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简村风云:富力旧改成败史

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锋雳 王文华

10月12日,“增城旧改第一村”永宁街简村村正式公开招标。按计划,原定公开招标结果的时间为11月16日,然而招标公告发出不久,便悄然下架。时隔一月,11月12日,简村村旧改公开选择合作企业公告再次挂网,公开选择合作企业的竞选及成员代表表决会议将于12月17日举行。

在外界看来,富力在简村村旧改已运作多年,拿下此次招标可谓是水到渠成。不过,此前,招标方案在节骨眼上匆忙被撤,不免令人生疑。

增城旧改第一村

2017年,作为增城首个旧村改造重点示范村,简村村项目确定由富力操刀,2018年项目安置房启动区正式奠基。据富力城市更新集团公众号,简村村安置房一期A1、A2栋已于2020年5月完成主体结构封顶。按计划,安置房一期项目于2020年竣工,安置250户村民,2021年上半年实现村民回迁。不过,截至目前,尚未有关于村民回迁的消息。

简村村位于增城区永宁街,与黄埔区相邻,是一座拥有600年历史的古村落,也是是增城区首个旧改试点项目,并列入广州市“攻城拔寨”的重点建设项目。

简村村项目改造涉及居民1152户,户籍人口3115人,改造范围内总建筑面积约505295㎡,总成本约为59亿元。项目改造将采取合作改造模式,其中简村社、上枝元社、下枝元社、长一社、长二社、上春岭社、下春岭社、牛民地社、西元社等九个经济社按照全面改造方式实施改造,齐岭社按照综合整治方式实施改造。

值得注意的是,11月12日发布的最新招标公告强调,将严格按照《中共中央办公厅国务院办公厅印发关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》、《国务院办公厅关于科学绿化的指导意见》、《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等文件要求,落实历史文化和名木古树保护措施,坚决防止滥砍滥伐、破坏历史文化风貌。

旧改成为近两年的热词,政策和财政的支持,旧改推进速度加快。发展过快中也会存在问题,比如部分房企以地产开发模式操作旧改项目,各区设置不合理市场准入门槛、形成政策壁垒和瓶颈等。

今年以来,关于城市更新的调控政策陆续出台,旨在纠正偏差,控制“大拆大建”。10月20日,广州市住房和城乡建设局印发《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见(征求意见稿)》,面向社会公开征询意见。《征求意见稿》指出,在注重保护、利用、传承好历史文化遗产,坚决杜绝防止大拆大建方面。

同时,《征求意见稿》强调,广州不随意迁移、拆除不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的老建筑;不得伐移古树名木,禁止砍伐被确定为古树后续资源的树木。对未开展历史文化资源调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域,广州市将不先开展实施城市更新。

今年8月份,住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》也明确,实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁,不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡。

随着旧改调控政策出台,广州旧改市场进入冷静期。此前有消息称,广州市规划和自然资源局发布城市更新项目核查的工作方案,要对广州市11个区、合计119个旧改方案,做进一步加强评估和方案优化。

旧改之王的反转

以旧改项目起家的富力地产,有着“旧改之王”的称号。有这样一种说法,“广州每一根烟囱倒下,都有富力一份功劳”。广州的西关富力广场、顺意花园、阳光美居、猎德村、杨箕村旧改项目,都是富力旧改的代表作。目前富力正在推进的还有茅岗路以西城中村、笔村、陈田村、田美村东南经济社、赤沙村、海中村、胜石村等多个旧村项目。

富力的旧改触角还伸向了全国,包括山西、陕西、河南等。2021年半年报显示,截至6月末,富力集团已签约合作城市更新项目近60个,上半年广州、西安、太原、郑州、石家庄等城市均有城市更新项目入市,合计贡献销售额146亿元,占总销售收入的22%。

富力表示,未来可供发展的已签约城市更新项目货值超8600亿元,一二线城市占比93%,大湾区占比74%;规划总建筑面积超5400万平方米,可售面积超2900万平方米。

2019年年中,富力宣布暂缓拿地。此后,富力一直避开在招拍挂市场拿地,转而取道城市更新项目来增加土储。在2021年半年报中,富力表示,已确定开发权、待转化为土储的城市更新项目,仍是集团潜在的土储关注焦点。

尽管城市更新项目成本远低于新推地块,但其体量大、周期长、投入多,对于负债压力巨大的富力而言,也并非易事。

出售旧改股权

为了降低负债,富力已经将手中的部分旧改项目的股权出售。其中,富力与建业地产在郑州的合作项目就是例证。2020年1月,富力以10亿元价格将河南建业富居投资有限公司10%的股权及债权出售给建业,持股比例下降至35%。后者持有郑州五龙口城中村改造项目及花园口合村并城改造项目,涉及占地面积4104亩。

建业富居成立于2014年,由广州富力、建业地产、上海恒玢投资中心(有限合伙)共同出资1亿元,三方分别持股45%、45%、10%。此后,建业与富力接连拿下郑州高新区五龙口城中改造项目五龙新城,及郑州惠济区东弓庄城中村改造地块,意向合作开发花园口镇项目。据悉,两个项目的操盘方均为富力。

项目实施后,进展并不顺利。不论是五龙新城还是惠济区的尚悦居项目,均曝出违约及房子质量差丑闻,遭遇业主维权。

据业内人士表示,富力有一段时间资金很紧张,在工程款兑付、相关费用批复上可能会比较苛刻。

2021年4月,建业宣布拟以8.48亿元从上海恒玢投资中心(有限合伙)收购建业富居10%股权,持股比例上升至65%。据悉,目前上述两个项目的操盘方已经由富力转为建业。

在今年年初的业绩发布会上,富力董事局主席李思廉表示,“富力在过去5-10年都很少合作项目,我们今年会加大力度出售部分的股权,包括邀请同行加入旧村改造,出售部分股权拿到的现金能够帮助我们降低负债” 。

此前,简村村旧改招标临时撤掉,也有分析称不排除富力为减轻资金压力,引入合作方以联合体方式摘牌。

简村村项目最终花落谁家,富力能否将其收入囊中,静待12月17日见分晓。

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