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光远观察 | 马光远最新研判:楼市下跌空间已极为有限,不建议现在高位投资黄金......

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出品|网易财经智库

编辑|许媛媛 主编|杨泽宇

“光远观察”是网易财经智库“C位观察”和知名经济学家马光远联合打造的财经IP节目,以客观、理性、深刻的视角,解读时下热议的财经和社会问题。

NO.009马光远最新研判:楼市下跌空间已极为有限,不建议现在高位投资黄金......

60S要点速读:

1.楼市:我对现在整个房地产市场的评价就是调整过度。从价格、市场、情绪等来看,已经低于均衡点了。目前整个房地产市场已经处在一个新的均衡点,这个新的均衡点可能会维持多长时间?我们也有一个测算,在2023年以前,所有房地产的需求,包括商业地产、住宅地产等,所有的需求维持在10亿平以上。到2030年,最低的需求仍然会维持在10亿平,这意味着市场下跌的空间极为有限。

2.黄金:黄金价格太高了,没有多少支撑因素。中国的购买者是一个因素,央行是一个很重要的因素。但是经过过去几年央行大幅度地购入黄金,2024年以后,全球的央行还会不会成为推动全球黄金价格上涨的力量?这要打问号。所以在这个位置要再去做一些投资的话,我认为已经没有太高的价值了。

正文:

01、谈楼市发展:

当前楼市调整过度,房价下跌的空间非常有限

经过2023年以后的调整,房价现在已经处于均衡的状态。一是这几年,实际房价下跌的幅度普遍在20%—30%,甚至超过30%的也不少。从金融的层面来讲,30%接近大部分房子首付的中位数。这意味着有些人可以不要这个房子,也不用要还房贷了,把房子交给银行,这是一个非常关键的点。

二是30%左右的降价后,房价基本回到了2015年房价大涨以前的水平,回到了一个有相当一部分人可以买得起房子的水平。

三是从现在整个供求水平来讲,也是一个均衡的水平。我个人测算2023年房地产销售的均衡点,应该在“两个12”,即2023年卖的房子销售额应该在12万亿元,销售面积应该在12亿平以上。但是实际情况是,2023年销售额和销售面积都跌破“12”了,是十一点几。这意味着整体的销售水平已经跌破了需求点,有相当一部分需求在等待,没有出手。

我对现在整个房地产市场的评价就是调整过度。从价格、市场、情绪等来看,已经低于均衡点了。目前整个房地产市场已经处在一个新的均衡点,这个新的均衡点可能会维持多长时间?我们也有一个测算,在2023年以前,所有房地产的需求,包括商业地产、住宅地产等,所有的需求维持在10亿平以上。到2030年,最低的需求仍然会维持在10亿平,这意味着市场下跌的空间极为有限。

如果2024年需求真的启动,但是供应跟不上——因为房地产开发投资在过去两年的时间里下滑超过20%,现在整体房地产投资的水平已经低于2015年。从新房的开工面积来讲,两年时间下降了接近一半,这意味着整个供应量在减少,但是需求今年可能会释放,所以我觉得今年整体来讲,不管市场怎么走,整体的均衡点已经出现了,向下跌的空间已经非常有限。

现在大家为什么不出手?第一个原因,有一部分人担心市场会继续往下走。我想说的是,向下走的空间非常有限。第二个原因,担心还有好的政策。万一再降息,我买房不就买早了吗?有一个政策层面的考量。第三,房子烂尾的问题对很多人而言是难以承受的,这个问题不解决,有相当一部分人现在是很担心入市的。

别总说房价有泡沫,泡沫是相对的,在不同的情绪下看待一个市场会有不同的结果。如果情绪好的话,你不认为它有泡沫;但是如果情绪不好,哪怕股价跌破了它的净资产,它还会往下跌,大家仍然不会出手。从经济本身的发展而言,有泡沫比泡沫破灭要好。

十年前当房价是两三万/平的时候,大家认为房价是有泡沫的。但是现在到了七八万/平,甚至到了十万以上/平的时候,大家还是认为有泡沫。有人说只要房价从七八万/平回到两三万/平一定会去买。但是当房价真正在两三万/平的水平,他可能还是认为有泡沫。

泡沫本身是相对的,它一定要放在一个特定的时间和空间下。我们只能根据现在的经济形势、市场景气度来判断是否有泡沫,它没有一个绝对的标准。有些股票市盈率过了100,你仍然认为它会涨,因为大家看到它的预期。相反,有些股票市盈率低到个位数,仍然没有人出手,因为没有预期。

经济学里从来没有定义什么叫泡沫,怎么样测算泡沫,人们也没有就泡沫问题达成过共识。比如房地产市场的市值超过GDP多少,就一定意味着有泡沫?没有任何定论。有时候大家比较痛恨泡沫,但是当真正没有泡沫的时候,你会发现经济可能比有泡沫的时候还要糟糕。从老百姓对房价的购买力来讲,中国绝大多数城市的房价相对于那些想要房子的人而言,现在已经相对比较合理了。

02、谈城市发展:

很多城市给年轻人提供的多元就业机会,削弱了北上广深的竞争力

北上广深的房价并不是不跌的神话。过去二十多年,北上广深在每一次中国房地产调整的时候也在调整。只是很多人不研究、不观察,总是以为北上广深的房价一直在涨,而且每一次调整的涨幅还很大。每一次房地产大周期,它们都会调整,因为市场也有一个供求关系。特别是当中国的人口出现转折点以后,很多年轻人不像过去一样,不再以留在北上广深作为首要目标。

过去主要的机会就在北上广深,就在这些主要的城市,现在已经不是这样了。比如有人从事电商行业,做电商为什么要在生活成本高的北上广深呢?很多城市给年轻人提供的多元就业机会,削弱了北上广深的竞争力。到一个小城市去花2万块钱一平米买的可能是豪宅,在北京10万块钱一平米买的房子可能是老破小,所以年轻人可能不会选择留在这里了。

而且自从中国进入高铁时代,城市之间的差距在慢慢缩小。在长三角一带,很多小城市的人是不愿意去大城市生活的,因为我坐高铁半个小时就能到大城市,我的幸福指数、舒适度远远高于上海以及周边的其他大城市,而且小城市的产业也发展得很好,很多产业现在也往周边的小城市进行转移。

我倒不觉得,北上广深的房地产限购会彻底废除,但是调整的空间还很大。现在的限购政策,包括北上广深的房贷政策,与目前整个的市场也是不匹配的。二套房的房贷仍然太高,首付比例仍然太高。我一直想给北上广深的管理者喊话:北上广深已经没有那么值钱了,北上广深的房子已经没有多少人抢了。现在留在这个地方的人想改善一下居住需求,你们就应该鼓励,而不是还把改善住房需求的首付比例放那么高。北京主城区的二套房首付比例仍然是60%,放在全球仍然是最高的,房贷利率仍然太高,这和当前北上广深四个城市房子主流的需求是背道而驰的。

我们呼吁降低北上广深的购房门槛,放松限购,是不是又是鼓励大家多买房子?不是。因为现实的改善性的购房需求太大了。既然是鼓励改善住房,我们在政策层面怎样体现出鼓励?门槛降低一点,特别是在目前整个市场还在调整的情况下。

03、谈投资:

日股短期暴涨蕴藏风险,也不建议高位投资黄金

2023年以来,日本股市表现太抢眼:日经225指数实现近30%的涨幅,表现仅次于纳斯达克。日本股市表现好的原因,并不主要是日本的投资者看好日本股市,而是国际的投资者,比如巴菲特大量地押注日本股市。为什么国际的投资者会看好日本股市?因为日元贬值,大家认为日本股市相对便宜,就有投资价值了。2024年3月4日,东京股市首次升破40000点大关,创下1985年计算日经225指数以来的历史新高。2023年,日经225指数才2万多点。这个涨幅太吓人了。什么是泡沫?短期内的暴涨可能就是泡沫。所以我认为日股短期调整的概率很大。当然也有人替日股辩护,“你别看日股涨得多,但其市盈率并不高,所以可能在补涨。”但是短期内的急剧上涨,一定蕴藏着风险。

日本从泡沫经济破灭以后,其实一直在找办法。一会儿出货币政策,一会儿出财政政策,一会儿是结构性的改革,一会儿是人口政策等。安倍经济学其实是建立在过去很多措施,包括失败的举措基础上的。也就是说,日本经济经过这么多年的停滞以后,过去的那些僵尸企业也差不多解决完了。从1991年破灭到二十多年后的2013年,整个债务周期、包括风险周期、修复周期,也差不多结束了。所以我倒不觉得一定要神话安倍经济学。

甚至可以讲,帮助日本经济走出过去困境的,最主要的工具是时间。已经用了30年时间,还有什么经济病症不能医治呢?安倍经济学是一方面,另一方面,这三十多年的努力,可能都没有白费。日本经济现在差不多恢复正常了,但是远没有一些人说得那样好,远没有日本股市表现出得那么好。但是我也要提醒,它仍然有亮点,有可圈可点的地方。

2023年以来黄金价格目前为止在这样一个高位,还是有点不可思议的。我一直认为黄金价格太高了,没有多少支撑因素。中国的购买者是一个因素,央行是一个很重要的因素。但是经过过去几年央行大幅度地购入黄金,2024年以后,全球的央行还会不会成为推动全球黄金价格上涨的力量?这要打问号。所以在这个位置要再去做一些投资的话,我认为已经没有太高的价值了。

当然如果从一个很长的周期来讲,黄金突破2000至2200美元/盎司,也不算高。考虑到通胀等等,黄金的合理价格应该是3000多美元/盎司。但我一直提醒,黄金不是一个很好的投资,它的波动非常大,特别是目前这个高位,要高度关注风险问题。

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