瞄准公募REITs标的 FOF资产池引活水

自7月初南方基金、汇添富基金、广发基金等基金公司宣布旗下部分FOF产品可参与公募REITs投资以来，截至9月12日，已有近20家公募机构参与其中，可投资公募REITs的FOF产品数量合计约140只，其中近六成为养老FOF产品。

基金人士认为，随着公募REITs市场逐渐发展壮大，未来可投范围将进一步扩大。对于公募REITs标的选择，会重点考量项目基本面、运营方的管理能力、资产收购和处置能力、现金流稳定增长潜力以及估值性价比水平等多维度表现。

积极参与公募REITs投资

9月9日，中银基金发布公告称，公司旗下中银安康稳健养老目标一年持有混合（FOF）等8只FOF产品就可参与公募REITs投资事宜修订基金合同、托管协议等法律文件，此次修订自9月9日起正式生效。

自7月初南方基金、汇添富基金、银华基金、天弘基金、东方红资产管理、易方达基金、广发基金等基金公司集体宣布旗下部分FOF可参与公募REITs投资以来，Wind数据显示，截至9月12日，已有招商基金、泰康基金、海富通基金、兴证全球基金、万家基金、嘉实基金、中加基金、永赢基金、创金合信基金、摩根资产管理、中银基金等多家机构宣布相关事项。

据中国证券报记者不完全统计，目前宣布旗下部分FOF可参与公募REITs投资的公募机构接近20家，可参与公募REITs投资的FOF产品合计约140只，其中近六成为养老FOF产品。南方基金、汇添富基金旗下可参与公募REITs投资的FOF产品数量较多，均达到15只以上。

可投资范围将进一步扩大

招商证券基金评价团队在研报中表示，虽然目前FOF可选公募REITs的范围相对有限，但随着公募REITs市场逐渐发展壮大，未来可投范围将进一步扩大。此外，公募REITs的基金年限相对较长，大多在20年以上，与投资期限较长的养老目标FOF具有较好的期限适配性，为FOF管理人提供了新的长期配置选择。

8月29日，沪深交易所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》提出，基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，后续交易所将进一步推动扩大FOF参与投资基础设施REITs。

“公募REITs具有高票息、长期回报稳定、抗通胀、抗风险等优良属性，并且其底层资产为经过项目筛选且受严格监管的优质不动产和基础设施资产，投资者多为长期持有资金，收益长期稳定，与股债两市相关度较低，受经济周期性波动影响较小。同时，作为FOF的配置标的，能更好分散组合风险，提高组合稳定性。”万家基金组合投资部人士表示。

从FOF角度分析，中银基金相关人士表示，FOF以多元资产、多维策略、多样标的为主要特征，以长期稳定收益为主要目标，FOF的投资方式以及部分产品设置的最短持有期条款与REITs有较高的适配度。通过投资公募REITs，FOF组合可以进一步实现风险分散与资产多元化配置，降低组合内部资产的相关性，在一定程度上优化组合的收益风险比。

关注估值水平及底层项目质量

在选择FOF的底层公募REITs标的时，除了要符合监管提出的规模、成立年限等要求之外，中银基金相关人士表示，还需要分析底层公募REITs的现金流稳定增长潜力、运营方的管理能力、资产收购和处置能力，同时衡量其在估值方面是否具备性价比。

短期来看，万家基金组合投资部相关人士表示，由于近期公募REITs跟随权益市场波动出现较大回调，将关注下跌过程中价格脱离基本面出现超跌的品种。同时，适度参与事件博弈类机会，在分散风险的同时，抓住市场后续筑底反弹的收益。

中长期来看，万家基金组合投资部相关人士表示，将聚焦公募REITs项目及其所处行业基本面的底层资产定价，重点关注项目基本面、运营方管理水平和现金流具备稳定增长潜力且估值性价比较高的标的。

另有某头部公募机构FOF团队人士向记者透露，现阶段该团队管理的FOF产品还没有大规模配置公募REITs。一方面，近期国内公募REITs市场表现波动较大；另一方面，国内公募REITs成立时间普遍较短，运作相对不够成熟，所以该团队目前主要还是把公募REITs作为降低波动的投资工具，并且基于其过往数据进行建模处理。

招商证券基金研究团队在研报中建议，对于风险容忍度较低的FOF投资者而言，一方面，特许经营权类公募REITs能够提供相对更高的分红收益，但配置时需要考虑期限适配性和更换资产问题；另一方面，产权类公募REITs收益弹性更大，但由于市场上对于公募REITs的定价中枢及定价的锚尚未达成共识，在二级市场交易时可能需要考虑更多市场情绪因素。此外，短时间内配置公募REITs，管理费率也是需要重点考虑的因素之一。