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现在是买房的好时机吗?房产大V:别错过这个时间窗口

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二季度以来,房地产市场 “暖风”频吹,多地楼市调控政策出现不同程度的“松绑”。这些政策的效果如何?当下是买房的好时机吗?

围绕这些问题,网易财经《就市论事》栏目邀请了景晖智库首席经济学家胡景晖和@魔都财观 主理人财爷进行解读。

网易财经:今年以来,地产的松绑力度持续加大,已经有上百座城市调整了楼市政策,这些政策主要是从哪些渠道发力?有哪些特点?

胡景晖:政策的调整主要包括这几方面, 一是非户籍人口购买房产的限制取消或放宽,二是买房以后再出售的年限减少或者税费降低,三是首付比例和房贷利率的调整。除此之外,有一些城市在引进人才方面会给予安家补贴。

所有这些加在一起,我觉得应该是近10年以来在购房领域给予购房人最友好的时间窗口和政策环境。

财爷:本轮调控和以前有几点不同,一是目前为止还没有出现全国范围内统一的调控政策,但下半年Lpr有可能继续下行。二是很多地方把楼市调控和鼓励生育结合起来了,比如无锡,如果你生了二胎,买房子的话可以享受政府补贴。三是,针对有房一族、改善群体的友好性在变强。

网易财经:为何一线城市按兵不动?

胡景晖:首先,一线城市除广州之外的绝对房价,不管是做国际的通用比较,还是跟现在的收入来比,都是比较高的。

第二,从历史经验来看,一旦房地产政策放松,一线城市的房价反应是最迅猛的,有时候在一两个月或者两三个月之内就会上涨30-50%,历史上也出现过半年之内翻番的跳涨。

第三,虽然一线城市在引进优质人才,但整体上对产业和人口有一定的管控和调节,再加上基础设施、教育、医疗等公共资源比较匮乏,一线城市如果突然放开政策的话,人口的涌入可能会跟整个城市的规划、产业和人口政策产生冲突。 因此,短期甚至中期来看的话,一线城市暂时不会对调控政策做明显的松绑,但是它们周边的城市群、二三线城市以及县城,跟一线城市存在产业互补、人口通勤等便利,可能会率先调整调控政策。 财爷:首先,一线城市财政收入的压力没那么大;其次,一线城市楼市调控的工具箱比较多,三四线城市只能放开限售、限购等,但是一线城市如果想做调整,可能根本不需要去动楼市政策,仅调整引进人才的政策就能有很多人涌进来。

再比如上海和深圳发布的“楼市指导价”,这个价格稍微调一调就可以了,其他的什么都不要做。多说一句,对上海地区想要买房的朋友来说,5-6月份可能是最近几年一个非常好的契机。

网易财经:楼市的底部何时能到来,可以参考哪些指标来判断?

财爷:有个小诀窍可以供参考,大家可以观察一个风向标城市——珠海,通过这里的成交量等情况来感知全国楼市的冷暖变化。为什么?

因为珠海的气候比较温暖,既受到广东本地人和投资人的喜欢,又能吸引很多东三省的人,它的人口结构和复杂性比较好,本地自住和投资需求两种属性交织,整体的样本面比较丰富。

胡景晖:最核心的指标是量价,因为房地产市场跟股票市场一样量先价后,一般来讲,交易量回暖之后价格就会产生变化,一线城市可能更敏感一些,交易量持续1-2个月上升,价格就会开始反转。其他城市会慢一些,如果交易量连续2个月以上回升,价格也随之回升,基本上认为这个市场进入到底部反转。如果交易量连续3个月回升,房价连续1-2个月回升,就是市场明显转暖的信号。

网易财经:当下是买房的好时机吗?

胡景晖:如果你确实有自住需求,且具有一定的财务能力,我觉得今年是一个购房环境非常友好的时期,不要错过这个时间窗口。

建议关注北上广深等经济发达区域周围的强二线城市以及县级市,因为房价和2017年相比降了很多,大城市的外溢效应明显,这些地区这几年在产业承接、基础设施和医疗教育等方面有很大的进步,生活的便利性和宜居性实际上比大城市要强。

财爷:我经常说,要跟着国家的节奏去买房,就是说,在国家不鼓励你买房的时候,你就老老实实的储蓄,什么都不要做。现在这个阶段,国家通过各种政策反复刺激,就是明确地告诉你——当下是鼓励你去买房的。

网易财经:我们在社交媒体上能看到一些关于弃房断供的新闻,这会有什么后果?申请延期还贷会影响征信吗?

胡景晖:由于疫情等原因,有些人收入受到影响,出现无法还房贷的情况,一定不能不还了也不跟银行沟通,一旦出现逾期,只要有一次就会记入征信,对后期的个人信用产生比较大的影响。

怎么处理呢?第一,主动跟银行沟通,提前打招呼。第二,根据银行的要求提供相关的证明。第三,根据自己的就业和收入恢复情况去跟银行协商,做贷款的续展或者重新制定贷款方案,这样就不会计入个人征信。一定要主动,不要等到还款期那一天再去跟银行沟通。

网易财经:如果买的楼盘烂尾,房贷还要继续还吗?

财爷:我有两个建议,一是继续还房贷,虽然开发没有给你房子,但是房贷是你跟银行之间的债务关系,一旦逾期会记入征信,这个会伴随你一辈子,一定不要撒手不管了。二是在还房贷的同时,可以尝试寻求法律帮助,把开发商告上法庭,如果法院判决你跟开发商的买卖关系失效,那你跟银行之间的债务关系也随之失效了。

网易财经:如何才能避免买到烂尾楼?

财爷:第一,要看开发商的财务指标是否健康,不要盲目相信大品牌,媒体上有很多关于“三道红线”等财务指标的统计数据可供参考。第二,如果真的担心新房不能如期交房或者质量不好,也可以考虑二手现房。

胡景晖:买现房和准现房是最好的方式,此外,尽量不要付全款,即便你有支付能力。

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