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正荣地产300亿燃眉之急:反复违约进行时

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锋雳 王文华

激进房企正荣,正为过去几年的高周转模式自食苦果。

2022年以来,正荣债务不断违约,流动性危机四伏。截至6月底,这家公司一年内到期的债务达326亿元,而其手上可动用的现金及现金等价物仅有31.37亿元。

债务压顶之下,正荣上半年一宗地块都没有拿。即便努力去库存,物业平均售价同比去年有所下降,但上半年,正荣的合约销售额为213.2亿元,同比去年暴跌了74%。

上半年,正荣地产营收128.68亿元,同比下降19.6%,归属股东净亏损26.1亿元。毛利率由去年同期得19.1%降至10%,处于行业极低水平。

违约前实控人精准减持

2022年2月,正荣遇上至暗时刻。

先是2月11日,正荣传出2亿美元债或将违约,导致股价跌幅最高超8成。接着,2月 14日,正荣发公告澄清报道不实。然而,仅隔了三天,也就是2月18日,事情来了个大反转,正荣再发公告承认债务违约,表示公司现有内部资源可能不足以解决3月即将到期的债务。

金融机构提前抽贷、融资房款不及预期、销售下滑、预售资金多层监管…...,在承认资金问题后,正荣地产管理层给出了前述一系列原因。正荣的问题到底有多糟糕呢,据正荣管理层披露,“2月初,可用资金仅占到总资金约5%左右”。

值得一提的是,就在正荣宣布违约的前两天,2月16日和17日,正荣实控人欧宗荣连续两天合计减持公司股份6300万股。官宣爆雷之前精准减持,正荣也并未作出自愿性公告,直至港交所披露减持信息,一系列动作引发市场质疑。

而欧宗荣减持后,截至8月底,正荣已多次宣告债务违约。

4月10日,正荣发布公告称,未能按时支付2020年5月票据及2021年6月票据利息,构成违约事件,同时,可能也无法如期支付2020年9月票据、2020年6月票据等其余三笔票据利息。

5月底,正荣宣布5笔美元债到期利息未能支付。8月3日,正荣地产宣布两笔美元债违约,分别为2021年10月票据、2021年1月票据。

8月30日,正荣发布公告称,预计不能按期支付今年8月到10月期间到期的境外债务,共涉及4笔债券,分别为2021年9月票据、2021年2月票据、2022年3月票据和2022年3月人民币票据。

如今,正荣地产已经三次宣告债券再次违约,累计违约金额7474万美元;叠加待偿短期有息债比重达51%以及应付商票及贸易款规模170亿元,预期债务违约风险将进一步扩大。

多个项目停工

现金流危机下,正荣在全国多个项目被曝出停工或延期交房。

3月15日,有正荣的业主在人民网留言板投诉称,南京市浦口区城南中心正荣润棠府停工,1500户业主即将无家可归,业主们要求正荣将资金打到政府监管账户里,杜绝烂尾楼。而在此次投诉的一个月前,2月14日,有业主就留言要求公示正荣润棠府资金监管账户相关信息,派人员进场督促地产公司、土建承包商严格按照施工进度计划保质保量施工等。对此,2月28日,南京浦口区房产局在留言板回复称,正荣监管户余额可以覆盖工程后续建设需求,经与企业沟通,企业反馈该项目进度符合要求,将按合同约定时间交付,现阶段企业正在筹备复工事宜。

3月20日,西安正荣紫阙台业主在人民网留言板称,其购买的曲江大明宫板块住宅项目正荣紫阙台不能正常建设,业主们认为原因是监管资金监管不到位,账户资金无法支撑项目建设所致。

对此,3月25日,西安曲江新区相关部门回复业主称,经查,正荣紫阙台项目存在一般户与预售 资金监管账户不一致情况,前期业主购房贷款缴纳账户为该项目一般账户,目前,开发商已将该部分购房款转入预售资金监管账户,全额进行监管。

3月24日,有业主反映,武汉黄陂区盘龙正荣府自2021年12月至今,项目工地停工且无任何开工迹象。3月12日,长沙正荣滨江紫阙台也被业主曝出项目停工。

在正荣地产创始人欧宗荣的老家,莆田,也出现项目停工的现象。3月21日,业主称莆田御溪正荣府项目已经停工,业主陷入极度焦虑,要求核实项目资金监管情况。同时,位于莆田的另一项目,正荣玖玺3期楼盘现也被业主曝出停工。

正荣正在把一些信托资金连带代入危机。以大业信托发布的汇金22号(正荣漳州)股权投资集合资金信托计划为例,目前该信托已经发行到了18期,产品期限18个月,总规模超3亿元。信托资金用于向厦门市正代置业有限公司进行增资,以取得目标公司不超过49%的股权,增资款最终专项用于漳州正荣府项目的开发建设。

不过,据《海峡导报》报道,漳州正荣府项目交房即维权。业主指楼盘存在房屋质量、小区建设等问题,联名拒绝交房。大业信托的上述信托计划,未来的兑付结果,值得关注。

“卖子”求存难解燃眉之急

为了缓解流动性,正荣地产开始了卖子求生。根据财报,上半年,正荣地产以总计20.27亿元的价格出售部分附属公司。

1月29日,正荣将旗下的厦门正朗置业有限公司的全部股权转让给晋江百宏;1月27日,正荣将旗下厦门市荣璐置业有限公司49%的股权转让给了平安信托,正荣持有剩余51%的股权。

2月23日,正荣将其持有的荣福(天津)置业发展有限公司股权转让给了美的置业,后者成为公司全资股东。3月24日,美的置业又接盘了正荣在长沙的美的正荣滨河苑(推广名:美的正荣云樾)项目。

2月25日,正荣地产发布公告,2月22日,正荣实控人欧宗荣全资拥有的RoYue Limited将1.4亿股普通股转让给第三方,RoYue Limited所持正荣股份降至47.63%。

3月14日晚,正荣服务发布公告称,由控股股东欧宗荣全资持有的伟正控股有限公司将于3月17日将所持有的24.4%正荣服务股份,转让给华博商贸有限公司,用以清偿一笔由欧宗荣及伟正做出担保且应付华博商贸母公司福建华闽进出口有限公司的贷款。

3月25日,正荣地产以1.56亿元出售正隆(佛山)置业发展有限公司51%股权给新希望地产,后者以现金方式支付给正荣。

今年8月,正荣退出了晋东正荣府项目,将其持有的泉州正朗置业的股份转让给了泉州隽德静水投资合伙企业(有限合伙),后者的实控人为泉州市国资委。

不过,据正荣上半年财报显示,出售资产实现现金流入净额只有2.96亿元,相比于几百亿的债务而言,燃眉之急仍然难解。

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