比较难。因为中国的商业都很自信, 因为无知者无畏。 像我这样一个诗人还能够挣到钱,这不是说很好吗,在西方很难的。 其实我们是时代的幸运, 这个很多商人意识不到,他们很多人认为,今年做到100亿,明年应该做到500亿,后年应该做到1000亿。


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7:民企最怕规则突变
8:卖地财政与泡沫
 
 
 
 
黄怒波访谈之四:因为暴利和原罪,需要回馈社会

四、因为暴利和原罪,所以需要回馈社会

网易新闻:您觉得您的企业在过去几年获得的也是暴利吗?

黄怒波:当然是了。我们用短短十几年就积累了人家50年、100年才能积累的财富。 当然中国人要感谢改革开放这样一个好的政策。这样的话,我们应该想,我们的社会是暴利的,我们的经济是暴利的,你看我们很短的时间变成世界上很棒的国家,我们的房地产业肯定是暴利的。

网易新闻: 大家都会认为暴利和原罪是有关联的,您觉得自己有原罪吗?

黄怒波: 这个问题很有意思,你看为什么你这么富,那么多人那么穷?那你肯定是有罪的。 还有一个大背景,中国的经济和法制是从不完善到完善的,游戏规则是从不清晰到清晰的。尤其是民营企业是在这么一个背景下生长起来的,你要是说谁能清白的,我不太相信。 前一段时间有一个作家叫王刚,他对房地产商做道德批判,我说不对。 但是,我们在心理上应该考虑,我们的原罪在哪里,我们应该怎么去清除这个原罪,回报这个社会?

网易新闻: 您做慈善事业是为了清除原罪吗?

黄怒波:当然了。当你财富积累到一定程度的时候,会给你带来强烈的不安全感。 过去垄断算不算原罪?也是原罪。你垄断了大多数的资源,反过来给社会别的人的空间就很小。对民营企业来说,法律管不了,但是你道德上肯定有一个觉悟。

原来很穷,我原来写诗,谁理你?挣不到钱。我就做房地产,挣钱了。你就发现你因为偶然的机遇才赚到的财富。这个时候,就做慈善事业。这个时候,在人的心理上也有一个满足感,你看我赚钱了,我再还给社会,我想从两个方面来讲都是一种满足。


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黄怒波访谈之五:不能用欺骗的手段获得财富

五、不能用欺骗的手段获得财富

网易新闻: 我看您的博客上说房地产商应该有一个道德底线,您是指什么?

黄怒波:道德底线在中国有很深的含义。全世界来说是我不违法,你说美国金融危机违法没有?没有违法,但是违反了道德。 在中国,你做房地产的时候,你的道德底线是不能够拿消费者信息不对等这么一个条件赚钱。如果说你已经这么做的话,那么下一步就要克服。 具体地说,你提供的产品应该考虑到几十年后还在使用。如果说因为你前期没有经验,或者说管理不善,或者因为种种的问题,造成了这样的问题,你应该好好地弥补,或者在以后的产品中不再出现。如果你从无知到无意到熟知到故意,这是突破道德底线的。

网易新闻: 您自己在商业方面有没有信仰之类的东西?

黄怒波:那就是不能坑蒙拐骗。就是说你一定要注重你的信誉,这个是很重要的。当然了注重信誉是空话,最重要的你不能采取欺骗的手法获得财富


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黄怒波访谈之六:社会干净了,行业才能干净

六、社会干净了,行业才能干净

网易新闻: 潜规则呢?

黄怒波:我不相信有人能够逃避得了潜规则。 你想不到在欧洲他们的潜规则比中国还厉害,为什么?因为他这么多年的商业经营,已经致使法律约束不了。在中国这个潜规则还是有的。所以,为什么现在要提倡法制化,还有民主化。法制化要绳之以法,民主化要加强整个社会的透明。 社会干净了,行业才能干净


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黄怒波访谈之七:民企最怕规则突变

七、民企最怕规则突变

网易新闻: 您也说过,在中国做民营企业觉得缺乏安全感,这是为什么?

黄怒波:因为中国有一个传统,自古是轻商,到后来就是官商,到现在还是这样。 改革开放以来的社会分裂速度很快,贫富差距在不同的程度上上升。大家所有的财富都在上升,但是速度有快有慢,向一部分人越来越集中了。这个时候带来的社会问题就很多了。

我是这么想,对于中国社会当下要看到一个问题,就是我们的社会会越来越公平。但是相反,可能企业的经营环境也会越来越尖锐,就是法制化和目前的不完善化。 当然,最关键的,这个意思倒过来讲,做民营企业是在一种社会给你的包容度不够的空间下生存。比如,做企业最害怕的就是游戏规则改变了。对我们来说,由于国家的市场经济道路还比较短,这个规则不准确,经常改变。发了牌是这样的,打着牌发牌者说游戏规则变了。所以,很多行业,比如说能源,我都不碰。

再反过来,我们对财富的看法,对经营的理念还是信从一个法则,就是胜者为王。有的人产品出问题,他说我错了哭鼻子,过一段时间又出问题了。这个就是民营企业家道德的问题了。 所以,我们自身的群体给我们造成了不安全,再一个社会舆论环境的宽容度不够,就是可以允许国企犯错误,但是不容许民营企业犯错误。

网易新闻: 这个不安全感有一个很具体的例子就是贷款的问题。尤其是经济形势不太好的情况下,银行肯定很难贷款给民营企业。

黄怒波: 肯定会出现问题。首先伤害的是中小企业。这对社会的伤害是很大的,第一个,伤害了很多人能够从头创业的机会;第二个,社会被高度垄断以后,效率就很低下;第三个就是出现了社会的不公平。在这样的条件下,我想民营企业应该获得再宽松一点的环境。

网易新闻: 您觉得这一次危机当中大开发商受影响大,还是中小企业?

黄怒波: 分两大类,有的人做住宅,做得很棒,拿了非常多的地,而且就它赌上市,这对他的影响最大的。还有人拥有很多的物业,资金链很长,也会出现很大的问题。这个时候,反而一些小企业,比如我们中小,就是因为他们的土地一拍50亿,70亿,我们没有拿,这时候反而安全。再有一些小企业他可能10亿的地都不拿,这样的都比较安全一些。


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1:5年前就看到问题
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黄怒波访谈之八:卖地财政与房产泡沫有很大关系

八、卖地财政与房产泡沫有很大关系

网易新闻: 从城市的角度来讲,据您的观察,这次房地产市场的调整,是大城市受影响大,还是中小城市?

黄怒波: 肯定是大城市了。大城市的房地产市场很大的是投资市场。二线三线市场的基本不受影响,它是稳定的。所以,你看最近好多二线三线城市都活得很好。投机性强的都是大城市,一般中小城市很少。

网易新闻: 有一个问题,中小城市地方政府财政的主要收入就是通过卖地。

黄怒波: 肯定有影响。中国为什么叫土地财政?也不是中国政府,美国政府也一样,他们也从卖地拿到税收。但是美国不一样,你买了房子以后,假如说你买了50年,你年年都得上土地税。 中国有这个很大的问题,把50年的税收都装进一届政府的腰包里。 但对中小城市来说,靠土地生财,这个大城市也有这个问题。 这次房地产泡沫的助涨跟土地财政有很大很大的关系,这个会不会引起崩盘,我看也不至于。第一个土地的需求还是存在,我们回暖以后这个土地还是要卖出去的,因为中国的内需市场还在。但是,希望不要再那么疯狂了,不能够唯一的就是靠土地生财。

网易新闻: 房地产市场大家一个信心来源就是中国的城市化。据我了解,像新进城的一些农民工,他实际上承受不了房价,而是在城市的边缘形成事实上的贫民窟。

黄怒波: 很多人买不起房但是他也消费,这就给社会积累了财富。讲到农民工的问题,这是中国一个大的社会问题,我们怎么把这一批人平和地融合到城乡一体化过程当中。其实,这些人是未来购买的主力。在中国经济发展的快车上,让我们很多群体都能够跟着享受利益。 但是政府要注意,比如我们能不能把土地划拨出来一部分,做一些廉租房出来,租给这些外地的农民工。他们落下根以后,他们的孩子也在这里上学,也要消费,也要买房。我想这是一个长远的目标,下一个十年,或者三十年这个问题应该解决掉。

网易新闻: 政府救市包括两方面,一个是给企业,一个是给消费者补贴。您觉得这两头哪个更重要?

黄怒波: 先倒过来说,要给消费者补贴是一次性的行为。比如说今天给你发一块糖,你可能高兴一阵,但是从根本上还是要采取政策。就是说要扶持企业,尤其扶持中小企业。这一次两会,我记得贾庆林主席上来就讲,号召民营企业不要减员,不要减薪。但是,你也要让这些民营企业存在,你让他负债累累那不就倒闭了吗?一个要长远地扶持民营企业,再一个我们临时地给市场发放一些补贴。

网易新闻: 在当前的形势下,对民营企业、中小企业来讲,是机会越来越大呢,还是空间越来越小?

黄怒波:我想这个社会的宽容度会越来越大。 我相信中国的经济发展下去,给民营企业的空间会越来越大。我相信再过十年,今天咱们讨论的问题,不会再讨论了。我们可能面临另外一些问题了,就跟当年个体户出来,大家都争论,万元户对还是不对,雇工八个算资本家,还是六个算资本家,这些你们现在听起来像天方夜谭。

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