公募REITs将扩容扩募：规则和试点项目有望尽快落地

（原标题：公募REITs将扩容扩募：规则和试点项目有望尽快落地）

公募REITs将扩容扩募。

3月18日，证监会发布《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》一文，提到了公募REITs下一阶段的重点工作：一是正在研究制定基础设施REITs扩募规则；二是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

在业内人士看来，上述举措给REITs市场再次注入一剂强心针，有助于完善国内REITs市场制度建设及扩充REITs市场体量，推动REITs市场供给常态化，从顶层设计上保证了REITs市场健康有序发展，助力REITs市场高质量发展，保障广大投资人利益。

目前，上海证券交易所（下称“上交所”）正在落实相关举措。上交所表示，该所对构建公募REITs扩募机制提出了具体思路，正在抓紧制定形成REITs扩募规则，拟近期对市场征求意见；同时，统筹推动保障性租赁住房REITs优质项目开展试点工作，尽快落地成熟项目；推动项目常态化供给，形成市场的规模效应和集聚效应。

扩募规则正在制定中

2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳。但与成熟市场不少规模超千亿元人民币的REITs相比，当前境内公募REITs上市初期资产管理规模较小，规模经济效应和品牌效应尚不显著。

扩募是指在基础设施REITs基金首次发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为。

“ 目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。”证监会称。

中金基金相关负责人称，我国现有的基础设施公募REITs规则明确基础设施基金可进行扩募，同时为扩募发售方式保留了充分的灵活性，前期公募REITs试点项目的申报、发行上市、稳健运营、顺利分红为扩募操作奠定了基础。

“扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。”证监会表示，推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。

国泰君安资管REITs团队认为，对REITs本身而言，扩募机制有助于REITs优化投资组合，分散投资单一基础设施项目带来的风险；对市场而言，REITs二级市场交易相对活跃，为基础设施资产大宗交易提供了“定价锚”和流动性，同时大宗交易市场为资本市场带来了优质资产来源；对基础设施REITs发起人而言，扩募机制使得REITs突破了狭义融资工具的范畴，真正成为可持续注入优质资产的上市平台，对发起人通过REITs实现资产盘活的意愿起到了重要促进作用。

“ 扩募是我国公募REITs市场走向成熟阶段的关键机制。”中信证券相关负责人认为主要体现在三个方面：一是通过扩募机制，发行人可将成熟运营的资产不断注入公募REITs，打造“投-融-管-退”业务闭环，对于发行人业务模式优化意义重大，助力公募REITs市场规模增长；二是基金管理人的主动管理能力将得到积极调动和充分发挥，随着公募REITs持有项目数量增加，可缓释集中度过高的风险，提升公募REITs投资价值，吸引更多投资者参与公募REITs市场；三是体现公募REITs价格发现功能，构建投融资良性循环。

保障性租赁住房增加融资渠道

自首批项目落地以来，试点资产类型呈现多样化发展趋势。除产业园、高速公路、仓储物流等传统基础设施资产以外，低碳能源、水利设施，新基建、保障性租赁住房等契合国家政策导向，助力碳达峰、碳中和及落实民生工程保障等有利国计民生的资产类型成为重点推进的方向。

“市场参与各方一直在积极推动保障性租赁住房REITs落地。但是，在保障性租赁住房REITs的实操过程中，依旧面临了诸多困难和问题，如收益率较低、土地性质为住宅、发行人很多是房地产开发企业等。”国泰君安资管REITs团队称，对于上述保障性租赁住房REITs在试点工作中面临的难点和痛点，监管层前期也与市场各参与机构进行了深入了解。

目前，证监会将国家政策导向落到实处，“证监会正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地”。

“后续相关政策的正式出台相信有望针对性地解决市场参与各方关注的问题，促进保障性租赁住房REITs项目申报的常态化，有力助推保障性租赁住房REITs的成功落地。”国泰君安资管REITs团队称。

证监会表示，推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。

中金基金相关负责人也称，公募REITs可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡，有助于实现住房租赁领域的合理稳定的土地供给、日趋完善的住房租赁资产管理能力、市场化上市与投资退出机制的有机结合，吸引市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。

除了拓宽 融资渠道、实现保障性租赁住房良性投资循环外，中信证券相关负责人认为，公募REITs是公开募集并交易的金融产品，底层资产运营数据将完整透明的向资本市场披露，其次产品端会设定市场化运营管理考核机制，市场监督和运营考核机制将推动运营机构不断提升运营水平和服务质量，建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制。

上交所三举措推进基础设施REITs试点

在当前11只公募REITs产品中，有6只基础设施公募REITs产品在上交所上市，合计融资199亿元。

“ 6只项目市场运行平稳，流动性和价格发展机制总体较好，总体而言，试点工作实现了平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。”上交所表示。

近期，上交所官网显示，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（下称“中交REIT”）项目已通过审核。中交REIT是首单央企高速公路REITs项目，以湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目为底层资产，整体估值98.32亿元。

“ 当前，上交所正积极配合证监会，持续致力于深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制建设，拓宽试点范围，稳步发展REITs市场。”上交所表示，主要体现在三个方面：

一是研究制定基础设施REITs扩募机制。 上交所对国际REITs市场及境内股票市场的相关机制进行深入研究，并结合首批项目的实践需要，对构建公募REITs扩募机制提出了具体思路，正在抓紧制定形成REITs扩募规则，拟近期对市场征求意见。

“同时，上交所正在紧锣密鼓地做好扩募业务的技术准备工作，并积极引导有扩募需求的REITs做好扩募资产筛选，尽快推动扩募项目落地，扩大标杆产品规模，尽早实现REITs全链条管理，进一步推进我国REITs常态化发展。”上交所称。

二是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。上交所高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了北京、上海等多地等10多家保障性租赁住房企业。统筹推动优质项目开展试点工作，包括华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等，并紧密协同地方发改委及相关政府单位，协助解决具体技术难点，尽快落地成熟项目。

三是推动项目常态化供给，形成市场的规模效应和集聚效应，夯实REITs市场高质量发展基础。前期试点项目的成功落地，为市场发展积累了丰富的实践经验，也验证了现行发行审核及组织保障的机制的合理有效。

“下一步，上交所将进一步凝聚合力，聚焦项目供给端，持续做好储备项目的辅导对接工作，推动成熟项目尽快落地，推动项目资源持续供给。紧紧围绕国家重大战略，积极支持创新驱动、绿色发展、民生保障等重要领域落地成熟项目。”上交所称。