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出品|网易财经智库
编辑|许媛媛 主编|杨泽宇
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NO.002马光远：预售制对购房者是赤裸裸的不公平，如果开发商交不了房子，那就是诈骗
60S要点速读：
1.预售制对购房者是赤裸裸的不公平，如果开发商交不了房子，那就是诈骗。我们很少见到有这么不公平的事，把钱给了你，把款贷上，你把我的钱挪用了，最后我一无所得，房子还烂尾了。
2.我经常建议大家少买精装修，精装房里面的猫腻太大了，品质和用料无法保证，都是表面光，表面看着很漂亮，里面塞的都是乱七八糟的东西。开发商能省就省，要么省人工，要么省材料。
正文：
如果开发商预售不交房子，对购房者就是诈骗
在美国，预售的很多房子大多数不是标准化的，而是有个性化需求的房子，例如别墅——相当于你在建造和装修的过程当中参与设计。其他的那些标准化的房子，本质上不是预售，只是付了定金而已，比如给开发商付10%的定金，等房子建成交付的时候再付尾款。
我们经常在学习他国（地区）制度的时候，把好的东西全都悄悄拿掉，学的全是一些坏东西。中国的预售制度对购房者就是赤裸裸的不公平，如果开发商交不了房子，那就是诈骗。我们很少见到有这么不公平的事，把钱给了你，把款贷上，你把我的钱挪用了，我最后一无所得，房子还拿不到，烂尾了。
我建议，预售房子收房时，必须有专业的机构。你可以聘请专业的机构来帮助你验证房屋的质量，这个费用由开发商来出。当然它会有一个公平合理的价格，这是对购房者的保护。再比如你可以预留一部分押金，比如我们预留房价的20%，半年以后，房子没有质量问题，再支付给开发商；如果房子出现质量问题，20%不支付了，谁还敢在质量方面玩猫腻？
还有信息不透明问题，比如在房子卖得火的时候经常出现“日光盘”，一天卖完，真的没了吗？不一定。售楼处经常有人排着队，那可能是托儿。购房者根本不知道这个楼盘究竟卖了多少房子，这对购房者也不公平。
现在，开发商卖房子很难，所以它就会注重质量，要么以品质，要么以服务来吸引购房者。过去二十年，因为房子短缺，房价不断上涨，大家都抢着买房子，整个房地产市场竞争不够。到今天为止，这些烂尾楼都是过去不公平的制度造成的。
中国人大量的时间花在无意义的事情上，民间出现了很多的食品专家、牛奶专家、房子专家、装修专家，这根本没必要。这是社会的悲哀，说明我们整个社会的治理是有问题的。你买一辆车，担心不担心车的质量特别差？大多数情况下不需要担心，因为汽车行业竞争激烈，一旦车子出现质量问题，根本不需要消费者出手，竞争对手就帮你把这个事情摆平了。汽车厂商非常担心出事，它会对质量严格把控。
我们在房地产领域其实缺乏这样的竞争，逼着大家成了各方面的专家。人家干了一二十年，你拿出所有的时间学一两年，根本没法儿和专业人士比。更多地应该从制度层面来改进，而不应该逼着大家变成专家。
建立房屋“养老制度”非常必要
住建部部长提出要给房屋建立“养老制度”。我们现在有房屋专项维修基金，但专项维修基金根本不够用，也就是说当我们的房子真正出问题的时候，这笔钱可能已经花完了。这就意味着还需要一部分钱。钱从哪里来，大家可以来设计。比如建立一个共担的机制，土地出让金里拿出5%—10%作为房子的维修基金，老百姓自己再出一部分，开发商让几个点的利，共建房子的“养老制度”，这是可以尝试的。房屋“养老金”不可能完全由国家负担。
很多人说，我们买房子的时候交了一笔维修基金，但是这笔钱相对房子需要维修的地方远远不够。这相当于有些单位觉得基本养老金不够，再给你上一个补充养老保险。这件事迫在眉睫，因为现在有很多房子慢慢都会面临这样的问题。
2015年以后的房子问题更严重。因为2015年房价上涨以后，中国整个的调控政策就是限价。开发商为了节省成本，在使用的材料方面，在建筑质量方面，倾向于偷工减料。再加上2015年以后，其实是整个房地产行业的“三高”模式最疯狂的时候：高周转、高负债、高运转。在这个过程当中也会出现很多有质量问题的房子。但是消费者短期内看不出来问题，比如隐蔽工程（指地基、电气管线、供水供热管线等需要覆盖、掩盖的工程），可能三十年后才能看出问题。再比如说窗户，认真的开发商装窗户的时候做隔音，不认真的直接把建筑垃圾塞进窗户边。
我经常建议大家少买精装修房，因为精装房里面的猫腻太大了，品质和用料无法保证，都是表面光，表面看着很漂亮，里面塞的都是乱七八糟的东西。开发商能省就省，要么省人工，要么省材料。集采省下来的钱算开发商的利润，算不到购房者头上。
现在中国古代能留下来的建筑就两类：一类是皇宫，因为它有追溯机制，那些砖上面有很多印章，这是谁制作的，谁烧的，最后是谁检查的，一旦出问题要杀头的。所以它质量很好。还有一类建筑是寺庙，建造的人出于真诚的信仰，他有敬畏之心，他想下辈子过好，就不会糊弄。所以这两类建筑的质量都不错。
我们现在恰恰就是缺这样一个追溯机制。如果每一个工程都能建立很好的追溯机制，那么没人敢偷工减料。但是我们并没有建立相应的追溯制度。其实现在从技术层面来讲完全可以实现。我们现在养一头猪都能追溯，可以通过视频看到你的猪的成长过程。这么大的建筑，谁建的、谁的材料、谁盖的、谁检查的、谁签字的，一目了然，但是现在责任人都是空着的。所以一旦出问题，不管是买多贵的房子，因为没有追溯机制，那业主只能是自认倒霉，自己想办法解决。
中国开发商数量太多，如果倒掉80%仍然是全球最多
一个产业周期的变化，一定意味着市场主体的变化。中国的开发商最多的时候差不多十几万家，现在可能不到十万家了，但是也是全球最多的。如果说80%的企业都倒闭了，剩下20%，也就是2万多家，中国房地产开发商数量仍然是全球最多的。
开发商太多了并不好，因为绝大多数的开发商根本没有开发能力。在中国做开发说难很难，说容易也很容易，搞一个皮包公司，有资源拿地，拿到地之后不开发的企业特别多。
到今天为止，我们看到的一些出问题的开发商，大部分都是这个市场上比较优秀的。它们为什么出问题了？因为它们拿的地多，然后它们玩“三高”，一旦整个市场发生变化，它们就周转不开了。那些平平安安的反而是没有能力的。以后倒掉的开发商不一定是今天出问题的公司。
我们呼吁要支持有开发能力的、有前景的开发商。中国房地产市场现在最大的问题是开发商太多，必须倒掉一部分，把资源集中到一些好公司。这样市场风险降低了，房子品质也提高了。这绝对不是危言耸听，我们从十五万家开发商到现在九万多家，已经倒闭很多了。有些公司从注册到注销，就没有实际开发过房地产。而且我们现在很多开发商是做一个项目就注册一个公司，项目做完了就把它注销了。
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