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中梁控股8000万元债务违约 全国多个项目停工

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号外 王文华

据自媒体“壹地产”爆料,中梁控股违约了。

据悉,中梁控股本次到期尚未支付的本金1257.4万美元及其利息,构成7月票据违约事件。

2021年,中梁控股归母净利润27亿元,如今折合约8000万元的债务都还不上,可见财务状况确实捉襟见肘。

作为一家以高周转著称、将杠杆运用到极致的top30房企,在房企普遍存在资金流动问题的大环境下,中梁控股很难置身事外。

8000万元的债务还不上了

中梁控股的资金链一直紧绷,在手的现金常年难以覆盖短期债务。2021年年底,中梁控股的短期借款为192亿元,除掉受限制存款外,可动用的现金及现金等价物仅129.5亿元,无法覆盖短期借款。

2018年,为冲击上市,实现销售额破千亿,中梁的负债同步激增突破千亿至1680.7亿元。截至2021年年底,中梁的总负债已经达2837亿元,其中有息负债2104.7亿元。

2021年的财报显示,中梁剔除预售款后的资产负债率约为75.8%,净负债比例为35.4%,现金短债比为1.04,净资产负债率踩中一道红线,按照三道红线标准,归为“黄档”房企。

除了显而易见的债务外,中梁的少数股东权益也常年居高不下,占比远超50%,且呈不断增长趋势,有明股实债之嫌。此外,2019年中梁上市后,少数股东分走的净利润不断增高,2020年和2021年的净利润占比几乎接近一半,大大摊薄了这家公司的盈利。

今年年初,中梁的违约风险就已拉响警报。2月,惠誉将中梁的长期发行人违约评级从“B+”下调至“B-”,高级无抵押评级从“B+”下调至“B-”,展望“负面”。

惠誉认为,中梁未来几个月到期的资本市场债务再融资的不确定增加,行业合同销售额收窄比预期的更加严重。彼时,中梁控股未来6个月的离岸债券到期金额为8.9亿美元,其中5月到期2.93亿美元,7月到期4.48亿美元,8月到期1.5亿美元。

今年4月底,中梁发布公告称,将对5月和7月到期的两笔美元债进行展期,金额分别为2.89亿美元和4.39亿美元。

然而,征求投资人同意的过程并不顺利,最终,7月到期的1257.4万美元的展期未获得投资人同意。未能到期支付的1257.4万美元本金将构成2022年7月票据的违约事件。

销售腰斩 多个项目停工

惠誉在2月下调中梁评级时曾这么说,如果其他市场渠道持续受限,该公司可能不得不依靠合同销售收入来解决在岸和离岸资本市场的到期问题。

不过,上半年的销售成绩显示,依靠销售来解决债务问题的期待,已成泡影。

今年上半年,中梁的合同销售额实现387亿元,同比去年跌了60%,对于依靠高周转的房企而言,可谓是致命一击。

作为一家发迹于浙江温州的房企,中梁一直以激进的风格闻名。在项目开发上,学习碧桂园下沉三四线城市,走高周转路线,因此在行业内被冠以“小碧桂园”的称号。

激进扩张之下,中梁的项目质量问题频遭投诉。2021年,中梁在浙江金华的项目“中梁壹号院”发生地下室坍塌事故。2022年1月,有业主投诉称,位于河南许昌市的中梁魏都府漏水严重,“地下车库跟喷泉一样冒水,电梯泡在水里,地下车库地面裂纹严重”。

除了项目质量问题外,今年以来,中梁多个项目被曝出停工。人民网留言板显示,天津中梁津门首府的业主反映称,按照合同房子应在今年6月30日交房,但已经停工长达半年。天津市北辰区委员会确认项目处于停工状态。

7月,浙江绍兴中梁隐山府的业主称,项目开盘三年多,目前已停工半个多月,交房遥遥无期。绍兴市越城区建设和交通运输局回复称,因总包单位自身资金紧张,正在协商处理中。

同时,山西省太原的中梁百悦荟项目也被业主曝出停工半年,售楼部关停的消息。位于辽宁省大连市旅顺的中梁御首府的业主反映称,开发商最近不通报工程进度,楼盘封顶后几个月,项目没有工程进展。

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