国泰君安：预计2024年是房企重组大年

本次广州放松主要涉及4个方面，尤其是针对限购做了大量放松，且极大增加了换房需求的便利性。政策涵盖面广，不仅包含住宅领域，主要为以下：1）在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围；2）在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数；3）对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理；4）商服类物业不再限定转让对象。

政策即刻实施，从限制条件来看，回到2010年前。自2010年一线城市开始实施限购限贷政策以来，随着楼市上行，全国政策处于持续收紧的状态，至2017年达到政策收紧的顶峰。2018年起，政策逐步宽松，逐步通过人才引进、购房补贴等方式，对各城市做了一定程度的放松。当前一线城市约束仍较多，本次广州放松之后，相当于仅在部分区域且特定面积段仍有限购，其他均放开，即对大部分购房者，基本做到无限制条件，回到2010年以前的状态。

本次广州的放松和接下来可能的其他一线城市跟进，将成为楼市政策改变的标志性事件，符合此前中央定调的供需关系出现重大转变的判断，楼市的走势将成为需求重要的试金石，同时需要注意，判断政策有效的标准，并非是带来了多少量价的上涨，而是能够让市场进入到平稳发展阶段。我们倾向于认为一线城市的政策发布情况将可能表现为广州先行、北上深跟进，即便具体政策细节会有差异。广州本次的放松将成为楼市政策改变的标志性事件，符合此前中央对供需关系的判断。考虑到行政管制政策基本解除，楼市走势将成为实际需求重要的试金石。另外，市场习惯认为非涨即跌，但回顾以往的楼市表现，房价出现明显上涨时，也会迎来新一轮政策收紧，因此，评判政策是否有效的标准，是看市场是否进入正常交易状态，能够平稳且健康的发展。针对当下环境，考虑到潜在需求中枢较以往有下移，那么能够让楼市逐步企稳，也就能够成为有效的政策。

预计2024年是重组大年，2025年则进入到行业的重新启航年。我们认为，伴随政策的逐步落地，2023年至今持续推进的保交付，叠加2024年高密度的重组，房企将于2025年达到资产负债表的新均衡，并进入到行业的重新启航年。全年机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司。

风险提示：市场需求加速下行。

文章来源：国泰君安证券研究

本文摘自：2024年1月27日发布的《回首2010年，楼市重新启航——对广州放松的点评》

谢皓宇，资格证书编号：S0880518010002

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