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清华教授田轩对楼市的最新分析

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*网易财经智库原创文章转载需经授权。本文不构成投资决策。

田轩(清华大学五道口金融学院副院长)

60s要点速读:

1、房地产市场信心的恢复与经济、疫情、市场预期等多因素相关,因此楼市真正达到普遍性提振还需要较长时间。

2、与第一支箭(信贷)、第二支箭(债券)相比,第三支箭从股权融资角度为房地产企业提供支持,覆盖的范围更大,手段更加丰富多样,包括了上市发行、并购重组、再融资、私募股权融资、REITs等,同时,不会给房地产企业带来新增的负债压力。

3、对于市场上仍存的一些资金压力较大、风险较大的房地产企业,股权融资的放开可起到的效用也不会很大。

正文:

11月28日晚,证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示,证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施。五项措施分别为:1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资。3.调整完善房地产企业境外市场上市政策。4.进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。5.积极发挥私募股权投资基金作用。

与第一支箭(信贷)、第二支箭(债券)相比,第三支箭从股权融资角度为房地产企业提供支持,覆盖的范围更大,手段更加丰富多样,包括了上市发行、并购重组、再融资、私募股权融资、REITs等,同时,不会给房地产企业带来新增的负债压力。此次政策与近期首套购房贷款利率下调 、房企债券融资、“金融十六条”等政策形成了组合拳,力图促进房地产市场的整体企稳,同步利于满足股权融资条件的优质房地产企业、尤其是上市民企通过加大股权融资、盘活存量资产等方式,改善资产负债表,实现转型发展。

三支箭的作用互为补充的关系,第一支箭、第二支箭分别通过信贷、债券的方式为房地产企业提供了资金支持,但同时也加大了房企的债务规模,限制了一些不满足债券发行、信贷条件的优质企业的融资。第三支箭通过股权融资的方式进行了很好的弥补与改善。从实际效果来看,第三支箭的具体落地措施如并购重组、再融资、REITs等往往具有周期长、见效慢的特点。因此,三支箭各有利弊,三箭齐发相互配合才能发挥最大效用。三箭齐发短期内可以缓解优质房地产企业的资金压力,但是从长期来看,还是需要从需求端着手,促进房地产行业健康稳健发展。

目前房地产市场面临着资源整合的趋势,优质房地产企业在此过程中具备较强竞争力,如在REITS、并购重组等政策支持下,优质房地产企业更易于进行资产盘活、加大行业并购等,进一步促进房地产行业的优胜劣汰。因此,优质房地产企业依然存在较好的发展预期,从长期来看,投资具备正向预期收益的可能性较大。但是,对于市场上仍存的一些资金压力较大、风险较大的房地产企业,股权融资的放开可起到的效用也不会很大。而由于并购重组、再融资、境外上市、REITs、私募股权投资等具体操作具有多方面影响因素,因此具体能否实现大规模投资也存在一定不确定性。

目前外部疫情的冲击仍在继续,通胀的输入性风险、加息周期也导致金融市场存在不稳定因素,同时中国经济内需提振效果不显著,关键因素在于市场信心不足。在房地产市场也有所体现,需求端观望情绪较浓,目前来看房地产市场的复苏仅在个别热点城市出现,随着各地政府通过引入资产管理公司、银行继续推进借贷便利政策及其他围绕公积金、首付比例等相关政策的出台,将利于市场信心的恢复。但是,市场信心的恢复与经济、疫情、市场预期等多因素相关,因此楼市真正达到普遍性提振还需要较长时间。

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