孙明春：中国房地产市场在未来十年、二十年会有可观的成长

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孙明春（海通国际首席经济学家） 

60s要点速读：

1、我个人来讲，相对是偏乐观的，可能跟很多人的观点不太一样，但我觉得有信心，中国房地产市场还是在接下来的十年、二十年会有相当可观的成长的。

2、如果有能力去建设、老百姓有钱去购买、金融机构也有实力给家庭部门提供一定的杠杆，我不认为中国的房地产市场已经饱和了。

3、房地产调控还是有它的难度，关键还是要改变调控的思维，不能运动式的调控，更多的要考虑供需之间的动态平衡，考虑的不光是需求方面的健康成长，也要考虑供应方面的健康发展。

正文：

我这段时间一直在思考一些观点，有两个主题非常好：一是稳预期，二是法治化，这两个点是一脉相承的。我认为，稳预期是否可以进取一些，变成重塑信心或者稳定信心的概念，预期和信心还是有一点差别，预期稳，不只是预期稳，预期还要向好，这也是很重要的，在经历了去年中国经济来讲，我们需要给消费者、给企业家、给投资者一个更好的预期，显然不只是短期的周期性反弹的预期，更重要的是形成更长期的稳定的向好预期。

在法治化之上又增加了市场化，也是非常重要的，法治化、市场化、国际化这三点对于稳定不只是国内的企业家，还有海外企业家、跨国公司的信心，稳定海外投资者、国内投资者、国内消费者的信心都是非常重要的。所以，这是一个短期和长期相结合的可持续的一条路径。

对于当前的经济形势，我可能更乐观一点，这个乐观并不是说在GDP增长率上比大家的预期更高，这个倒没有，5.5%以上的增长，具体是多少，我个人认为并不那么重要，因为短期基数效应和各方面压力需求的释放，更核心的还是能否有能力、有潜力可持续，这一点上我还是有信心的。

第一，我们要意识到去年的经济形势是非常特殊的一个年份。去年国内疫情从年初到年底，奥密克戎很厉害，对整个经济影响非常大，一直影响到今年1月份，这是一个很大的冲击。同时，俄乌战争在去年年初爆发，对各方面产生巨大影响。美联储加息速度是四十年来最快的一次，也带来了一系列的冲击，海外无论是加、美市场也好，股票市场也好，包括英国的养老金基金都出现了流动性危机，今年导致了硅谷银行、瑞信等金融机构出现调整或者说破产收购兼并等等。就这个宏观背景看，出现这么多不同维度上冲击经济，冲击中国经济和全球经济是比较罕见的年份。所以，去年经济环境非常差。

今年虽然有各种各样的挑战，尤其是海外挑战非常大，但总体比去年会好很多，经济复苏这块，我认为5.5%以上是不成问题的。

第二，进一步复苏的可持续性到底来自哪个领域？我们讲消费者信心，看数据已经回来了，不仅是消费的数据，消费者信心调查的数据也都回来了。投资者信心，无论是股票市场还是房地产市场，从近期数据、价格来看也都回来了。从消费者信心包括消费数据的复苏都有一个自然的反弹，因为基数原因也好，被压抑的消费释放出来也好，投资者信心也相对容易被短期数据和政策影响。

房地产价格也是这样，房价涨的时候，大家抢着买，跌的时候大家都不买。所以，近期房地产市场出现了一些好的迹象，如果能够维持住，其实对接下来整个经济复苏也是意义重大。

最难的其实是企业家信心，因为消费者信心最后取决于收入，收入取决于就业，就业一定程度上取决于企业家信心，企业家如果不敢投资就业就不会太好。所以，要修复企业家信心，大家都提到了市场化、法治化、国际化的三个方针，以及包括前面讲到“两个毫不动摇”、坚定不移地维持这样一个原则。

我个人认为，从中国过去几十年体制的特征来讲，从我们发展历史经验教训来讲，只要政策制定者政策方向明确，上下一致的预期会比较快的形成。所以，预期是向好的，企业家预期也是向好的，只是说可能需要一些时间。房地产市场在过去二十年，经历了一轮又一轮调控和刺激，都是运动型的，这不是很健康。

怎样看接下来的中国经济？长期来讲，我相对更积极一些。中国经济的这几大块，消费受制于收入，收入受制于就业，就业受制于投资。房地产投资的情况还是负增长的，制造业投资明显增速回落，主要是靠基建投资。基建投资如果地方政府财政进一步恶化，可持续性也是值得怀疑的。外需，虽然三月份数据在好转，整体来讲还是有很多不确定性，大家讲到经济衰退，下半年美国也可能是不可避免的。所以，外需也不在我们可控之内。

中国的房地产市场有两大块驱动因素：一块是城镇化需求，一块是改善化需求。首先，城镇化需求到今天达到65%开始放慢，但即便如此，虽然人口在下降，劳动力人口在下降，但城镇人口还是在上升的，去年还是有大概600万城镇人口的增加。后面肯定会慢下来，所以这块需求没有以前那么强劲。第二是改善性需求，我认为改善性需求不封顶，没有一个标准说一家人或者一个人应该住多大，这取决于收入水平、供应能力等等加起来，现在我们讲城镇人均居住面积41平米，觉得挺高了，但实际上这是建筑面积，变成使用面积没有那么高，如果把它转成使用面积，我们比欧美还是低的，差美国接近一半，比欧洲很多国家也低大概20%左右。

从这个意义上讲，如果有能力去建设，老百姓有钱去购买，金融机构也有实力给家庭部门提供一定的杠杆，我不认为中国的房地产市场已经饱和了。我们可以算一笔账，哪怕从短期看，去年居民储蓄存款增加了18万亿，今年前三个月增加10万亿，很大的原因是因为大家买房活动减少了，在这样的情况下买房的首付支出也降低了，很多钱暂时以存款的形式存在了银行。

试想，中国老百姓有128万亿的存款，若只拿出5万亿，按照30%的首付，就可以支撑15万亿的购买力，15万亿购买力相较于去年全年房地产销售已经有20%的增长了，这还是只动用5万亿购房的状况。实际上，如果从这两年居民储蓄存款增加的量（15个月增加了28万亿）中，老百姓若动用15万亿的存款，用30%的首付杠杆，细水长流也可以维持至少三年的房地产销售稳定上涨。所以，我对中国房地产市场的前景是有信心的。

当然，实际上它的短期挑战，居民购房的愿望上没上来，对房地产市场有没有信心，这种挑战更大的还是在一二线城市供应方面。我们看历次调控时，都是把开发商每一轮的资金管住，导致开发商流动性紧张，没有办法买地和新开工，所以每次调控结束以后，我们发现需求天天都在涨，因为收入都在上涨，城镇化都在进行，两年三年下来一轮调控，收入方面积累了大量压抑的需求，但供应方面，因为流动性的问题，开发商跑路的跑路，还有一些跳楼违约的，这些导致开发商供应方受到了压抑，一旦调控结束之后，供需差别更为明显。以往一二三线城市都有，这些年下来三线城市供应越来越多，这个问题就不是问题了。一二线城市来讲仍然是一个问题。以往一二三四线城市都面临这样的问题，但由于这些年三四线城市供应增多，这个问题在三四线城市基本不复存在，但一线和二线城市仍然存在这样的问题。

所以，现在的挑战是，万一老百姓对于房地产市场预期回暖以后，我们是不是有足够的供应，是否会导致房价报复式反弹。所以，房地产调控还是有它的难度，关键还是要改变调控的思维，不能运动式的调控，更多的要考虑供需之间的动态平衡，考虑的不光是需求方面的健康成长，也要考虑供应方面的健康发展。

所以，我个人来讲，相对是偏乐观的，可能跟很多人的观点不太一样，但我觉得有信心，中国房地产市场还是在接下来的十年、二十年会有相当可观的成长的。

（整理自孙明春于2023年4月21日在“CMF宏观经济月度数据分析会（4月）-以法治化的经济治理稳预期释活力促内需固增长”上的发言，未经本人审定。）

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