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秦虹（人民大学国家发展与战略研究院研究员、城市更新研究中心主任）
60s要点速读：
1、中国房地产未来的需求，总量下台阶，这是一个没有争议的事实。从短期来看，疫情对大家收入预期影响也比较大。所以，我们看2023年的房地产市场，一定会好于2022年，但是它很难超过2021年的顶峰。
2、2022年影响房地产需求的三大因素，第一个是正常市场总量下台阶；第二因素是疫情影响，使老百姓失业和减薪，对收入预期的不稳定；第三，供给端的风险不断的爆雷，大家不敢买。第三个因素2023年就会大大缓解。
3、如果房地产调控能够做到以下三点，我认为就是非常有意义的：第一，政府履行好自己正常的职责，比如说做好保障性住房的建设，完善房地产市场的一些基础性制度；第二，尽可能的尊重市场，减少微观干预；第三，在新的发展阶段要支持房地产企业新模式的形成，改变过去高负债，高杠杆，高周转的旧的发展模式。
正文：
中央经济工作会议提出扩大国内需求，将支持住房改善列到了所有举措的第一条，这意味着什么，是不是2023年会出台很多政策的巨大变化？
当前房地产仍然是抑制投机性需求，满足刚需和改善性需求。从中国当前房地产需求的特征来看，上升速度最快的，或者占比会继续扩大的，就是改善性需求。所以满足合理的改善性需求，这是我们下一步稳定房地产市场，甚至扩大内需的一个重要的方面。
怎么来稳定和满足合理的改善性需求，我想主要是三点，第一点，各个地方要切实落实好已经出台的支持改善性需求的一些政策，比如说很多地方都调整了限购，限贷，原来偏紧的政策。比如说财政部也出台了关于换房退税的一些政策，这是已经出台的政策，要把它落实好，这是第一点。
第二点，其实在购房的消费方面，合理的改善性和刚性需求的购房方面，还有进一步降低购房成本的空间。比如说贷款利率还可以进一步的降低。因为现在三年疫情，对大家家庭的资产负债表损害也是比较大的。所以我们说降低利率，同时在降低换房过程中的一些税费，我觉得都是有意义的。
第三点，我认为目前绝大多数对限购，限贷，绝大多数的城市限购和限贷的政策都做了一些明显的调整，下一步有进一步降低的空间。
2023年有可能解除限购，降首付、降利率，这种改善性的需求有多大？
从过去十年，由于城镇化因素、新增家庭户数的因素，所导致的房地产需求占到了接近60%，我们算的是56%左右这样一个水平，剩下的有37%左右的改善性需求，还有剩下的部分是拆迁，就是更新的需求。
大家知道大规模的棚改，货币化的支持政策在2020年已经退出了，2015-2020年我们执行了五年的大规模棚改货币化。所以未来城镇化的需求由于城镇化的速度在放缓，比如说2019年之前，每年新增常住人口是超过2000万人，2021年只有1205万人。随着城镇化速度的放缓，以及人口结构的变化，劳动力占比等等因素。
我们认为未来城镇化因素对住房需求的贡献，占比在降低，这是和过去十年相比。未来提高城市更新，就是拆迁的，未来五年也不可能超过过去五年，所以占比提高最快的，最有消费支持潜力的就是改善性需求。我们总体上不缺房了，从有没有，到好不好转变，这个还远远没有结束。所以改善性需求这一块的空间，占比都在增加。
从绝对的交易规模来看，中国房地产市场可能会是逐年下降的水平了？
我基本上赞成这个判断，我认为中国房地产未来的需求，总量下台阶，这是一个没有争议的事实，因为各种因素，一个是总体上我们现在住房的短缺问题，基本解决了，绝对的短缺问题基本解决。补住房欠帐的任务我们基本上完成了，现在进入到了一个新的发展阶段，从“有没有的住”，到“住的好不好”的转变，这是一个大的发展阶段。
另外从短期来看，疫情对大家收入预期影响也比较大。所以，我们看2023年的房地产市场，一定会好于2022年，但是它很难超过2021年的顶峰。
商品房的销售面积2022年1-11月份负22%，一个很重要的因素之一就是老百姓不敢买房，就是因为供给端的风险一直在爆发，老百姓害怕买到烂尾的楼盘，现在也安排了一些具体政策措施，比如说保交楼的资金开始安排了2000亿，后来又追加了2000亿，下一步如果有需要，我认为还会有追加。所以我认为2022年影响房地产需求的三大因素，第一个是正常市场总量下台阶，第二因素是疫情影响，使老百姓失业和减薪，对收入预期的不稳定。第三，供给端的风险不断的爆雷，大家不敢买。这三个因素是2022年房地产市场下行的主要因素。
2023年我认为第三个因素就会大大的缓解，房地产企业爆雷的问题应该大大的好于2022年，如果房地产企业的债务危机，债务压力依然大的话，我相信中央还会有新的举措来稳住房地产企业的违约爆雷的风险事件。
这一轮密集出台了一系列关于房地产的融资支持性政策，比如说金融16条，比如说三支箭，内保外贷的政策都出了很多。我看很多的人都在大呼超过预期。我是觉得这个政策最大的特点，就是尊重规律，回归常态。我认为这超预期了吗？难道房地产企业不该发债吗？就不能上市吗？上市就不能融资吗？持有那么多的经营性物业，它不能发REITs么？我认为完全是一个正常企业应该有的融资的渠道，只是过去我们把它收得太紧，房地产企业债务为什么那么高，是因为你既不能上市，上市也不能融资，又不能搞任何的股权融资，房地产私募基金也不能备案，公募REITs也不能发行，所以开发企业只好去搞那些杠杆和债务，我认为政策就应该有堵有疏，让企业回归一个正常企业应该享受的环境是非常重要的。
所以我认为这一轮无论是针对企业的房地产融资政策，还是针对需求端的一些限购限贷政策的调整，其实它就是一个回归的常态，把过去收得偏紧的政策，给它回归了，远远谈不上刺激。想想2008年中国房地产市场下行的时候，当时出了什么政策，第一，房地产企业资本金的比例从35%降到20%，第二，90平方米的小户型，全国契税打五折，第三，取消印花税，第四，连续五次降息的基础上，贷款利率打七折，这个叫刺激。这一轮的政策，我认为就是回归常态，把过去偏紧的政策，回归到常态，根本谈不上刺激。
总结起来，我认为如果我们的房地产调控从现在开始，能够做到以下三点，我认为就是非常有意义的。第一，政府履行好自己正常的职责，比如说做好保障性住房的建设，完善房地产市场的一些基础性制度，别一个制度立了，几十年不调整。比如说我们的预售制度，从开始到现在都不调，房地产发展了几十年，制度一点都不修正和完善，这是政府要做到的第一点，就是履行好政府自身的职责，该做保障的做保障，该建基础制度就建基础制度。第二，还是尽可能的尊重市场，减少微观干预。现在房地产调控不是宏观调控，基本上是微观的调控，开发企业什么时候拿地，一年能拿几次地，拿地多少价格，什么时候卖房，卖多少钱，谁能买，谁不能买，完全是不同的政府自己在定的，这个其实需要调整，回归市场，市场有自我修复的能力。第三，我认为确实是在新的发展阶段，要支持房地产企业新模式的形成，改变过去高负债，高杠杆，高周转的旧的发展模式，政策未来能够走向这三个方面，我认为就不浪费这一次危机。
（整理自秦虹于2022年12月28日在清华大学中国与世界经济论坛上的发言，未经本人审定。）
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