光远观察 | 马光远研判：房地产正式进入买方市场

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编辑|许媛媛 主编|杨泽宇

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NO.006 马光远研判：房地产正式进入买方市场

60S要点速读：

整个房地产市场从过去的卖方市场，正式进入买方市场，可以肯定地讲，房价不会大涨。对所有老百姓来讲，以后根本不会再为买房子焦虑了。我们希望的是房地产有一个温和的表现，因为现在很多老百姓仍然需要买房子，需要改善。以后房价涨涨跌跌变成常态，但不会暴涨暴跌，买房子再也不会成为一个多大的事，什么时候买都可以。我认为这才是一个比较正常的市场的表现。

正文：

2024年中国经济复苏的关键是什么？

第一，彻底扭转大家的预期。我们一定要去发现中国经济有增长点的地方，实事求是分析中国经济面临的挑战和机遇，两方面都讲透，大家就会知道中国经济没有一些人讲得那么糟糕。毕竟在中国的经济周期里，仍然有很多机遇，包括人工智能，这是一个非常巨大的风口。

第二，房地产要稳住。因为房地产对整个市场信心的影响非常大。所以，2024年房地产的政策要到位，一定要下决心尽早取消没有必要的限制政策。房子自住也好，改善也好，到今天为止我们还没有看到鼓励性的政策。过去只是在放松政策而已，而且还放松得不够。因为现在整个房地产市场已经调整到位了，而且超调了。

这意味着市场风险基本释放完毕。现在需要的是政策加把力，让整个市场稳住。首付比例起码可以统一降到20%，包括大城市的首付比例。一些大城市的首付比例比小城市高，这是没有道理的。小城市房价低，首付比例高一点，首付总数没那么大。所以应该倒过来：小城市首付比例比大城市高一点。但现实恰好相反。另外，包括税费可以降一降，增值税、契税、印花税都是有下降空间的。

整个房地产市场从过去的卖方市场，正式进入买方市场，可以肯定地讲，房价不会大涨。对所有老百姓来讲，以后根本不会再为买房子焦虑了。我们希望的是房地产有一个温和的表现，因为现在很多老百姓仍然需要买房子，需要改善。以后房价涨涨跌跌变成常态，但不会暴涨暴跌，买房子再也不会成为一个多大的事，什么时候买都可以。我认为这才是一个比较正常的市场的表现。

第三，把老百姓的消费稳住。2023年，中国经济某种程度上呈现有效需求不足。最重要的是老百姓不敢消费。现在很多买了第一套房的人，房子已经住了十多年，有些甚至住了二十年。装修已经很旧，但中国老百姓一般是换房子才装修。其实现在局部装修的技术已经非常成熟。比如一个卫生间，可能一个周末就装好了，包括窗户也可以换，鼓励消费的空间非常大，而且值得补贴，因为消费拉动的产业链很长。比如，你吃一碗面：卖面的、卖肉的、卖葱蒜酱的都能赚钱。员工拿到工资以后又去消费。所以消费乘数很高：一块钱消费的产出可能有三倍，高的甚至到十倍。所以财政应该拿出一部分钱鼓励大家消费。

美联储二季度开始降息几乎板上钉钉

预测美联储今年百分百降息，有两个原因：第一，美国的通胀已经下来了，今年回到二点几基本没有太大问题。通胀已经不是美国经济最担心的问题。第二，美国经济承受不了这么高的利率，如果通胀下来，名义利率高意味着实际利率也高。美国一年期定存利息在5%左右，要求的收益率非常高，很多行业、很多企业受不了，所以降息是必然的。

如果快的话，一季度可能就会看到美联储降息。如果慢的话，有人预测是下半年降息，我认为不出现突发情况，二季度应该板上钉钉会降息。其实降息对中国是有好处的，因为降息以后，第一人民币贬值的压力会减少，第二资金外流的压力会减少。

2023年全年，中国扣除食品和能源价格的核心CPI同比上涨0.7% ，是非常低的。很多国家会定一个2%的通胀目标，所以物价每年的上涨要在2%以上，到3%就变成通胀，到5%以上就是比较明显的通胀，到7%、8%是严重通胀，10%以上是恶性通胀。但是物价太低是有问题的，说明人们不消费，企业不投资、不生产，经济陷入到紧缩的状态。

当然中国的经济增长总体速度在5%左右，谈不上通缩。但是物价不上涨，起码说明大家不消费。自2022年10月以来，生产者价格指数（PPI）连续下降了15个月，说明企业生产投资的动力不强。这些是要解决的问题。如果物价往下掉，消费者消费的心情就没有那么急切，比如，反正今天方便面是一块钱，明天变成八毛了，我会推迟消费，等着八毛再消费。但是如果今天方便面一块钱，明天变成一块二，你一定想着我今天要把它消费了，所以这就是为什么要维持一定的价格上涨。但是不能出现恶性通胀。 3%到4%是一个合理的价格上涨，对整个经济来讲它是一个温和的通胀。但如果所有价格都下降，对整个经济大循环是有问题的。

谈哈尔滨旅游热：只要拿出诚意，老百姓很容易感动

冰雪产业是一个非常好的风口。中国人爱玩雪，爱玩冰，而且中国的条件非常好，比如哈尔滨的冰、长春的雪。但是我们过去没有把产业链的深度做起来。中国人宁可跑到别的国家去玩雪，也不会在国内玩。现在不仅仅北方在玩儿，南方也在玩人造雪，这个产业恰逢其时。哈尔滨要抓住这个好机会，打造IP，做好产业链，提高服务的品质，这是可以持续的。

有些地方去玩了一次，这辈子不想去第二次，因为游客的体验感不好，景点有些坑人。我记得以前出去旅游的时候，攻略里必备的就是怎么防上当受骗。说明多年来中国整体的旅游市场都存在这个问题。

为什么这次哈尔滨这么受欢迎？因为它回应游客的关切。比如哈尔滨冰雪大世界开园第一天，人气异常火爆，很多地方排队的人多，导致游客抱怨有些项目没玩成。哈尔滨冰雪大世界给一大部分游客退票，还公开了道歉信，并宣布立即整改。这就是一种态度。中国老百姓对旅游的要求非常低——只要安全，不要上当受骗，就已经很满足了。哈尔滨是一个很经典的案例，告诉你做旅游要以真诚来对待游客，给大家温暖。

但发动全市市民用私家车接打不上出租车的游客，这不可持续。大家感动的不是这些事。大家感动的就是，我没玩到，我要退票，官方退了。要做服务，不能靠一时的热情，品质必须保持一致。特别是一旦得罪了游客，再把他拉回来是很难的。所以一定要可持续，只能更好，不能差。我经常说，不要用力过猛。

过去几年存在着一些唱衰东北的论调——“投资不过山海关”，东北反击的太少。人家说的话，一方面要反思是不是有这些问题，以此改进。另一方面一定要对那些不实的谣言进行反驳。东北这两方面都做得不够。其实可以利用一些热点事件改变大家的印象。我一直讲，如果老唱衰一个地方，它一定会变衰。

过去我听到一个非常荒唐的说法，东北经济发展不好是因为气候太冷。比东北冷的地方，比如北欧的很多地方都是发达国家。我们过去老讲全球经济分为两个集团，一个南方集团，一个北方集团。南方集团指的是欠发达的地区，居然有人把东北发展不好归结为天气冷，这是非常荒唐的。一个地方的发展和温度没关系，和纬度也没关系。发展经济的政策和态度是很重要的。过去大家认为东北服务不行，不敢去，怕被坑，会打架，这些都是刻板印象。哈尔滨旅游热就扭转了大家的看法。

东北的每个大城市，包括一些小城市都很有特点。从历史、旅游等各个方面，都能发现各个城市极具竞争力的地方。哈尔滨不是个别的现象，长春有自己的特点，沈阳有自己的特点，大连也有自己的特点。所以东北是有条件回到过去的荣光的。但最关键的是要改变大家观念中的东北。一旦改变，效果立竿见影。

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