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孟晓苏:中国房地产的黄金时代还远远没有结束

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孟晓苏(原房改课题组组长、现任中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长)

孟晓苏:中国房地产的黄金时代还远远没有结束

网易研究局全新栏目“C位观察”专访原房改课题组组长、现任中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏,抖音搜索关注“C位观察”官方账号看更多

60s要点速读:

1. 美国房地产业从建国到现在已经发展了246年,现在的美国房地产仍处在黄金时代。中国房地产业从房改到现在才24年,我们就说中国房地产的黄金时代不在了。从国际比较来说也不合理。

2. 对刚需来说,有买房条件和资金的话,该买房就买房。过去多年有些人不断地等待是不是更好的时机出现,结果等来等去,越等房价涨得越快。目前中央政府的调控政策较多,又在催促各地尽快出台政策。中国还是有调控经验的,用不了很久,整个楼市就能被拉动起来。

3.最近有些专家说房地产整体需求到顶,今后房地产企业将越垮越多,最后剩不下几家了。这些说法不符合中国的实际。从城镇化率、刚需和改善性需求、人口红利、老龄化和乡村振兴几方面来看,中国的住房需求还是持续的,还是旺盛的。

正文:

01

稳经济就要稳楼市

2022年5月25日,国务院召开稳住经济大盘电视电话会议。李克强表示,“今年3月份尤其是4月份以来,一些经济指标明显走低,困难在某些方面和一定程度上比2020年疫情严重冲击时还大……把稳增长放在更突出位置,着力保市场主体保就业保民生,保护经济韧性,努力确保二季度经济合理增长和失业率尽快下降,保持经济运行在合理区间。”

我觉得这个判断非常正确,因为经济一旦滑出了合理区间,就会造成很多的风险,很多隐患就会暴露,再要把经济拉回来,就要花费更大的精力。这和我从去年下半年以来不断地提醒“房地产有可能出现大的滑落,房地产的滑落会带来经济的问题”是吻合的。房地产在中国经济发展中的作用很大,这次经济下滑中它的副作用也很大。现在中央出台这些对于房地产的政策措施都是治本之策,这些政策如果能够落地,不光是对房地产的恢复,而且对整个经济的恢复都很有好处。

去年中国整个的经济发展,消费的增长率高于投资的增长率。在整个拉动经济的过程当中消费是正增长,那是什么需求收缩了?是房地产市场收缩,购房的预期转弱。从去年下半年就出现了楼市冷清,不能按时交付、资金断供,地方政府土地流拍,造成地方财政困难的现象。这一系列问题的根源,还是在于楼市政策。房地产的预期转弱,老百姓购房预期下降,房地产问题牵连到了其他行业的经济。去年的下半年,是哪几个制造业行业低迷了?低迷的主要都是与房地产相关联的,像水泥、钢材和电视机下降了、电冰箱、空调现在也增长得很慢。

今年1月到4月,房地产的销售大幅度下滑,销售面积下滑了20.9%,销售额下滑了29.5%。如果不赶快采取行动,房地产的销售面积和销售额还会继续下滑。5月的数据还没有出来,但是我最近得到的一些信息,5月份还是有下滑的态势,这件事不能不引起高度的重视。

目前解决房地产问题的关键,就是要放开限购。限购政策出现的时候,我就认为这是一个暂时的政策,主管部门也认为这是一个不得已而采取的办法。但我们现在面对的不得已事件不是房地产过热,而是经济提不起来,是楼市和房企在垮塌的问题。

稳经济就要稳楼市,而且不要让预期转弱变成预期垮塌,要尽快地稳住楼市预期。现在刚刚出现的情况是部分城市的房价下跌,还有一些地方因为楼市不能按时交付,出现了一些短期的烂尾。现在赶快调整还来得及。

至于恢复预期的办法,一方面需要对老百姓进行信心喊话,另一方面要不断推出有利于楼市发展的政策。现在金融政策已经到位了,金融政策需要继续发挥作用,要落地,其他相关政策也需要落地。

02

目前是难得的买房好时机

对刚需来说,我认为有买房条件和资金的话,该买房就买房。上车的时机要怎么选,过去多年有些人不断地等,等待是不是有更好的时机,结果等来等去,越等房价涨得越快。现在中央政府的调控政策较多,又在催促各地尽快出台政策。中国还是有调控经验的,所以用不了很长时间,就能把整个楼市拉动起来。

另一方面从房价走势来看,低迷时间不会太久。这一点可以通过中国的楼市2008年和2016年两次低迷又迅速转升的经验得到印证。如果把买房看成是一种长线投资,毕竟对老百姓来说,房子这种最大件的消费品,他买到手以后要看房子未来是不是能保值增值。从这个角度上说,我们可以学习巴菲特的说法,别人恐惧的时候我贪婪,别人贪婪的时候我恐惧。

厉以宁教授给我们讲过,在股市上一个和尚挣了钱,为什么?别人都在抛的时候他买进,他说“我不下地狱谁下地狱”,别人都在买的时候他抛售,他说“我不施舍谁施舍”,结果最后他赚了钱。这就是反周期的作用。这些年中国的房价都没有出现这么长时间的涨幅不大,甚至有些地方有所下降,而且就快见底了,这个机会真难得。所以我认为虽然说买房要对各个城市进行分析,特别是要对各个城市的政策和走势及市场进行分析,但总体来说,我认为已经到了各位买房的时候。房地产的恢复发展时间不会太久。

03

中国房地产的黄金时期还远远未结束

很多人觉得现在买房能够挣大钱的年代已经结束了,说房地产的黄金时代已经过去了。为什么我认为中国房地产的黄金时代还没有结束?我有自己的比较方式。美国的房地产业从建国到现在已经发展了246年,到现在它早就应该像我们说的没有黄金时代了,早就变成黄土时代了。但事实不是这样,二战以后它非常准确地按照18年一个周期,我们看到了几次低迷,1970年低迷、1992年低迷、2008年低迷,而且这种低迷还不是小的震荡,2008年那次低迷我们都赶上了,那时“两房危机”雷曼破产,引发了全球的金融海啸,那是美国房地产的低迷。

那时候说美国的房地产垮了,但是不久之后它又涨起来了,美国到现在正处在一个旺盛的增长期,但是我研究的美国房地产的周期理论,它一直要增长到2026年,在这之前房地产普遍还是增长的。美国房地产都增长246年了,仍然处在一个强劲的增长期,可以认为现在美国的房地产还是处在一个黄金时代,那么中国房地产业从房改到现在才24年,24年仅仅是美国的十分之一的时间,我们就说我们的黄金时代不在了,要变成黄土时代了?这个从国际比较来说也不合理。

最近有些专家说房地产整体需求到顶,今后房地产企业将越垮越多,最后剩不下几家了。这些说法不符合中国的实际。中国的住房需求还是持续的,还是旺盛的。下面我从几个方面来分析。

首先是有些专家所说的城镇化已经到顶。城镇化就是农民进城,新市民进入城市,带动了城市的发展。这个需求是不是到顶了呢?2021年中国的城镇化率是64.7%,说大数是65%。有的专家说65%就相当于75%,因为壮劳力都进城了,剩下的是老人和孩子。我们看到的实际情况是,虽然65%名义上的城镇化,但是这些人在家里还留着宅基地,他们的生活基础还在农村。而且在城市里他们买不到房,有些人在城市是蜗居的状态。因此65%在我看来不是75%,而是55%,这部分的需求还很大。

第二方面,关于城市里的刚需和改善性的需求。这是城里人的两种需求,支撑了现有城里人的购买。现在中央有要求,既要支持刚需,也要支持改善性的需求。这种改善性的需求,就要看我们中国居民的条件是什么水平了。我们在房改之初的时候,人均17平米,房改24年下来,人均已经达到了40平米。有人说40平米已经跟欧美差不多了。然而,欧美的40平米是使用面积,我们把使用面积叫做居住面积。我们的40平米是是建筑面积,建筑面积和使用面积差30%。我们现在买房的时候就知道,房本上还有公摊。

为什么是按照建筑面积呢?这要说起来还是起源于中房。中房本身作为全国最早的房地产企业,它是从建筑业分出来的,再加上当年从国家计委考核指标就是按照建筑面积发放指标的,再加上后来看建筑面积数大,容易让老百姓有满足感,所以我们就一直沿用着建筑面积。

现在要不要改掉这个建筑面积,让人们好理解,原来不是40平米,实际才30多平米?倒也不用改,只要把这个事说明白就好了。改善性需求对老百姓来说,还是一大需求,特别是疫情居家隔离,疫情防疫的长期化,又让人们看到家庭不光是一个居住场所,有可能还是一个办公场所,这样就出现了一种新刚需,这是我说的第二个方面。

第三个方面是人口红利问题,有人说人口红利减退了,确实这些年减退得很厉害。但是经过各方面的呼吁,中央和国务院以及全国人大及时调整了政策和法律,全国人大已经通过了立法,实行鼓励三胎的政策,今后会不会从现在允许三胎,进一步鼓励三胎,会不会再出一些其他的配套政策?有可能。所以我认为一个是中国人口基数很大的国家,再一个人是可以调整的。所以人口红利对中国来说,还是一个未来的利好。

说完了新生儿我们再说老龄化。人口老龄化就出现了养老产业,现在老人需要候鸟养老,需要更好的养老条件,需要完善他们的住区,也需要像分时度假这样的支撑,这些都是需要发展房地产的。

最后一个是乡村振兴战略。这是中国的一大战略,乡村振兴战略不能光靠靠乡村的资金和农民的支付,一定要把城市的投入引进去,要把城市的购买力引进去。这里面很多都是要房地产做的事。

中央政策研究室原副主任郑新立说过一句话,“住房需求是人们长期不断更新的一种需求。”中国人的居住要从远古以来到现在,更新多少回了,现在我们是不是需要继续更新呢?我们在现在还是处在一个以量的增加为主的时代,逐渐要走向量和质共同追求,未来当面积追求基本达标以后,还会不断地有品质的追求。这种更新是不断的,它将会是房地产业长期发展的一个基本原因。

“人民群众对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标”。其中,人民群众对美好生活的向往里面包括更舒适的居住条件、更优美的环境。这些年的房地产发展也确实拉动了中国经济。从相关产业的发展也明显看得出,内需是中国经济增长的动力。相信这种动力在未来会延续很长一段时间。靠着内需和出口,中国走到了全球第二大经济体。未来有很多人预期中国会走到经济总量第一。经济总量第一是以出口为主吗?不应该,我们应当是以内需为主。我看好这个目标,因此我也看好中国房地产的长期发展。所以我认为,中国房地产的黄金时代还远远没有结束。

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