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孟晓苏:我们应当让居民树立的信心是——房价短期会趋稳,长线仍然会上涨

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孟晓苏(原房改课题组组长,中国房地产开发集团公司原董事长,汇力基金董事长)

60s要点速读:

1. 居民看到房价不跌了才敢去买房,这是购买房屋这种大宗商品的理性选择,是人民群众维护自身利益之举。我们应当让居民树立的信心是:房价短期会趋稳,长线仍然会上涨。

2. 按照以往的经验,我国楼市启动顺序都是一线城市首先破冰,房价先涨起来,随后向二线三线城市辐射,产生传导效应。

3. 中国的房地产市场长远来看还有很大发展空间。特别是“住房双轨制”如果真能建立起来,我们在“租售并举”的新发展模式下,还需要保持较大的住房建设规模,特别需要大力推进保障房建设。

正文:

房价近期已趋稳,长线仍会上涨

当前房地产市场的主要问题,在于居民购买欲望低下。怎么能让居民从没有信心变成有信心呢?他们要看清楚未来,要看到楼市价格不下跌了才敢去买房。怎么能够让人们相信楼市价格不跌了呢?其实也很简单,就是让他们看到房价涨起来了,当然就相信不跌了,就是这么简单的道理。看到房价不跌才买房,这是购买房屋这种大宗商品的理性选择,是人民群众维护自身利益之举。现在居民贷款欲望降低,说明他们仍然在观望。如今最需让的是恢复楼市信心,需要通过各项政策调整来唤醒市场。我们应当给居民树立的信心是:房价近期已趋稳,长线仍然会上涨。现在是需要重新讲“信心比黄金和货币更重要”的时候了。

11月23日颁布的“金融16条”中的首条提到,“对于国有和民营等各类房地产企业一视同仁。”现在强调这个政策导向是很必要的。过去在金融追逐房地产大企业时,其实并没有排斥民营房企,不然怎么会把一些民营房企的负债率搞得那么高呢?但在金融机构对房企实施限贷、减贷、停贷的政策时,重点打击的就是民营房企了。现在再次强调一视同仁很必要。金融机构要恢复正常的认知,贷款就是要贷给好企业。要恢复对民营房地产企业的信任,改变对他们的歧视性政策。

现在多项搞活楼市的金融政策出台很有必要。但我认为离真正启动楼市的核心点与核心政策还有距离。金融政策会有用但不会“药到病除”,不要过高估计政策效果和过低低估面对的困难。楼市真正起步还需要待以时日,有待于购买者恢复信心。需要通过政策唤醒市场。

我国楼市启动规律:从一线城市向二三线辐射

按照我国以往的经验,楼市启动顺序都是一线城市首先破冰,一线城市房价先涨起来,然后向二线城市辐射,产生传导效应,再传导到三线、四线城市。例如2016年启动“房地产去库存”的时候,楼市就先是从“北上深”先启动的。一线城市房价首先涨起来,购房者走出信心低迷,市场迅速恢复发展,接着传导到了南京、苏州、合肥、厦门等“强二线城市”,随后再传导到青岛、东莞等城市;待传导到海南省三亚与海口的时候,已经到了第二年的春节期间。

我国楼市启动顺序已经多次实践检验,带有一定的客观规律性。我相信下一轮楼市启动的顺序也不会是例外。

中国房地产业未来发展前景广阔

我对我国房地产业发展前景比别人都看好,中国房地产市场未来还有很大空间。特别是我所盼望的“住房双轨制”如果真能建立起来,央企国企如果真的能回归保障轨,在“租售并举”的新发展模式下,我国还需要保持较大的住房建设规模。特别是需要大力推进保障房建设。

现在商品房市场上竞拍高价地的国企央企,按照要求都应逐步退出竞争性房地产领域。他们应当是建设保障房的主力军。房地产央企国企要明确公益性职能,要在提供公共产品与服务方面做出贡献。中国还有很多普通百姓需要保障房,保障人口应当是在50%左右,包括新市民、新家庭,还有其他需要保障的人群。央企国企在这方面的工作任务很重。

过去建设保障房所用土地,是“不收土地出让金,只收七项基本税费”,这样才能够让保障房有低租金和低房价。现在大城市地价普遍太高,“招拍挂出让”的商品房土地怎么能用于建设保障房呢?现在“限地价、竞配建”方式已在改变,为建设保障房提供的土地,不应当去挤占商品房土地。

“租售并举”就是要求一部分是租赁房、一部分是产权房,而且两者之间可以转换。如果都是租赁房,在没有普遍推广REITs的情况下,企业与社会一般是承担不起的。要允许那些未来有能力购房的保障对象,在几年之后把租赁房购买下来,变成自己的产权房,还可以进入市场流转。就像当年享受房改政策的老职工们一样,也能享受一次房改优惠政策,实现在城市里拥有住房的愿望。

因此我认为,我国房改政策还需要继续施行。要让那些没有享受到房改政策的新市民、新家庭等保障群体,也可以享受到房改政策。这样就能让低收入群体在“居者有其屋”基础上,有望通过房改优惠政策拥有房产。随着未来的房价上涨,还能享受到家庭财富增值,从而走上共同富裕的道路。

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