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深陷房地产泥潭:光大信托亮出了大刀

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锋雳 王文华

这几年,信托行业全刹车了,只有光大信托还在加速狂奔。

2015年,光大兴陇信托有限责任公司(简称“光大信托”)重组改制,闫桂军临危受命,出任总裁。仅一年多,光大信托就从一家行业排名末位的小公司,一跃成为管理资产规模突破3000亿元,进入行业TOP20。

此后光大信托逆势狂奔,2018年,资管规模超过5700亿,相较于2015年增长超10倍。2021年底,资产规模达万亿元,位列行业TOP5。闫桂军曾表示,光大信托逆势崛起,原因是选择了合适的发展战略和展业模式。

然而,那些使其强大的发展模式,最终却反噬了光大信托。2021年以来,随着地产行业不少房企出现债务危机,光大信托的高光时刻也戛然而止。大笔投向地产的资金或难以收回甚至出现逾期,这其中踩雷的房企就包括恒大、融创、佳兆业、阳光城等大型房企,也包括鸿坤等中小型房企。

2021年年初,闫桂军离任光大信托,将难题留给了接替者冯翔。此时的光大信托已经失去了往日荣光,追债、接盘,利润腰斩,如何堵住这座四处漏风的金融大厦,成了冯翔当前最迫切的问题。

追债

事实上,2018年,随着资管新规和“两压一降”的政策出台,要求压降信托通道业务规模和违规融资类业务规模,但光大信托投向地产领域的规模仍不断上升。截至2021年,光大信托公开层面上投向房地产领域的信托资产仍有916.8亿元。

据媒体报道,光大信托对外投资公司中直接或间接持股,包含“地产”“置业”字眼的公司,超过了100个。鸿坤、恒大、融创、佳兆业、阳光城等等多家房企,都在其信托投资范围之内。

爱企查显示,2021年下半年以来,光大信托已对数家地产公司申请诉前财产保全,其中包括福晟、世茂、融创、鸿坤、佳兆业、阳光城、实地等知名房企。 光大信托与几大福建系房企:泰禾、福晟、世茂、阳光城的纠葛尤为复杂。

2018年11月,光大信托与泰禾、招商银行福州分行签署三方战略合作协议,光大信托为泰禾提供200亿元的综合授信额度。随着泰禾债务违约,光大信托的资金也难以顺利兑付。

2019年3月,泰禾全资子公司福州泰禾房地产开发向世茂房地产全资子公司转让南昌茵梦湖项目四家标的公司南昌茵梦湖置业。南昌欧风置业、南昌茵梦湖酒店投资管理、南昌安晟置业各51%股权,双方合作开发该度假区项目,总对价18.06亿元,其中股权对价14.89亿元,承接债务约3.17亿元。 最终在今年3月21日,光大信托向法院请求冻结福州世茂新城、茵梦湖置业、世茂建设、世茂集团、福州泰禾等在其开户银行内的款项20.6亿元。资料显示,上述冻结请求或与南昌茵梦湖国际旅游度假区项目有关。 2022年3月23日,光大信托申请在1.63亿元范围内查封湖南和达投资集团有限公司所有的位于湘潭九华示范区滨江路以西规划道路以北土地使用权,同时,请求冻结、查封福晟集团有限公司、上海世茂建设有限公司、潘伟明、陈伟红持有的股权。 与此同时,光大信托申请在10.5亿元范围内查封湖南和达投资集团有限公司所有的位于湘潭九华示范区规范道路以北土地使用权,并冻结、查封福晟集团,长沙汇隆装饰有限公司、世茂建设、胡弥华、张红兵持有的股权。 4月19日,光大信托申请融创西南房地产开发(集团)有限公司、融创房地产集团有限公司共计2.9亿元的银行存款,如财产价值不足2.9亿元,就差额部分查封、冻结 南宁融创基业房地产开发有限公司持有的柳州融创博顺房地产开发有限公司100%股权及融创西南房地产开发(集团)有限公司持有的重庆融创基洋置业有限公司100%股权。

除此之外,光大信托还申请冻结重庆融创置地有限公司、融创房地产集团有限公司、融创西南房地产开发(集团)有限公司、重庆庆广房地产开发有限公司、重庆庆霆房地产开发有限公司、重庆庆融房地产开发有限公司、重庆融滔房地产开发有限公司在其开户银行内款项约4.05亿元。

1月19日,光大信托申请冻结、查封、扣押北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、赵伟豪、王茜共5.9亿元的银行存款或查封、扣押其等值财产。

2021年12月,光大信托申请冻结佳兆业商业集团有限公司、佳兆业集团(深圳)有限公司、威康(清远)置业有限公司、清远威泰置业有限公司在其开户银行内的款项8.06亿元。同时,光大信托申请冻结清远德伦置业有限公司、佳兆业集团(深圳)有限公司、湖南佳兆业房地产开发有限公司在其开户银行内的款项5.4亿元。

另外,光大信托申请冻结佳兆业商业集团有限公司、佳兆业集团(深圳)有限公司、金伦(清远)置业有限公司的银行存款10.2亿元。

2019年6月,光大信托与佳兆业达成战略合作,时任光大信托董事长兼总裁的闫桂军亲自出席。根据协议,光大信托与佳兆业展开多维度合作,光大信托将综合运用多种投融资工具,为佳兆业集团在粤港澳大湾区建设以及城市更新业务发展的资金需求提供适宜的金融服务方案,实现双方互利共赢。然而,随着佳兆业债务危机显现,光大信托也踏上了“追债”的道路。

巨额投资踩雷的不止佳兆业,还有阳光城。2021年11月,光大信托申请冻结阳光城集团浙江置业有限公司、金华未来置业有限公司、阳光城集团股份有限公司、重庆金科房地产开发有限公司等银行账户存款29.29亿元。

2021年11月,光大信托申请查封冻结三亚巨源旅业开发有限公司、实地地产集团、张量在其开户银行内的款项8.6亿元。

2021年5月,光大信托申请冻结南京立方、证大置业、南京证大大拇指在其开户银行内款项2.1亿元。据媒体报道,光大信托在证大项目上的踩雷达40亿元。

公开资料显示,上述所涉房企的资金问题只是冰山一角,光大信托的资金还大量投向了不少本土小型开发商。 接盘

地产公司爆雷后,项目无法回款,信托产品无法顺利兑付,光大信托无奈控股了许多地产项目。

2022年8月,光大信托从佳兆业手中接盘了广州兆耀房地产开发有限公司5%的股权,此前,光大信托已持有该公司的95%的股权。据悉,该公司关联的项目为广州佳兆业悦峰。 7月,光大信托接盘了佳兆业旗下三亚佰佳世纪房地产开发有限公司,持股比例由原来的39.87%升至79.1%。该地产公司关联的项目为三亚佳兆业海棠伴山。

此外,光大信托在7月还接盘了恒大上海盛建置业有限公司持有的温州恒腾房地产开发有限公司30%的股权,此前光大信托已持有该公司70%股权,关联的项目为温州苍南翡翠华庭项目 。这并非光大信托接盘的恒大首个地产公司。

同月,恒大地产集团合肥有限公司将其旗下持有的滁州市恒滁置业有限公司10%的股权转让给了光大信托,加上光大信托此前持有的90%股权,股权变更后,滁州市恒滁置业有限公司成为光大信托全资子公司。据了解,光大信托接盘的该公司关联项目为滁州恒大悦府。

今年2月,光大信托就接盘了恒大旗下两个项目。分别为重庆黛宸房地产开发有限公司10%的股权及2.79亿元的债权,关联的项目为恒大黛山华庭项目,另一家为东莞市鸿钏房地产开发有限公司9.87%股权及5亿元债权,关联的项目为东莞恒大悦龙台项目。

接盘后,光大信托如何处置这些项目?信托公司本身不会涉及房地产开发业务。因此,通常会采取三种方式,一是挂靠有资质的房地产开发平台,寻找代建公司,信托公司出资建设,项目销售溢价后归信托公司。其次可寻求收购方,引入增量资金,此外,也可直接将接盘项目出售。

腰斩

如果开发商的资金链状况持续恶化,接盘的项目越来越多,对光大信托而言,也是一笔沉重的负担,以光大信托当前的经营状况,或许也危机重重。

2022上半年,光大信托营收利润双双暴跌。上半年,实现营收23.67亿元,同比下滑25.2%,净利润7.11亿元,同比下滑49.1%。

2021年,与房地产行业下滑同步,光大信托的业绩也开始下降。2021年,光大信托营收62亿元,同比2020年增长10%,净利润15.6亿元,同比2020年下滑40.3%。

光大信托在2022年年报中表示,受宏观经济下行、新冠疫情反复和监管政策收紧的影响,部分房地产客户经营情况、资金回流等受到较大影响,产生信用违约风险。

同时,光大信托称,加强地产信用风险及其衍生风险管控,建立房企集团客户专人对接机制,强化统筹管理,常态化、规范化管控地产业务风险。

光大信托是由2014年5月经中国银行业监督管理委员会批准,由光大集团在原甘肃信托基础上重组成立,光大集团为控股股东占比51%,甘肃省国有资产投资集团有限公司占比23.42%,甘肃金融控股集团有限公司21.58%,天水市财政局占比4%。

在光大集团的金融板块中,光大信托与银行、保险、证券并列为核心子公司之一。2021年,光大信托管理信托资产规模为1.1万亿元。

光大信托产品逾期不止发生在地产业务,有政信类产品也曾出现逾期兑付风险。

据中国经营报早前报道,光大信托政信类产品包括智兴5号、弘信6号、弘信4号、广元建设1号财产权信托等多只产品逾期,对应融资方分别为遵义市红花岗区国有资产投资经营有限责任公司、贵州新蒲经济开发投资有限责任公司、贵州西南交通投资实业集团有限公司、广元市三江新区建设投资有限公司、贵州六盘水攀登开发投资贸易有限公司 ,规模分别为3.5亿元、5亿元、2亿元、2.5亿元、2.95亿元。

对于上述产品逾期,光大信托处置方式是采取刚兑,即融资方到期未能还本,光大信托先行兑付给客户。

然而,在业绩持续下滑的趋势下,不论是何种产品逾期,对于光大信托而言,都是不能承受之重。

而向众多房企“亮剑”的背后,很显然,光大信托也到了业务与业绩发生重大转折的关键时刻。狂奔至万亿过程中留下的众多沉渣烂泥,也将随着一系列产品爆雷而炸出水面。

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