夏磊：出问题的不是预售制本身，而是预售制中的预售资金监管，与其冒然尝试一种新制度模式，不如先把现有制度漏洞堵上

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夏磊（国海证券首席经济学家）

60s要点速读：

1、出问题的不是预售制本身，而是预售制中的预售资金监管。这么多年，预售制被一些开发商玩成了资金池，玩出了风险。与其冒然尝试一种新制度模式，不如先把现有制度漏洞堵上。要把预售资金给监管好，老百姓买这个房子的钱，一定要先用来建这个房子。

2、什么是买房的好时机？你想买的房子正好有人卖。比如新房，你看上的地段，开发商有新开盘的楼盘；二手房，你看上的小区、户型、楼层，有业主愿意卖给你。如果你买了不喜欢的房子，每天都要生活在里面，心情都会很压抑，那买房的意义就没有了。

3、公摊面积是客观存在的，如果取消，它就是一个计算方法问题，没有什么意义。比如以前一个房子一平米建筑面积卖2万，60平卖120万，取消公摊之后一平米卖3万，房本上的变成40平了，那不还是120万吗？

4、财务独立支持住房独立，住房独立又支持女性精神独立，这是社会的进步。

正文：

我是一个买房的风向标，因为我从事房地产这么多年，我在住建部工作过，在房企工作过，在金融机构也工作过，所以全国各地有很多朋友买房之前都会想着问我一句，要不要买房子。

我认为买房要灵魂三问，也就是要想清楚三个问题。第一个问题是为什么要买房？买房的确可以解决很多问题，比如孩子上学、上班通勤、结婚让父母安心、有内心的归属感。买房还是租房，其实更多的是解决一个心理需求的问题，你如果不在意，内心很强大，以世界为家，你可以一辈子租房。欧洲很多贵族一辈子住酒店，也觉得自己是上流社会，所以买房主要是一个心理需求的问题。

“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话要用心体会，这是充满智慧的一句话。现在已经过了随便买房就能涨的年代了，买房首先是自住，其次才是资产配置。

买房也会带来一些烦恼，要有财务规划，不要因为买房背上太多的财务压力，上了不适合自己的杠杆。为了买房而影响生活是非常不应该的，同时你还要研究楼盘，不要买容易烂尾的房子。这毕竟是一个大宗交易，应该是我们这辈子花的最大的一笔钱，要非常谨慎。但是我们买房子的时候很容易在售楼处就昏了头，随便就买了一个。所以买房一定要充分想清楚，做好规划。

第二个灵魂之问是，什么是买房的好时机？就是你想买的房子正好有人卖。比如新房，在你看上的地段，开发商有新开盘的楼盘；二手房，你看上的小区、户型、楼层有业主愿意卖给你，你能选到适合自己的房子，这就是最好的时机。因为买房是一个低频交易，人一辈子可能就买一两次，三次五次就已经不容易了。你如果买了不喜欢的房子，它很难像买股票一样换手率很高，可以做波段。你每天都要生活在里面，如果买了一个自己不满意的房子，你的心情都会很压抑，那你买房的意义就没有了。

第三个灵魂之问是，房价还会涨吗？这也是大家都在问我的一个问题。五年之前所有人都是投资大师，买房子找我的时候都会问：“我觉得房价还会涨，你建议我买哪里的房子？”但是这两年越来越多的人会问：“房价还会涨吗？”这也说明国家的稳房价、稳地价、稳预期这“三稳”的房地产调控还是取得了效果的，大家不再对房价一致看涨了，这才比较正常。

房价本质上就是一个资产价格，没有只涨不跌的资产，所以房价的涨跌本质上是一个货币现象。2020年疫情之后，全球货币放水，房价普涨，大多数国家最近一年房价的涨幅超过了10%。纽约、华盛顿、洛杉矶等主要城市的房价，都已经创了历史的新高。可以这么说，现在美国主要城市的房价，都已经迈过了2008年次贷危机之前的最高点。

为什么会这样？因为2020年疫情之后，为了对冲疫情的冲击，美联储连续降息，联邦基金利率目标区间一直降到了0到0.25%，并推出了7000亿美元QE计划，3月23日又推出了无限量QE计划，3月26日还把存款准备金率降为零，美国在货币政策上这个油门踩的是一把踩到底了。到了2021年，美国30年按揭贷款的固定利率都已经低到3.02%了，这个是历史性的低位。资产价格对利率是非常敏感的，只要放水，房价就会暴涨。所以你问房价涨不涨，就看会不会放水，货币政策会不会持续宽松。

中国从今年的429政局会议之后，各地从限购、限价、税费调整等方面，都已经在放松房地产政策了。今年的房贷利率下行也是非常明显的，现在首套房利率最低能到4.25%，二套房最低是5.05%，而且现在放款周期也缩短了很多。往年你要申请房贷可能两个月都放不下来，但今年可能两星期就放下来了，所以现在的确是买房比较友好的一个时期。

总结下来就三句话：

1. 房住不炒，你要买自己能用得上的房子；买房是大事，你永远买不到底部，也不是仅看增值，以自住为主。买房一定要让自己的心情好，让自己的生活品质有提升。

2. 房子肯定是大类资产配置最好的工具。我经常说，房子涨的时候你不舍得卖，跌的时候你卖不出去。但你可以拿得住，房子可以穿越周期。它不像你买股票，你放到账户里边，今天看涨了马上获利了结，明天又涨了非常的懊悔，后天再涨了你就追进去了，第四天可能就跌了。

3. 房子普涨的时代肯定已经过去了，未来分化是大趋势，有的地方涨有的地方不涨，这也是一个正常的经济现象。所以你一定要选好城市选好地段，根据自己的需求选好适合你的房子。

曾经有一个香港的房地产商说过一句话：房子就三件事，Location Location Location，就是地段地段地段。

其实一个房子不光是砖瓦水泥，它是你在这个地段能够享受到的所有公共产品的一个集合。你需要上学，就要住在学校附近；你需要上班，要减少通勤时间，就要在单位附近；你要是有看病的需求，就要住在医院附近；你要有养老的需求，就要住在公园附近。

但是正常来说，如果你的房子周围有地铁，交通比较便利，如果有公园绿化比较好，有学校可以满足以后的教育需求，又有医院又有单位，那这肯定就是很好的一个地段了。总之，你能享受到的公共品越多，地段就越好。

不像洗澡分男池女池，买房不分男性购房者和女性购房者。买房做决策的确很多是女性，我有很多的朋友都说，感谢老婆，让自己能过上好日子，在房价没有起飞之前就买了房子。女性对家庭比较在意，买房子筑巢的意愿是非常浓厚的，女性天生喜欢买房子，有点儿钱就存起来买房子，把房子当成一个存钱罐，这个确实是女性的一个特质。

现在，年轻人，00后都开始买房，只能说，他们的父母很有钱。00后的父母是70后，赚过买房的第一桶金，尝过甜头，比较开明，财力更为雄厚，在买房方面可以予以更多支持。想买房、有钱买房，是00后女性购房比例越来越高的原因。因为很多五零后，甚至有一些六零后，他们整个经历的是福利分房的阶段，享受的是国家的供给制，没有经历过住房的一个市场化，他没有在房子上赚到第一桶金，所以他是一个相对保守的买房理念。

重视女性买房其实也是一种性别歧视。特别是，以前都是说买房是丈母娘需求，现在的女生都非常独立，买房又是婚前财产，既然父母有支持，可能不会等到结婚之后男方买。财务独立支持了住房独立，住房独立又支持了精神独立，对于女性来说，有一个物理上的独立空间，那就很容易营造一个独立的精神空间。女性买房越来越多，特别是零零后，我觉得也体现了一个社会的进步。

住宅和商铺不是一码事儿。买住宅是自住，买商铺就是纯投资了。投资是需要专业水平的，对于普通人来说，我认为不是很适合买商铺。因为投资行为首先要考虑一下回报率，决定商铺价值的其实是租金，决定租金水平的是客流量，这个是需要专业判断的。

这一年大家都比较喜欢网上购物，实体店铺生意越来越难做，再加上这两年疫情的影响，大家线下接触性消费就少了很多，所以商铺空置率是比较高的。所以即使是有那个租金水平，可能也是有价无市，因为空置率较高。

从租金的回报率来说，虽然商铺的租金回报率算起来可能比住宅高一点，有的商户的可能占到3%，住宅的可能也就是1%左右，但是如果考虑到的空置周期，那可能买商铺并不是一件很划算的交易。对于我们来说，买住宅你讲究位置，买商铺更是讲究位置了，可能在同一层的商铺，你在电梯口或者是在比较偏远的地方，人流量客流量都是不一样的。很多时候你买商铺还要去研究商场内部有没有商铺的集聚效应，这个商场在这个区域是不是很稀缺，要考虑很多的因素。我认为这些问题的讨论，其实是超出普通人的考虑范畴的，它是非常专业的一个事情。

而且从财务规划上来说，买商铺的首付比例比较高，很多城市要求的是50%首付，这很考验购买者的资金实力。像北京对商铺的购买面积和付款方式，都有比住宅更严格的要求。可能很多普通人都没有购买商铺的一个条件，当然这是一件好事，它就是要建立一个屏障，把普通人挡在门外，省得普通人承担不了这种投资商铺的巨大的风险。

特别是买了商铺之后再转卖出去，这个也比较困难。特别好做生意、回报率很高的铺子，人家也不舍得卖。如果是做生意不是很好的铺子，你也很难找到下家接手。所以商铺一旦投资失误，就很容易砸在自己手里。而且商铺的转让税费非常高，特别是很多地方住宅是免房产税的，但是商铺肯定还是要交房产税的，它的持有成本比住宅高很多。

所以我对商铺就一句话，投资者要谨慎下手，普通投资者远离，专业投资者进入。未来对于商铺肯定还会有越来越多和发达国家接轨的一些政策，比如集合性的商铺是不是可以做成REITs推出，或者是有其他的投资方式。如果是商业地产的REITs，普通人可以去参与一下。这就相当于你不要去买一个你不懂的股票，但是你应该去买基金。因为基金份额比较小，是专业的投资者帮你去操盘，你能够获得一个稳定的收益。我认为这个是和投资者比较匹配的一个投资方式。

出问题的不是预售制本身，而是预售制中的预售资金监管。这么多年，预售制被一些开发商玩成了资金池，玩出了风险。与其冒然尝试一种新制度模式，不如先把现有制度漏洞堵上。

追溯历史，我们是借鉴香港经验，1983年深圳引入商品房预售制度；1994年《城市房地产管理法》正式确立商品房预售制度。预售制的初衷是降低购房成本，先交钱，再建房。这个逻辑就是如果开发商先借银行的钱去盖房子，再卖给老百姓，不如让老百姓直接先把钱交给开发商，开发商直接拿老百姓的钱去盖房子，这个成本相对会低一点。

我们遇到很多制度不能上来就说取消不取消，因为任何制度都是要完善的，它有这个制度的初衷，它也有和它适应的一个实践的背景。可能随着实践的发展，这个制度就不适应了，那么就改造升级一下，而不是说一下把这个制度给取消掉。现售制就没有问题吗？现售制也有现售制的问题。

我认为目前预售制的问题就是，要把预售资金给监管好，老百姓买了这个房子的钱，一定要先用来建老百姓要买的这个房子，这是一个核心问题。建好之后，开发商可以把利润抽走，你去还债去拿地都没问题，但是你不要把这个预售资金玩成资金池。老百姓把钱交给你了，本来想让你去盖老百姓要买的房子，但是你把这个钱拿走了，又到别的地方去拿地，你搞这种击鼓传花的游戏。

过去几年开发商一直号称高周转，所以预售资金被抽走拿地、还债，就搞得人家老百姓买了房子的钱，又建不了房，就非常的痛苦，这真的是一个巨大的痛苦。

从今年开始预售资金已经非常严格的监管了。准确来说，从去年四季度开始，预售资金已经受到了前所未有的严格监管。今年也出了一些政策去修正这个制度。只是冰冻三尺非一日之寒，有一些未交楼的事情还是不能解决。政府现在肯定是高度重视民生问题的，老百姓辛苦挣的钱，肯定不能交不了房。我相信一定是会有解决方案的，但是这个制度肯定是要修正的，而不是说马上把它取消掉。取消掉肯定也乱套了。

之后政府可能会出台什么样的措施去解决他们的问题？首先从今年开始，老百姓再去买期房，钱肯定是要进监管账户的，而且这个监管账户肯定和他买的房子是一一对应的。之前有一些情况，比如老百姓去买房子，合同上预售资金的监管账户不是他打购房款的那个账户，开发商直接把这个钱给转走了，所以这个银行也监管不到，这是要补上的一个漏洞。

第二，全过程资金监管。预售资金监管，应该严格地按照工程进度、按照项目进度去拨付的。你盖了一层就给你拨一层的钱。但是之前可能有一些乱象，就是可能你还没盖到一层，两层的钱就给你拨出来了。

第三，开发商肯定不能再像过去高周转了，你拿那么多地，上了很多项目，最后有一些项目没有能力建起来了。现在很多的开发商正在尝这个恶果。

现在是一个买房比较友好的时机。但是现状是大家都不敢买房。您觉得大家为什么会现在有这样的心理？

疫情之后大家肯定愿意买房子，因为你居家时间长了，对住房这个商品的体验会非常的明显，你会觉得我需要有更多的居住空间，我对生活品质会要求更高一点。所以，我们看到2020年房地产市场还是有一些回暖的。

但是我们看到今年前六个月同比都是下滑，基本上下滑了20%。这有几个原因：

第一是对期房的担忧。因为确实有太多的没有交房的项目。这些项目有的是预售资金监管的问题，有的是因为疫情停工的问题，有的像郑州还有特大暴雨、洪涝灾害，很多这种不可抗力造成工程进度不及预期，所以老百姓还是非常的担心的。

第二个问题是大家不着急买房子。之前大家买房的都是感觉房价一触即发，一定会马上暴涨，就赶紧先上车。现在根据自己的需求去买，这也是一个平稳的释放，这也是一个好现象。

第三是对收入的预期。这两年受疫情影响，很多人的工作不是那么稳定，或者可能有工作，但是奖金也没有以前那么好了。买房的需求不会消失，但它会推迟。大家基于比较稳健的一个考虑，先把储蓄放在第一位，有安全感，把资产配置放到第二位。所以现在我们看到储蓄是大幅的上升，但是买房就没有以前那么热了。

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