新政首单！A股房企火速再融资，福星股份：拟定增募资开发房地产

在11月28日证监会宣布恢复上市房企和涉房上市公司再融资后，11月29日晚，A股上市房企福星股份（000926.SZ）火速公告，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。

福星股份11月29日晚间发布筹划非公开发行股票的提示性公告，公告称，近日，为促进房地产市场平稳健康发展，积极发挥资本市场功能，中国证监会决定在房地产企业股权融资等方面调整优化5项措施，支持改善优质房企资产负债表，加大权益补充力度，防范化解风险、促进盘活存量和转型发展。

公告表示，为积极响应相关政策，满足公司业务发展需要，进一步优化资本结构，提高盈利能力及综合竞争力，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，最终发行数量以中国证券监督管理委员会核准的发行数量为准。本次非公开发行股票事项不会导致公司控股股东和实际控制人发生变化。

不过，公告也提示，截至目前，公司正在筹划非公开发行股票事项，由于方案尚未确定，该事项尚存在不确定性。如后续公司实施非公开发行股票事项，需经公司董事会、股东大会审议批准及中国证券监督管理委员会等主管部门核准。上述批准或核准为非公开发行股票事项实施的前提条件，能否取得上述批准或核准以及最终取得时间均存在不确定性。同时，非公开发行股票事项亦存在因市场环境以及其他原因被暂停、被终止的风险。

资料显示，福星股份为湖北省的A股上市公司，根据公司资料，公司主营业务为房地产业和金属制品业，房地产开发为公司主要业务和利润来源，公司产品以刚需及改善性住房为主，公司开发项目主要分布在武汉（1+8城市圈）及周边城市、京津冀、长三角、成渝经济圈等区域，其中武汉为重点区域。

2022年前三季度，福星股份实现营业总收入91.89亿元，同比增长9.28%，归母净利润6053.21万元，同比下降47.82%。

福星股份不久前发布为子公司借款提供担保的公告。公告称，近日，本公司、公司全资子公司湖北福星惠誉江北置业有限公司（以下简称江北置业）与浙商银行股份有限公司武汉分行（以下简称浙商银行）在武汉分别签订《固定资产借款合同》(以下简称主合同)、《保证合同》。上述合同约定，江北置业向浙商银行申请人民币15,000万元贷款，期限为48个月，利率为当前房地产行业正常水平。公司为江北置业上述借款提供连带责任保证。

最近一段时间，房地产市场不断迎重大利好。

11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。证监会新闻发言人表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。这5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示：“股权融资除了可为房企提供增量资金之外，还可以优化房企的资产结构与流动性，有利于房企再利用财务杠杆撬动夹层融资和债权融资来继续加大融资力度以获取更多的资金支持。另外，放开股权融资，也有利于房企利用资本工具来开展行业并购，以促进行业整体流动性的恢复，推动楼市回暖，从而让房地产行业尽快进入良性循环的轨道。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“前两支箭”（信贷融资和债券融资）面对的融资主体、融资规模是有限的，且需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。出于对地产风险担心，市场预期谨慎，加上合格抵押物、担保和反担保不足，“前两支箭”发出效果如何，业内很多人并不是很乐观。

不过，资本市场“两个恢复”则完全不同。“资本市场上投资者分散，不同投资者对风险判断不同、对特点项目和企业运营能力的理解不同。对有的投资者来说，其或许认为市场已经见底，或许认为资产价格很低廉，可以入市了。所以（资本市场）可依据其风险分散、价格发现优势，最大程度扩张融资能力。”李宇嘉表示。

11月29日，A股和港股地产股全线大涨，截至当日收盘，A股37只地产股涨停，除优质房企外，还包括嘉凯城、荣盛发展、新华联、阳光城、金科股份、华夏幸福此类亏损或出险房企，显示出政策对市场信心的极大提振效应。

据不完全统计，目前A股房地产开发行业上市公司共有113家，但在业内人士看来，主要受益房企或还是国企央企以及部分优质民营房企。

11月23日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面提出16条政策措施。

11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。随后，11月23日，证券时报记者从交易商协会了解到，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持3家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。11月29日，龙湖集团20亿元中期票据完成簿记，由此宣告“第二支箭”首单的成功发行。

更早之前，9月底，人民银行、银保监会和财政部在两天内接连出台放松房贷利率下限、下调公积金贷款利率、减免置换购房个税等组合拳政策，释放了积极信号。随后，各地购房支持政策加速落地，包括放松限贷，实行认贷不认房；放松公积金贷款，上调最高贷款额度；实行购房补贴；减免交易税费等。

“新政策为房企赴港上市以及既有上市房企赴港再融资开辟了新窗口。”易居智库研究总监严跃进表示，过去一段时间，港股市场对于房企管控较为严厉，尤其是过去两年一些港股房企规模偏小引起了投资者质疑。目前内地融资政策放松情况下，对于此类房企后续上市，势必会有更大的政策支持。

此前，楼市表现低迷的背景下，港交所对内地房企的审核越发严格。克而瑞数据显示，截至2022年10月底，在港交所递交过招股书但未成功上市的房企有13家，绝大部分房企未重新递表。

不过，这当中仍不乏闯关勇者。今年3月，嘉创房地产递交上市申请材料，6个月后失效。等待了快两个月时间，11月25日，嘉创房地产二次递表。

市场资料显示，嘉创房地产在房地产行业规模不算大。根据嘉创房地产上市申请资料，公司为一间于大湾区的东莞、惠州及佛山营运的精品住宅物业发展商。公司参与住宅社区的规划和建设的所有阶段，包括土地收购╱土地改造、地盘规划、土地的整理及改善，以及住宅的设计、建设及营销。在物业建筑的大部分范畴使用承包商，而公司以相对较少的内部劳动力来监察项目发展，主要通过独立房地产代理销售住宅。

上市申请资料称，按合约销售金额及销售面积计，嘉创房地产为2021年中国百强房地产发展商。不过，公司在其大本营的市占率也不高。按合约销售金额及销售面积计，公司于2021年在东莞及惠州的市场占有率不足1%。

相比如今的主流房企，嘉创房地产可以看做是一个“小而美”的上市房企。虽然开发规模不大，但嘉创房地产的毛利率远远高于行业平均值，截至2020年3月31日止年度为72.4%，截至2021年3月31日止年度为72.7%。有分析人士表示，最近有关房地产的好消息接踵而至，嘉创房地产此次的递表时机选得恰到好处。