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地产股掀涨停潮 专家解读楼市信心何时恢复

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号外 王文华

随着房地产股权融资的“第三支箭”落地,地产股板块在11月29日掀起涨停潮,万科A、中交地产、中国武夷、光大嘉宝等超40股涨停。与地产相关的上下游板块家居、建材、家电等板块也随之大涨。

11月28日,为支持房地产市场平稳健康发展,证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。

5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资;调整完善房地产企业境外市场上市政策;进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用;积极发挥私募股权投资基金作用。

国金证券表示,“第三支箭”的快速落地,为行业注入新的资金用于保交付和防风险,对地产行业信心有明显提振,整体板块估值将得以修复。

房企股权融资时隔12年再次重启

此次发布的5项措施中,最亮眼的属“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”、“恢复上市房企和涉房上市公司再融资”。

据了解,此次恢复上市房企再融资,是自2010年被暂停之后,时隔12年再次重启。

2010年4月,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

同年10月,证监会再出政策限制房地产上市公司兼并重组,暂缓受理房地产开发企业重组申请,对已受理的将征求国土资源部的意见。此后,房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。

德邦证券表示,恢复上市房企和涉房企业再融资,为房企通过股权融资解决流动性问题开拓渠道,对并购重组及配套融资予以存量支持,旨在纾困出现房企和问题项目。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,资本市场融资开闸,从“两个恢复”的内容来看,导向意义非常明确,或者是重组地产上市公司、推进风险处置(购买涉房资产),或者保交楼。前者是为了推进已经爆发的地产风险软着陆,推进行业转型,打造地产新的运营模式;后者是为了保民生。因此,资本市场融资开闸,并没有违背直接融资服务民生、服务实体的宗旨。

REITs发行将全面提速

5项措施中,另一个值得关注的是“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”。据悉,此前,REITs呼声很高,但由于对底层资产的质地要求很高,收益率要求也高,导致只有三支落地。

李宇嘉表示,此次提出,推动保租赁房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。意味着在REITs发行门槛、条件等方面,会有政策创新和优化。资本市场融资开闸,如果不能够惠及到保租房,其意义就大折扣了。

除了为保租房融资,更重要的信号是,盘活存量资产对开发商、银行资金的沉淀,导致资金投入产出不匹配,流动性风险突出。REITs启动了,也是分散风险、收回投资的一种方式。另外,鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,事实上是鼓励开发商转型,打造地产与实体经济协调发展的局面。

中国房地产开发集团公司原董事长、汇力基金董事长孟晓苏孟晓苏认为,REITs是新的融资手段,这次证监会的政策是破冰之举,打破了资金不能流向房地产的坚冰,除了仓储物流、产业园区等资产外,中国REITs未来会和国外一样,发展到商业租赁房领域,让人民群众能够持有收益好、长期增值可靠的产品。

孟晓苏提供的一组数据显示,1972年至2014年,美国的商业租赁房REITs,42年增长了142倍。他认为,我们现在的房屋也有100多倍的增值。以某小区为例,1985年的房价是460元/平米,现在二手房已经涨至8万元,37年增长了185倍,涨幅不低于美国。

楼市信心的恢复有待于房价的回归

孟晓苏表示,证监会出台的关于股权融资的调整优化5项措施是鼓舞人心的,对低迷的市场来说,是寒冬中的一股春风。

不过,他认为,居民楼市信心的恢复是最主要的,目前低迷的还是楼市信心。老百姓的信心断裂是看到了近期房价下降。现在看各项政策的推动不会药到病除那么灵验,但是必须要有这些政策条件,去除掉压在楼市身上的沉重大石头,信心才会恢复。

怎么让老百姓相信房价不会跌了呢?孟晓苏认为,只有老百姓看到房价上涨,而且是明显上涨,他们就相信楼市不跌了。监管部门在积极推动楼市,迎来楼市发展的热潮,是信心回归的利好。但是还不够,信心的恢复有待于房价的回归。

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