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作者|赵波（北大国发院经济学长聘副教授，博士生导师）、徐鸿诚（北大国发院经济学本科生）
赵波（北大国发院经济学长聘副教授，博士生导师）
任何政策的实施都需要有窗口期，而越是可能对于经济造成较大影响的政策越是需要考虑政策的选时问题。作为房地产结构改革的一个重要组成部分，房地产税的扩大试点今年被延迟，是因时制宜审慎推动房地产结构改革的举措。
房地产税，取之于民用之于民。在西方房地产税征收的逻辑是：住房虽然为私有财产，但政府提供的公共品（医疗、教育、交通等）使其升值，正因如此，住房所有者应该缴纳房地产税，而房地产税的用途也在于改善当地设施与服务，如此形成良性循环。在我国，类似的逻辑也是适用的，不过我们也需要在具体实施时充分考虑国情。
一、房地产税税收巨大，对于经济有着巨大的紧缩效果和乘数效应。
房屋资产为占我国居民财富比重最大的资产，总计GDP的2.3倍（ 李扬、张晓晶，2020）。如果对于所有住房征收统一税率的房地产税，比如0.6%的房地产税率，那么简单计算可得到，该税率下房地产税税收总额将占GDP的1.4%，按2021年GDP计算相当于1.6万亿，这将超过国内的个人所得税或者国内消费税占GDP的比重。
如果对于部分房产减免税率，比如对于所有在300万以上的住房征收房地产税，那么在0.6%的房地产税率下，税收总额将占GDP的0.44%，按2021年GDP计算相当于0.5万亿；如果对于自有住房且人均建筑面积在60平米以上的房产征税，在0.6%的房地产税率下税收总额占GDP的比重为0.2%，按2021年GDP计算相当于0.22万亿；如果对于拥有三套及以上的家庭来征收，那在0.6%的房地产税率下税收总额占GDP的比重为0.2%，按2021年GDP计算相当于0.22万亿。
综上看来，房产税税额巨大，对于经济有着巨大的紧缩效果和乘数效应。推迟房产税试点对于宏观经济的影响可以从以下几个方面来评估：
第一、 推迟房产税试点有助于消费企稳。
征收房地产税降低居民的可支配收入，也会从而降低居民的消费。2021年中央经济工作会议指出，“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。2022年，中国经济稳字当头、稳中求进，稳增长成为宏观政策的重心。而居民消费对于经济增长的贡献已经连续11年超过50%，超过投资成为GDP最重要的拉动部分。今年暂不扩大房地产税改革试点城市，是减税降费财政政策的一部分，将有助于居民消费企稳。此外，目前全国面临着新一轮Omicron变异株的冲击，部分地区采取了严格的封控措施，居民消费特别是服务性消费和线下消费受到很大影响，推迟扩大试点将有助于缓解消费面临的双重冲击。
第二、推迟房产税试点有助于减少短期内房地产市场的不稳定因素，降低房地产市场风险。
理论模型预测征收房地产税导致二手房供给增加和房价降低，从而降低了房地产投资的回报率，对于房地产投资有负面影响也会影响，使得新建房地产投资减少。但从现有的实证研究来看，征收房地产税对房价和房地产投资的影响是不完全确定的。[1]从上海的实际试点结果来看，征收房地产税短期内降低了上海的房地产投资，但对于房价影响不明显；从重庆的试点结果来看，征收房地产税降低了房价，但对于房地产投资影响不明显。
房地产税推迟试点将有助于避免房价和房地产投资大起大落，有助于短期内房地产业风险的化解。去年年底以来，我国房地产市场可谓处于严冬，房地产投资、销售均显低迷，房企资金链整体紧绷。2022年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，提出“要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”。多地陆续调降房贷利率，降低首付比例，并取消限购措施。暂缓扩大房地产税试点城市有助于促进房地产销售回暖，帮助房企度过严冬，从而防范化解系统性风险。
此外，房地产投资现阶段仍然是我国固定资产投资的重要组成部分。据国家统计局的数据，中国3月非制造业PMI为48.4，低于前值51.6，已回落至收缩区间。推迟房产税试点也对于实现2022年稳增长目标有重大意义。
第三、推迟房产税试点有助于实现全年减税降费目标。
面对今年经济下行压力，减税降费成为财政政策的核心主题。2021年12月27日，全国财政工作视频会议对2022年财政工作和实施积极的财政政策提出一系列重要举措，其中包括“实施更大力度减税降费”。结合我国2022年全年退税减税约2.5万亿元的目标，统一征收房地产税会极大抵消减税降费的力度。如果对部分试点城市实施部分征收房地产税，征收规模当然会小很多，但这仍然是一个紧缩的财政政策，与减税降费目标之间存在一定矛盾。
二、现阶段房产税从试点如何推向全国仍有待解决的问题。
第一、区域差异巨大，亟需因城施策。
房地产的税基在不同地区有着非常多的异质性（如图1所示）。一线城市等经济发达地区房价高，又由于人口多、城市规模大而有更庞大的住房存量，住房总市值高，因而有着更为广泛的税基，征收房地产税后可以获得更多的房地产税收入。不过，从另一方面来看，高房价地区的居民往往面临着更高的房价收入比。征收同样税率的房地产税，对于这些高房价收入比的地区而言意味着更重的税负。巨大的区域差异给征收房地产税带来难度。全国范围内统一税率的房地产税会更严重地影响高房价收入比地区的居民消费和房地产投资，因此征收房地产税或许也需要“因城施策”。
第二、房产税是当地留用还是全国统筹未有定论。
目前我国的房地产税是一个地方税，税收收入由地方政府留存使用。家户住房总市值高的省份经济活跃，人口净流入，地方政府财力雄厚（图2）。假设各地采用一致的税率，并将该税收入留用于当地建设，则会进一步加剧区域间不平等。
如果中央政府统筹房地产税征收工作，并加大转移支付力度，将房地产税收入统筹分配，多用于支持家户住房总市值低的省份的发展，则可以减少地区不平等。中央统筹征收房地产税并转移支付或许是更好的方案。不过，探索建立中央统筹的房地产税收用体系需要更多的、更细致的研究，也需要更广泛的区域间协调和统筹，暂缓扩大房地产税改革试点城市有助于让准备工作更加充分。
第三、房地产税起到巨大的社会财富再分配效果。
从房地产市场角色的角度看，征收房地产税对于购房自住者、投资者、租房者会产生不同影响。
对于购房者自住而言，房地产税增加了房产持有过程的成本，相当于提高了购房的价格，增加了购房者的负担。但另一方面，房地产税可能通过降低房价，降低购房者的负担，因此房地产税对于购房者的实际影响不能确定。
对于投资者而言，房地产税增加房产持有成本、降低房价，这二者都会降低持有房产的投资回报率，从而使得投资者更有可能抛售其房产。房地产税在这个渠道中可以帮助实现“房住不炒”。
房地产税对于租房者没有直接影响，不过租房者会受到住房市场的溢出效应影响。如果房地产税因为提高了住房持有成本而导致更多人选择租房，而不是购房，那么租房者的福利就会因为房租价格上升而受到负面影响；如果房地产税降低了房价，从而导致更多人选择购房，而不是租房，那么租房者就可以面临更低的房租。
从年龄方面看，处于人生不同阶段的人群的房价收入比不同，他们受到房地产税影响的程度也不一样（图3）。老年人群往往收入较低，房产较多，他们的房价收入比更高，征收房地产税对于老年群体的冲击更大。
总之，在微观层面，房地产税的影响也有很大的异质性，需要更多的研究和探索工作来分析其对于社会福利加总的影响。
综上所述，房产税的试点需要选择一个合适的窗口期，也需要学界更多的研究来加以配合。中国的宏观经济调控政策既有调结构的跨周期调控政策，也有调节经济周期的逆周期调控政策。在选择具体的政策组合时，需要处理好逆周期和跨周期调节的权衡。房地产税从长期来看，有助于调整资源在社会不同部分之间合理配置，改善供给结构。但从短期来看，房地产税的实施会减少居民可支配收入和消费，降低房地产投资，一定程度上也降低了社会的总需求。目前长期和短期之间存在着矛盾，增加了房地产税推出的难度。这是今年暂不扩大房地产税改革试点城市的主要原因。
但从预期上看，房地产税推出已经是迟早的事情，一旦企业和居民对于房地产税的推出有了稳定预期，即使推迟扩大试点也能在一定程度上起到调结构的作用。从某种程度上说，延迟推行房地产税等价于推行房地产税但暂缓征收。今年我国处于房地产结构改革的窗口期，虽然扩大试点被按下了暂停键，但是房地产结构调整也许正在预期的作用下逐步进行。
注释：
[1]根据Du&Zhang, 2015的研究，重庆的房地产税试点使得重庆的房价增速下降了2.52%，但上海的房地产税试点对于上海的房价增速没有明显的影响。根据本文作者的研究，房地产税试点降低了上海的房地产投资增速，但对于重庆的房地产投资增速影响不显著。不过，需要注意的是，无论上海还是重庆的房地产税试点都不是对于所有住房征收房地产税：上海的房地产税主要针对本市居民新购的第二套住房，重庆的房地产税主要针对本市居民拥有的高档住宅。本轮更广泛、更全面的房地产税试点可能改变我们从上海、重庆试点中总结出的结论。
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