公募REITs火爆上新 基础资产类型丰富

8月16日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT3只公募REITs产品正式面向公众发售。据渠道人士透露，发售首日，相较于一般基金产品发售，3只公募REITs产品的认购情况十分火热。

业内人士透露，目前尚未入局的多家基金公司纷纷表示开始着手布局公募REITs项目，新入局者即将亮相。

　　发售火热

作为公募REITs创新型产品，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT的发售引发基民热议。8月16日发售首日，在华夏北京保障房REIT的基金吧中，有基民笑称：“先下手为强，后下手没货，好的REITs就是要第一天买，因为很可能第二天就没了。”

基民的“笑谈”不无道理。按照拟发售份额与认购价格估算，本次发售的华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT3只公募REITs待认购总规模近38亿元，面向公众投资者发售的初始基金份额数量均为0.6亿份，合计1.8亿份。

参考以往发行情况来看，公募REITs的上新屡屡引来公众投资者抢购。首批公募REITs发售时，公众投资者认购超300亿元，9只产品全部一日售罄，其中6只产品的公众配售比例低于10%，红土盐田港REIT的公众配售比例低至1.76%。后续发售的公募REITs认购火爆程度更上一层楼，5只产品公众配售比例全部低于4%，其中，华夏中国交建REIT最终配售比例仅为0.84%，刷新了公募基金产品的历史纪录。

业内人士表示，本次发售的3只创新型公募REITs以有保障性质的租赁住房为底层资产，具有稀缺性。

8月16日晚间，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT均发布公告宣布提前结束募集，并将对公众投资者认购份额进行比例配售。

　　新品底层资产为保障性租赁住房

Choice数据显示，截至8月15日，已上市公募REITs产品14只，累计规模达541.83亿元。依托的基础资产类型主要集中于高速公路、产业园区、清洁能源和仓储物流等。8月16日开售的3只公募REITs底层资产均为保障性租赁住房，进一步丰富了市场上现有公募REITs的基础资产类型。

其中，华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目。中金厦门安居REIT拟投资的基础设施资产则是位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目，分别是园博公寓和珩琦公寓，共拥有4665套房源，建筑面积约19.86万平方米。

保障性租赁住房项目维持着较高的续租率，往往能为公募REITs提供较稳定的现金流。以红土深圳安居REIT为例，其项目收入来源主要是保障性租赁住房租金、配套商业设施租金及配套停车位租金，涉及保障性租赁住房1830套，面积共计13.4万平方米，资产评估值约为11.58亿元。目前4个底层资产项目出租率分别达99%、99%、100%、98%，且三年期租约占比达98%。

　　未入局者计划进场

中国证券报记者调研发现，目前尚未入局的多家基金公司纷纷表示开始着手布局REITs项目。此前表示要布局REITs业务的长城基金近日在微信公众号上发布了REITs基金经理、能源REITs团队负责人等相关人才招聘公告。深圳另一公募基金公司告诉中国证券报记者，已安排研究人员对REITs事项展开分析。

Choice数据显示，包括8月16日已经发售的3只产品在内，公募REITs“新品”有7只。其中有2家券商资管公司将作为新入场者亮相，分别是国泰君安证券资管公司和华泰证券资管公司。整体而言，除了华夏基金、中金基金、红土基金、国泰君安资管拥有2只及以上公募REITs产品外，其余公募REITs产品的管理主体分布相对分散，仍有大量基金公司尚未入局。