公募REITs量价齐飞 市场热议扩容扩募细则

（原标题：公募REITs量价齐飞 市场热议扩容扩募细则）

公募REITs一览表 数据截至4月7日

近日发行的华夏中国交建REIT，引爆原本波澜不惊的基金发行市场。该产品不仅一日售罄，而且认购规模超过840亿元，极有可能创下公募REITs产品公众配售比例的历史新低。二级市场同样火热，公募REITs价格剧烈波动。

量价齐飞的公募REITs，已成为投资市场的新宠。受访的多位业内人士认为，这背后有多重助推因素。除了A股市场持续调整，投资人倾向于配置收益较为稳定的产品，也与市场供给不足、利好政策频出有关。业内人士预期，未来扩容扩募细则的出台将进一步壮大公募REITs市场规模，其配置价值将更加凸显。

公募REITs成投资新宠

今年以来，公募REITs成为投资市场的新宠。无论是首发还是二级市场交易，公募REITs被投资人竞相追捧。

作为今年首单公募REITs，4月7日华夏中国交建REIT一经发售便遭疯抢。此前发售的11只公募REITs，在二级市场上也是投资者争抢的“香饽饽”。

截至4月7日，11只公募REITs自上市以来平均涨幅超过20%。其中，涨幅最大的是富国首创水务REIT，达55.83%。从行业上来看，生态环保类REITs涨幅最大，紧随其后的是园区基础设施类REITs和交通基础设施类类REITs。

建信基金认为，公募REITs为投资者提供了布局优质基础设施资产的机会。其标准化、小额化的特点，显著降低了投资门槛和操作难度，为市场提供了兼具股债属性的大类资产配置工具，具备差异化投资价值。此外，公募REITs的估值方法相对保守，投资逻辑简单清晰，是投资者参与基础设施项目投资的全新选择。

从市场供求角度来看，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫认为，我国公募REITs尚处于成长阶段，已上市公募REITs产品均经过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强。另外，目前已上市项目的存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示，公募REITs受到关注也和陆续出台的相关支持政策相关。2022年开年，财政部、税务总局即发布基础设施公募REITs试点税收政策，扫清了基础设施公募 REITs在设立阶段的企业所得税税收障碍，北京市也发布了REITs试点政策及申报辅导手册等，这些令投资人对公募REITs的发展前景更有信心。

资产扩容或缓解市场过热势头

此前多只公募REITs二级市场价格持续走高，引发产品接连提示溢价风险，密集发布停牌、暂停基金通平台份额转让业务等公告，试图为公募REITs降温。

“从长期来看，价格一定是围绕内在价值波动，公募REITs也不例外，其二级市场价格也须锚定底层资产的盈利水平。目前公募REITs都是基础设施类资产，成长空间相对有限，高溢价势必蕴藏高风险。”业内某公募REITs资深人士表示。

建信基金也认为，如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质。投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期关注二级市场涨幅的同时，从长期持有角度留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。

也有业内人士表示：“物以稀为贵。现在产品供不应求，投资者只会争抢。未来随着各类资产的不断推出，加之已发行项目如果可以持续扩募，才能真正缓解供求矛盾。”

中金公司投资银行部固定收益组联席执行负责人、董事总经理贾舟祺提到，目前公募REITs的试点特征导致了行业聚焦在有稳定收益的基础设施领域。2021年发展改革委发文，对公募REITs试点区域、行业及资产范围进行了一轮扩充，将景区、能源、水利等类型的项目纳入试点范围。为了公募REITs的长久发展，资产扩容是必经之路，可尝试将轨道交通、租赁住房、有市场化收益的管廊管网类等其他资产纳入试点范围。

保障性租赁住房REITs备受市场关注

就市场而言，目前最受关注的公募REITs扩容行业之一是保障性租赁住房。作为“十四五”期间房地产发展的重点领域，保障性租赁住房亟须REITs作为重资产的退出渠道以及形成投融资闭环。

“我们认为，保障性租赁住房REITs的市场潜力可能不亚于其他资产类别，未来将成为中国REITs的重点领域。”贾舟祺表示。

不过，如何健康平稳地推进保障性租赁住房REITs试点，仍需市场各方进行研究和探讨。

中航基金不动产投资部表示，保障性租赁住房底层资产较为复杂，目前处于“摸着石头过河”的阶段，诸多问题需逐一讨论，例如保障房租金过低、房地产企业资质是否受到认可等。其中，一大关键难点在于保障房的用地问题。保障性租赁住房用地获取方式有划拨、出让、租赁等，不同性质土地的权属界定、转让限制等问题的处理方式不同，目前尚未形成定论。此外，保障房的税收等相关配套政策的落地也有利于保障性租赁住房公募REITs的平稳推进。

林伟鑫也提到，保障性租赁住房的资产特征与产业园、仓储物流等资产接近，均为产权类资产，其REITs的底层资产包含土地使用权及房屋所有权。而部分保障性租赁住房项目的土地使用权通过划拨方式获得，划拨用地如何发行产权类公募REITs，相关技术细节有待进一步商讨。

业内期盼尽快推出扩募机制

公募REITs市场尚处于试点阶段，存量规模较小，不能充分满足投资者的配置需求。对此，不少业内人士建议，尽快推出扩募机制，以缓和供需矛盾。

对此，贾舟祺提出了几点建议：一是明确基金扩募操作流程及衔接安排；二是建立扩募工作的快速审批机制；三是拓宽扩募收购资产类型、收益要求及项目来源；四是进一步明确扩募资金用途。

贾舟祺表示，扩募机制需充分借鉴海外REITs市场及A股市场的相关经验，不断夯实各项规则细节，如基金份额定价、原始权益人认定、扩募规模、时间等。

林伟鑫提到，在扩募规则及具体操作办法中，应明确原始权益人认定及战略配售份额认购问题，以及扩募基金份额的定价问题。比如，拟扩募资产是外部第三方的资产，该第三方是否被认定为原始权益人？是否需要参与战略配售份额认购？老的原始权益人是否需要参与认购扩募部分的战略配售？此外，扩募的定价既需要权衡原持有人、新投资者和原始权益人的利益，也需要考虑二级市场价格等因素。

北京某公募REITs人士也提出了有关建议。首先，在扩募时，针对扩募资产的审核要更加关注扩募资产未来的成长性。其次，参考境外REITs实践及上市公司发行证券方式，REITs扩募可以通过配售、定向或公开等方式，具体由基金管理人确定、持有人大会审议，并由基金管理人及其委托的财务顾问开展路演、询价、定价、认购、配售等相关工作。