（图：深圳湾改造前后对比）
10年前，华润有一个员工从这里下班，晚上都哭了：因为这周围什么都没有。他不明白为什么要在滩涂这块干活。多年之后，这里变成了深圳的城市封面和颜值担当。
这里就是深圳湾，与香港隔水相望。随着深圳这座城市的生长，华润置地将一片滩涂打造为超级城市综合体。
如今深圳经济站上新台阶，2021年GDP首破3万亿。随着经济的飞跃，深圳城市规划也迈向了新阶段。
在本期网易财经《长盛时间第二季》栏目中，网易传媒副总编辑姚长盛通过与华润置地深圳大区助理总经理马晓瑛、华润置地深圳大区规划统筹部负责人廖慧等规划设计者的深度对话，揭开这一城市更新样本的秘笈。
重塑城市生活方式
在粤港澳大湾区核心的深圳后海片区，坐落着华润深圳湾城市综合体。这里首次将体育馆、商业、办公、酒店、居住、文化等业态集于一身，对片区层面进行整体统筹开发，优化了城市整体功能。
从曾经的滩涂，到如今繁华湾区。华润深圳湾城市综合体以“春茧”场馆为中心，以市民文体需求为核心，多种业态、多元生活交织汇聚。
华润深圳湾体育中心外形酷似蚕茧因而得名“春茧”，是为了迎接2011年世界大学生运动会而修建的体育场馆，在满足大众健身的基础上，还进行了体育类培训，同时辅以餐饮等配套服务，打造了全新的体育综合体运营模式。
（图：深圳“春茧”体育馆）
国内大型体育场馆大多难以逃脱赛后亏损的魔咒，春茧项目却是一个例外，场馆运营不到一年，便实现了盈利。
此后十年间，这里举办了1200余场大型赛事及群众赛事、1600余场商演活动，服务了900余万健身人流，年均600万客流人次。
“春茧对于我是个震撼，这样的体育场在全中国都不多见，全世界运营体育场挣钱的寥寥无几”，姚长盛表示，“但是春茧是从运营的第一年就开始盈利了，因为它迅速就变身成为了一个体育综合体”。
基础设施足够“硬”，公共服务足够“软”，除了科学的设计规划，齐全的服务设施，以春茧为中心的城市综合体同时实现了商务、居住、运动、艺术、生态等在内的多元化复合业态，让这里形成了生活圈的“引力磁场”。
“我们其实就是降低城市包袱，也是给市民提供一个很好的场所”，廖慧表示，体育馆把所有的盈利都返还回去，持续举办活动，精细运营，协同片区商业、文化和科技设施，让体育场馆不仅仅只是一个场地，还成了一种生活方式。
“片区统筹，就是从价值观到运营能力中间要打通，硬的要特别硬，软的要特别软”，姚长盛表示，春茧的成功，“不仅是因为它建造得漂亮，而是因为它足够柔软。而这个‘软硬兼施’的本事，不是轻易能学走的”。
给城市留出自然生长的空间
从深圳上方俯瞰，各区的商场像盒子一样罩扣着。距离春茧体育馆3公里，鳞次栉比排列着热闹的购物中心，就是万象天地。
万象天地脱胎于华润置地的大冲村旧改。曾经，这里楼房破旧且密集、道路狭窄且脏乱，公共设施匮乏。统筹改造后，这里化身为新型、时尚、现代化的商务中心及居住社区。
“一个城市是有很好的容错机制的，它会自动淘汰掉做的不好的空间，留下那些大家喜欢的场所”，马晓瑛表示，“那些被淘汰的空间可能就会被人重新改造，重新焕活”。
（图：万象天地商业中心）
这座拥有23万平方米“街区+mall”创新商业空间的购物中心，聚集了近千个品牌。2020年，万象天地品牌焕新数量超过140家，其中63%成为首店、独家或旗舰店，仅一年的客流量就高达4500万人。
（图：姚长盛（左）与马晓瑛（右）漫步万象天地）
“这个项目对于我来说，就是教育了我什么样是高品质的城市空间”，马晓瑛表示，“第一，高品质要有可能性，能够跟城市的新的人群、新的追求匹配；第二又要有很好的一个硬件的基底，在打造这种空间的时候，无论是设计、工艺的要求，还是整体的呈现出来的品质感，要经得起时间的考验；第三是运营的能力，比如引入什么样的业态要有想象，要对市场敏感，了解前沿的共创空间”。
万象天地通过营造各种休闲场景，让“阻力变大”，减缓人的步速，让每个人都处在故事的情境中。比如，英雄联盟的嘉年华峡谷，加入很多与之相关的元素，使得主街道充满了游戏的气氛；又比如，穿着高跟鞋的时髦少女漫步在充满了网红节拍元素的街道上；休闲服务的地方，特别适合下午或者傍晚坐下来喝一杯。
（图：万象天地游戏主题街）
“创新是这个项目很重要的一个命题。城市更新有一个重要的原则，首先是政府要主导，其次要有市场化的参与，另外就是所有市民的共同参与。因为没有现成的路径，就需要创新和摸索”，马晓瑛表示。
2021年万象天地化身“英雄联盟城市峡谷” ，通过全景式沉浸体验、特色观赛助威等多种形式，加速深圳南山城市文化与激情年轻的电竞文化融为一体。
“十年以前做的事情，没想到今天能去匹配电竞，但是当今天电竞来去匹配的时候，就跟这匹配上了”，姚长盛表示，“城市更新最关键的要给城市留出足够多自然生长的空间”。
运营笑容是最重要的
大沙河穿城而过，与深圳湾滨海休闲带、人才公园互联互通。
昔日的南山大沙河，流沙如金，污水横流，经过华润不遗余力的改造，变身成为风景秀美的公园，见证一个城市的发展理念之变。2020年1月，大沙河大冲桥断面水质达地表水二类标准，主要污染物浓度相比最高值下降了99.6%，为过去20年的最好水平。
“任何行业其实本质上来说，都是向它的客户端提供服务。市民大众是我们最终端的用户”，廖慧表示，“无论是商业、公共设施、各类场所，都要满足市民的使用的需求，他们的满意度是最关键的”。
（图：深圳人才公园）
通过生态治理及景观提升，焕新滨水地区，华润打造出占地约77万平方米的人才公园，其中湖体面积大概有30万平方米。这比用来盖房子奢侈多了。
“城市都讲求开发密度，能有这么宕开的一处闲笔，让大家在里生活更舒服一点儿，这是个很幸福的事”，姚长盛表示，“这些跟生意没关系，但是这个城市需要的”。
（图：深圳湾生态）
深圳湾之所以能吸引各种高科技企业入驻，云集阿里巴巴、华润、工商银行、中海油、航天科技等巨头，由此可见一斑。
“为了运营好笑容，华润最后变成一个公园建造的专家，这听起来特别不可思议，因为这不是他们的主业”，姚长盛表示，“但往往会是这样，把闲笔和留白做好之后，你的主体才能精彩”。
而且在公园中，随处可见运营者的匠心。围栏取消了，人可以与自然更加亲近；咖啡馆、座椅等设施，都以服务游客为中心。在公园南侧，有非常有名的π桥，它镶嵌着圆周率小数点之后的2017位，寓意在2017年建设。
“开园那一年，有一个十岁的小朋友，他就真的是拿着数字一路对照，对到二百零一位的时候，就发现有两个数字错了。但我们很开心，后来我们就把它调整过来了”，廖慧表示，“没想到真有人这么较真去看。通过这个事儿就会发现：因为喜欢才会关注”。
（图：深圳人才公园的π桥）
“除了使用者，其实开发者的笑容特别重要。他们的笑容一旦跟使用者的笑容碰到一起同样灿烂的话，这件事一定做对了”，姚长盛表示。
除了生态、商业功能之外，在原本可以建六栋办公写字楼的地块上，规划了文化艺术中心。在工业设计中融入一些美学，舒缓生活的节奏，“它不只是硬性的建筑，而是更注重软的呈现”，姚长盛认为，这种长期主义和精神主义，不仅能影响人的精神，甚至可以影响城市的气质。
六栋写字楼，如果给办公人群使用，可以获得收入，但变成公共化空间，这是供整个深圳两千多万人、上百年的使用，这个价值是完全不一样的。姚长盛问这样做的原因，得到的回答是：因为城市在这里就需要这个。
“衡量成功的标准，就是这个片区背后的所有参与者能够得到持续发展。所以在统筹过程中，价值观很重要，就是先不要把短期利益放在第一位”，廖慧表示，当然这很难，但“越是难的事就越是需要有一些人去做”。
（图：姚长盛（左）与廖慧（右）漫步人才公园）
东京有一个地方叫丸之内，1.2平方公里干了120年，有人说这根本就不是在建造和开发，这就是在绣花。但在这背后可以看到的是疯狂的热情和深沉的爱。深圳也是如此。
“什么是一个伟大的城市，巴黎回答过，伦敦回答过，纽约回答过，东京也回答过，现在深圳正在回答”，姚长盛说，“但不管怎样，最后这种热情和爱要把城市推到一个极致的状态”。
未来已来，深圳城市更新正进入精耕细作阶段，引领探索城市的更多可能。
本文来源：网易财经
作者：王晓武
责任编辑：
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