“背锅侠”柯鹏被调查，恒大深圳旧改融资问题浮出水面｜清流·金融地产

出品|清流工作室

作者|王晓悦 主编|赵妍

据媒体报道，曾任恒大集团执行总裁一职的柯鹏，已于近期被警方带走调查，调查案件涉及恒大深圳旧改项目。后又据报道，在恒大1月6日的日常会议上，恒大集团董事局主席许家印亲自确认该事件，但他表示柯鹏被抓是由于“个人原因”。

柯鹏于2008年加入恒大集团，历任恒大集团总裁助理、副总裁、恒大文化集团董事长、恒大足球俱乐部董事长等。2016年9月，恒大集团总部迁入深圳后，柯鹏调任恒大集团深圳公司董事长。

2020年底，柯鹏在恒大危机爆发前夕升任恒大地产集团总裁，市场有一说法认为其是许家印的“背锅侠”。

2021年3月，恒大物业曝出134亿元存款消失丑闻，柯鹏辞任恒大集团执行总裁，同时被要求辞任的还有恒大集团原执行总裁兼行政总裁夏海钧。恒大内部人士向清流工作室表示，此后柯鹏和夏海钧仍在集团就职，只是工作内容相较之前有所调整。

在恒大危机爆发前，柯鹏的主场在深圳，而恒大在深圳的大项目几乎都是旧改项目。

2016年，也就是柯鹏上任深圳公司董事长的这一年，恒大为了借壳上市，承诺未来三年累计销售金额达15000亿元，累计净利达888亿元。旧改作为“最便宜的拿地方式”，也成为恒大此后几年发展最迅速的板块之一。

截至2015年9月，恒大在深圳的意向开发项目是15个；而恒大2021年半年报显示，公司在深圳区域拥有旧改项目达62个，已立项项目也有21个。不过，旧改项目进度缓慢、回报周期长，恒大如何实现现金周转？

清流工作室发现，恒大通过旧改项目名义向信托、银行及基金公司等各类金融机构融资，其中以信托公司较多。有案例显示，恒大向信托公司贷款提供抵押房产，转过身又销售给购房者，实现“一鱼两吃”，最终将信托公司和购房者置于两难境地。

清流工作室获得的资料更显示，恒大集团通过雪松信托向投资人募集资金总额二十余亿元，但其提供的拆迁款数据存在伪造或夸大嫌疑，中间巨额资金缺口不知所踪。

这些公司融资高峰期在2019年至2020年期间，恰好是柯鹏在职深圳公司的时间。暂无法确认，此类融资问题，是否与柯鹏被抓有关联。

旧改抵押房被对外销售

清流工作室发现，恒大将旧改项目抵押给信托机构用于借贷，但转身又将房产销售给购房者，实现“一鱼两吃”。随着恒大债务危机爆发，集团难以偿还金融机构的贷款，而抵押的房产已被销售，金融机构和购房者都陷入困局。

南油大厦旧改项目是恒大在深圳较早期的旧改项目。2014年，恒大旗下的前海君临实业发展(深圳)有限公司（下称“君临实业”）受让该项目，并于同年着手拆除旧建筑。2017年，新建筑恒大天璟获批入市，共计房屋1313户，中介网站显示已售罄。

该项目早期的金主是中信银行。2017年，恒大集团公告称，该项目公司与信银（深圳）股权投资基金有限公司签订了10份项目协议，信银基金以108.5亿元的代价，获得了项目公司49%的股权。信银基金为中信银行的间接全资子公司。信银基金进入项目公司后，同时通过委托贷款的方式，向项目公司提供与资本金同等数目的股东借款，等于一次性提供了217亿元资金。

到2018年底，恒大天璟项目已经入市销售一年有余，中信银行悄然退出这个明星项目。然而，恒大却用恒大天璟的资产，继续向别的金融机构融资。

在光大兴陇信托诉君临实业的贷款纠纷中，光大信托与君临实业在2019年至2021年签订多份信托贷款合同，总计向君临实业发放14笔贷款共计16.73亿元。为了获得贷款，君临实业将天璟大厦100多套公寓抵押给光大信托。

按照时间线看，柯鹏在2016年底成为前海君实的董事长、法定代表人，一直到2020年底离开，中途至少经手了部分贷款合同。

2021年中，君临实业正式逾期，被光大信托告上法庭，并申请财产保全。光大信托发现，天璟大厦的抵押物，已经有部分被销售给购房者。

在另一笔纠纷中，君临实业同样被指违约将抵押物对外售卖。

大业信托指出，至少有12名购房者向君临实业提起房屋买卖合同纠纷诉讼。在与大业信托、上海国有资产经营有限公司办理《债权转让协议》，办理房屋抵押手续的同一时期，大约是2021年初，君临实业已经将部分抵押资产销售给购房者，并收取了部分转让款。该行为违反协议约定，并侵害了上海国有资产公司的利益。

君临实业代表人也承认，涉案抵押范围的房屋绝大多数已经销售，若将抵押房产进行拍卖，势必引发群体性投诉问题，因此君临实业在积极化债并希望与金融机构协商其他解决方案。

目前，已有购房者的房屋被查封并提出异议。

在中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司与恒大系多家公司的合同纠纷中，法院在2021年10月冻结了恒大多家公司超过12亿元的财产，其中包括天璟大厦399套房产。

一位陈女士表示，查封的其中一套楼房，应在其名下。她在2021年8月与君临公司签订《深圳市房地产认购书》，并支付总价款557万元的50%，但因执行异议审查程序不能进行全面、实体性的审理，陈女士的异议申请最终被法院驳回。

天璟大厦项目可能不是唯一被抵押的旧改项目。

恒大坪山城旧改项目的主体公司是深圳市鸿腾投资管理有限公司，其向中国银行、上海银行和广州银行组成的银团共计借款30亿元，也被要求还债。而这份借款合同，也同时签订了一份质押合同，但质押的究竟是什么资产，暂无更多信息。

值得警惕的是，鸿腾投资旗下的旧改楼盘恒大城一期和二期均已入市，大量房源已经售出。

信托融资疑似项目造假

除了旧改新房“一鱼两吃”，恒大疑似旧改项目数据造假。这个情况出现在通过雪松信托融资的案例中。

清流工作室发现，雪松至少为恒大深圳旧改项目发行了两只信托产品，且均在2021年下半年开始违约。

《长盈133号深圳塘前数字文化产业园项目集合资金》信托计划募集不超过25亿元，最终募集5.979亿元，用于受让恒大旗下深圳市紫熙投资有限公司（下称“紫熙投资”）100%股权。

部分网络销售信息称，恒大将提供回购股权承诺，但在投资者提供的合同等资料中并无回购条款，信托退出方式包括标的公司分红、融资替换、向第三方转让标的等。

让投资者不安的是，该旧改项目真实性存疑。

在雪松的推介资料中，恒大自称于2016年8月17日与深圳市大水坑塘前股份合作公司（下称“大水坑公司”）签订《合作开发协议书》，约定共同开发深圳市龙华新区福城办事处章阁社区塘前松子岭片区地块改造项目。

恒大语焉不详的是，这份协议书在信托发布之时可能已经过期。投资人获得的消息是，《合作开发协议书》于2019年到期，但长盈133以此项目为底层资产在2021年上半年设立信托产品。一位大水坑公司的内部人员也告诉清流工作室，该合同是多年前签订的合同，应该早就到期了。

而另一个细节是，恒大声称该项目签约率已达92.77%，紫熙投资的资产构成主要为存货18.73亿元，均为已支付的拆迁补偿款。恒大方面预计2022年3月签署土地出让合同并开工建设。但前述大水坑公司人员表示，塘前村直至目前都没有拆迁，至于拆迁补偿款，“我自己是没有（拿到过）”。

另一只信托产品同样存在拆迁补偿款去向不明的问题。

《长盈131号深圳上寮农批市场产业改造项目集合资金》计划融资不超过22亿元，最终募集18.65亿元，用于受让恒大上寮项目主体公司深圳市恒鑫宜实业有限公司（下称“恒鑫宜公司”）100%股权。

恒大声称，公司累计已为该项目投入拆迁款22.5亿元，并提供了财务报表佐证，以此证明恒鑫宜公司要价22亿元并不算高。

但2020年恒大中标的公告显示，恒鑫宜公司需为上寮农批项目货币补偿款、拆迁补偿款和临时安置费，总金额不超过4.5亿元。与恒大所称的22.5亿元拆迁补偿款相差至少18亿元，这些钱去哪儿了？

雪松信托在推介中表示“项目可实现52.96亿的销售收入，项目预计可实现净利润7.27亿，预计销售净利率13.73%。”但中标公告显示，上寮农批旧改项目需要将计容积率可售物业的40%及一栋商业办公楼的顶层给深圳市新桥上寮股份合作公司，无论是恒大还是雪松均未将此条款告知投资人。

投资人提供的一份江西银保监局调查意见书中显示，恒鑫宜公司前期实际投入拆迁款远低于合作开发协议显示的拆迁款投入22.5亿元，且后续需返还招标人40%物业，并支付2950万元/年过渡性资金。因此雪松信托存在尽职调查不到位的问题。

这份调查意见书还提到，雪松信托认为恒大深圳涉嫌提供虚假信息、伪造材料等诈骗行为，已向深圳市公安部门进行刑事报案。截至调查书出具时间2022年5月6日，公安部门尚未正式受理。目前，暂未确认此案公安部门是否正式受理。

雪松信托内部人士向清流工作室表示，131项目的风险化解工作，包括与原合作方恒大深圳协商方案、标的公司的市场化转让方案、提起诉讼等。

该人士称，据133项目下雪松信托与恒大方的约定，雪松信托有权要求恒大深圳在投资期届满1年后，按约定回购标的公司股权，恒大集团对恒大深圳的回购义务提供连带责任保证担保。雪松信托已于2021年12月向恒大深圳、恒大地产集团寄送相关函件，要求其履行回购保证责任。