陈欣：业主停贷潮下如何纾困烂尾楼？

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作者|陈欣（上海交通大学上海高级金融学院教授）

60s要点速读：

1、截至2021年末，克而瑞重点监测的24个城市中尚未交付的问题项目总建筑面积约占2021年成交面积的10%，其中占比超过10%的城市有郑州、长沙、昆明、福州、重庆、南宁、盐城、武汉、广州和无锡，郑州的问题项目占比甚至达到29%。

2、相关烂尾楼盘业主宣布的停贷行为与正常交楼后发生的“断供”行为颇为不同，具有一定的法律依据，可能获得法院的支持。

3、若国家不出台系统性的纾困措施，烂尾楼数量还将伴随民营房地产企业陷入困境而不断增加，或引发更大规模的“停贷潮”，不仅可能动摇居民购房的意愿，还将导致银行坏账的急剧增加。

正文：

自2021年以来，房地产市场受金融政策收紧和疫情冲击，大量民营房地产公司陷入经营困境、陆续发生违约，哪怕是头部地产企业也难以维系。全国各地出现大量楼盘停工、逾期交房的烂尾楼。

截至2021年末，克而瑞重点监测的24个城市中尚未交付的问题项目总建筑面积为2468万平方米，约占2021年成交面积的10%，其中占比超过10%的城市有郑州、长沙、昆明、福州、重庆、南宁、盐城、武汉、广州和无锡，郑州的问题项目占比甚至达到29%。从体量上看，烂尾楼问题较为突出的郑州、长沙、重庆和武汉涉及的房屋均超过2万套。2022年5月融创中国和绿地控股先后对美元债正式违约。房地产行业陷入深度困境导致停工项目还在继续增加。

近期全国各地陆续出现多个烂尾楼盘业主公开宣布将集体强制停止偿还贷款，直至项目复工为止，其理由包括：银行违规发放贷款、资金被开发商挪用、楼盘停工无法按期收房等。以6月30日发布的首个《强制停贷告知书》为例，江西景德镇恒大·珑庭的业主提出银行存在违规发放贷款的行为，要求项目于2022年10月20日前全面复工，否则将停止偿还相关房贷的银行月供。截至7月14日，全国已有地处数十个城市的上百个楼盘业主发布了类似声明，引发社会广泛关注。

为防止房地产行业下行向社会面溢出的负面影响扩大，监管层需要快速介入以防范系统性风险并维护社会稳定。

房屋预售制下，开发商得以在未交付房屋之前，就将期房进行销售，购房者可凭预售合同向银行申请抵押贷款。期房销售的合同关系在于购房者与开发商之间，而房贷的合同关系在于购房者与商业银行之间，两份合同之间没有直接关系。

在购房者和银行签订的贷款协议中，一般会在格式条款中约定：购房者和开发商之间的纠纷不影响购房者履行还贷的义务。因此，在早期的国内司法实践中，针对烂尾楼引发购房者和银行之间的民事纠纷，法院几乎均都判决银行胜诉，购房者必须继续偿还贷款。

然而，在近年来法院的判例中天平逐渐向购房者倾斜。

在2018年广东省高院的一个判例中，惠州某问题楼盘的业主起诉招商银行惠州分行，因银行未将贷款支付至商品房预售款专用账户，请求在交房之前停止还贷，最终获得法院支持。

此后，2019年最高法民再245号判决认为：借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，各方权利义务失衡，有违法理上的公平原则。因此，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力；烂尾楼风险不应当全由购房者承担，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行和购房者，而购房者不应承担继续支付房贷的义务。最终，建行青海分行败诉，王忠诚等三名购房人不需要归还剩余贷款并支付利息。

此外，浙江省嘉兴市一位业主在房子烂尾后拒绝偿还银行贷款，被银行起诉。2022年2月，浙江嘉兴市中院判决该业主胜诉，业主得以解除商品房买卖合同以及商品房担保贷款合同，并无需承担后续房贷。

因此，相关烂尾楼盘业主宣布的停贷行为与正常交楼后发生的“断供”行为颇为不同，具有一定的法律依据，可能获得法院的支持。

为化解楼盘烂尾带来的债务和社会风险，地方政府往往通过国有企业对部分优质项目进行纾困。

例如，恒大集团旗下城博置业的“宁波城市之光”项目规划建设至42层，规划建筑高度195米，已建至地上26层，恒大2021年12月正式违约后该项目处于停工状态。在假设开发的情形下，城市之光项目整体货值为24.8亿元，后续开发建设尚需投入的建安费用、管理及营销费用、财务费用、税费、规费等开发建设费用以及后续开发利润为11.3亿元。其中，项目继续投入建设成本约为9亿元。

为化解恒大集团及其下属公司有关项目债务缺口，地方政府于2022年5月对“宁波城市之光”项目采用了应收款项重组的三方模式。浙江省国有资本运营公司的全资孙公司浙建房产作为专业房产开发公司负责项目后续的开发建设工作，浙江建工作为专业总承包施工单位负责项目后续工程施工事宜。

第一，恒大以13.5亿元对价将“宁波城市之光”项目出售给浙建房产。

第二，浙建房产以城市之光项目应付浙江建工的2.2亿元直接冲抵转让价款；项目地块国有土地使用权（或不动产权）过户后5个工作日内，浙建房产支付城博置业5千万元；过户至后2年内，付清剩余全部转让款10.8亿元。

第三，项目开盘销售后，如项目销售回款达到9亿元（确保项目后续开发建设），超出9亿元部分款项的60%，浙建房产按月向恒大支付该部分转让款。销售回款足以覆盖建设资金后盈余资金全部支付剩余转让款。

第四，恒大同意在3亿元范围内化解恒大集团宁波地区（城市之光项目除外）欠付浙江建工及子公司2.1亿的债务。

此外，为了实现“保交楼、保稳定”的目标，江苏省无锡城建发展集团于7月出资逾25亿元成立特殊资产处置企业平台，其重点业务之一即为地产纾困，为住宅类项目提供债务重组和流动性支持。

在项目层面进行的纾困往往仅限于少量优质项目，对于已违约房地产企业而言往往是杯水车薪。为了避免当地主要房地产企业崩盘带来较大风险，地方政府有可能需要在公司层面采取系统性措施。近期，河南省和重庆市对建业地产与金科股份分别进行了纾困。

建业地产总部位于郑州，约85%的销售额来源于河南省，在河南省的市场占有率超过10%。2021年9月，建业地产向河南省政府发出“求助信”，随后公司出现拖欠施工方工程款、商票逾期和大规模裁员等危机。对此，河南省政府于2022年采取了以下措施。

首先是，省国资接盘建业地产的文旅项目。河南省文产投100%持股的河南老家文化旅游发展公司于2022年5月对建业·华谊兄弟电影小镇的运营主体河南建业华谊兄弟文化旅游产业公司持股90％，对河南·戏剧幻城项目的运营主体河南建业实景演出文化发展公司持股51%。

其次是，省国资从建业地产控股股东购买股权。2022年6月1日，建业地产控股股东恩辉投资与河南铁建100%持股的同晟置业订立了框架协定，恩辉投资将以最高每股0.8港元的价格向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份，占全部已发行股本的29.01%，总额为6.88亿港元。此次交易后，恩辉投资的持股比例由70.11%下降至41.1%，仍为建业地产第一大股东；恩辉投资同意以股东贷款的形式向建业地产提供贷款以补充公司运营资金。

再次是，省国资认购建业地产的可转债。同晟置业将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的两年期可换股债券，票息为5%、到期收益率为9%，可延期一年。同晟置业有权按照不高于1.2港元/股进行转股，悉数转换后可增发5.9亿股，相当于现有股本的19.9%或发行扩大后股本的16.6%。也就是说，同晟置业可选择转股成为建业地产的第一大股东和实际控制人。

此外，建业地产于2022年3月底宣布将全部商业项目以整体运营管理模式交给万达商管，由万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

国资救助建业地产的信息披露前后，市场反应积极，公司股价由2022年5月31日最低0.52港元上涨至6月2日最高0.81港元。

与之类似，作为本土上市房地产企业，金科股份连续多年位居重庆销售金额、销售面积榜首。2021年，金科在重庆销售额为353亿元、销售面积达421万平方米。重庆市对金科集团制定的纾困措施主要包括：

第一是，以借款和质押项目股权的形式向金科集团分批发放纾困资金，提供流动性支持，5月份已有3亿元纾困资金到位。

第二是，政府牵头重庆国企进行入股金科集团谈判，目前重庆渝富、重庆两江新区产业发展集团、重庆城投、重庆地产集团、重庆发展投资有限公司已进行接触。

第三是，推动地方国企阶段性入股或收购金科代表性项目公司，为项目提供增信背书以获得银行贷款。

第四是，适度释放金科在重庆项目的预售资金；金融管理部门给予金科融资、信贷方面的支持。

据花旗银行数据，39家已违约的房企按揭担保的总金额是1.8万亿元。若违约房企停工面积平均占其项目面积的20%，潜在涉及房贷3600亿元。全国2020年和2021年一手房的按揭贷款分别约为3万亿元和3.2万亿元，按照9%的问题项目比例评估，花旗银行认为当前存量项目的按揭风险敞口为5610亿元。

目前建行、工行、农行和邮储银行等国有大行以及兴业银行、招商银行和平安银行等股份制银行的房贷业务占比较高。结合开发贷数据，花旗银行认为平安银行、招商银行以及兴业银行在“停贷”事件中具有较高的风险敞口。

7月14日，兴业银行披露涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元，已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区；农行也披露存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元。从目前的趋势来看，已逾期的房贷金额尚处于较低水平。

但是，若国家不出台系统性的纾困措施，烂尾楼数量还将伴随民营房地产企业陷入困境而不断增加，或引发更大规模的“停贷潮”，不仅可能动摇居民购房的意愿，还将导致银行坏账的急剧增加。

因此，国家相关监管部门和地方政府需要总结近期各地纾困模式的经验与教训，采用系统性措施，形成政策合力，避免房地产行业下行冲击社会和金融稳定。

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