中介小心！北京租房新规：政府可干预租金上涨

号外 王文华

据北京市人民代表大会常务委员会官网，《北京市住房租赁条例》近日通过，自2022年9月1日起施行。

《条例》对出租房条件、出租备案、房产经纪机构以及住房租赁价格监管等均做出了明确规定。

据景晖智库专家胡景晖介绍，该条例2020年正式进入起草阶段，是目前全国第一个地方性的专门针对住房租赁的行政法规。客观来讲，未来要培育发展房屋租赁市场，立法是非常重要的步骤和环节，参考发达国家的经验，要立法先行，在这方面，北京做了一个很好的示范。

对出租房条件，《条例》明确，以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构；起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定等。

对于出租房屋的质量问题，《条例》规定，住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰违反规定，经具备资质的检测机构检测，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改的，处五万元以上三十万元以下罚款。

房屋出租要进行登记备案。《条例》规定，出租人应当自住房租赁合同订立之日起三十日内按照规定到租赁住房所在地的区住房和城乡建设或者房屋主管部门办理住房租赁登记备案；登记备案内容发生变更的，出租人应当自变更之日起三十日内办理变更手续。

出租人应当自住房租赁合同订立之日起三个工作日内，到住房所在地的流动人口基层管理服务机构或通过公安机关指定的信息系统办理出租登记，填报租赁住房信息和出租人、承租人及其他实际居住人员信息等内容；居住人员发生变更的，出租人应当自变更之日起二个工作日内办理变更登记手续。

关于房屋出租要进行备案登记，胡景晖认为，这样规定的意图是，让政府更了解市场，例如房子租给了谁、租赁价格等。未来还会有一系列的制度设计来尽可能提高登记备案率，让政府能够有效了解、调节和管控市场。

为保障租户资金安全，杜绝“租赁贷”现象，《条例》要求住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。

此外，住房租赁合同期满或者解除的，除抵扣租金、违约金以及其他费用外，住房租赁企业应当自承租人返还住房后三个工作日内向承租人退还剩余押金、租金。

而对于社会颇为关心的租金价格问题，《条例》明确，住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等干预措施。

关于政府可对房租价格进行干预的规定，胡景晖表示，从目前大家的解读和认知上，这是一个最大的亮点，租金价格目前是最敏感的一个因素，政府对房租出现异常波动的时候，给予干预手段包括惩罚措施等，避免房租过快上涨，本次条例的规定为抑制房租过快上涨提供了一个立法依据。

对房产经纪机构，《条例》要求不得为不符合规定的住房提供经纪服务，不得赚取租金差价，不得以隐瞒、欺骗、强迫等不正当手段开展业务，不得违反《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国反垄断法》等法律法规，哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序。

对于互联网信息平台，《条例》要求，对两年内因违法发布房源信息、推荐房源受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的信息发布者，互联网信息平台应当采取一定期限内限制其信息发布等必要措施，保障消费者权益。互联网信息平台应当按月向市住房和城乡建设部门报送本平台发布房源信息相关记录。