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地产一哥说了什么?

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地产一哥说了什么?

三年前,彼时房地产一片欣欣向荣,作为行业老大哥的万科高喊着“活下去”,被业内嘲笑为贩卖焦虑。站在如今的时间点回看,这并非危言耸听,甚至预言了房地产行业当下的境况。

2020年8月,“三道红线”监管正式提出,中国房地产行业的游戏规则重新拟定,靠融资、圈地、盖楼做大规模的富豪神话正在远去。

对于这一年房地产行业的艰难,10月22日,万科集团主席郁亮在2021年媒体交流会上说道,房地产行业已经进入新常态,回归到民生行业,回到常态必有阵痛,阵痛之后仍有机会。“行业会有缩表的过程,如同缩骨减肥一样,必然伴随煎熬的痛苦。但天下没有做完的生意,只有没做好的生意。”



谈现状:“活下去,不是熬下去”

根据“三道红线”的监管要求,房地产企业的剔除预收款的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1倍。依据踩线的条数,监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,有息负债规模增速上限增加5%,即使是处于绿档位置的房企,有息负债年增幅也不得超过15%。

作为行业的龙头,万科在兼顾发展与风控方面一直可圈可点,是头部绿档房企。

2021半年报显示,万科集团的营业收入为1671.1亿,同比增长约14.2%。在财务结构上,集团净负债率仅为20.2%,而且近20年来的净负债率均在40%以下,维持在行业低位;剔除预收款项的资产负债率为69.7%;现金短债比近似为2.32,持有货币资金1952.2亿元。

“今年很多同行的现金流比较紧张,万科的话一直还是比较稳健,财务数据显示现金有接近2000亿,这么多钱怎么花,我们过去几年老被人骂太保守。”在资金怎么花的问题上,郁亮表示万科有投资团队,没有并购团队,只要市场有机会就做,没机会就不做,万科不是投行,不是要把人吃掉。

对于恒大的问题,郁亮坦言,“行业冬天来了,大家都冷,首先要自己解决自己过冬问题,救人先要保证自己的安全。”

万科一贯略显谨慎的理念,符合当下行业的发展状况。在媒体交流会上,郁亮也继续向市场传递出其克制和稳健的态度,“活下去,不是熬下去,要活得好,活得久,要找到下个春天活下去的基本能力和方法,这个很关键。”

谈行业:“常识告诉我们,缩表也有机会”

进入下半年,楼市行情急转直下。据国家统计局公布的数据,从6月开始,70个大中城市中,包括新房和二手房在内,房价下降的城市逐月增多。9月,一线城市商品房交易量环比降幅普遍在两位数,其余城市也以继续降温为主。

从过去一段时间至今,金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入,这方面数字从去年下半年就开始下降,这是必然的,这就意味着缩表。

郁亮认为,对开发商而言,缩表的直接表现为降债务、控杠杆以及去金融化。在这个的过程中,资产端的投资、开工在下降,行业短期业绩肯定受到重大冲击,整个缩表过程是很煎熬的。

但在他看来,“阵痛之后还有机会,常识告诉你,如果我们做得好还是有机会。”

郁亮特别提到了10多年前的家电行业。2008年金融危机之后,国家对家电行业的扶持力度加强,“家电下乡”和“以旧换新”补贴等政策加速实施,行业过上了好日子,不少上市公司的收入增速超过40%。从2010年开始,扶持力度逐步收缩,美菱、荣事达、新飞等大批家电企业倒闭,产能全堆积成库存。

“在这个过程中,也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。当年美的压力很大,据说砍掉了一半的产品品种,关掉很多工业园,裁了不少员工,然后通过数字化、线下转线上、研发去提升。家电企业在经历缩表以后,仍然获得新的发展机会。”郁亮认为,家电行业的轨迹为房地产企业增添了信心。

谈业务:“不停止拿地,但拿地标准更高”

在今年首轮集中供地时,万科合共摘下47宗地块,可售面积717.5万平方米,共花费558.6亿元,占前6个月总投资40%以上。但在9月份多地调整第二轮集中供地规则后,万科拿地则较为低调,在青岛以联合体形式拿下3宗城阳区流亭街道地块,仅花费7.01亿元。

会上,被问及在第二轮集中供地拿地金额较低的原因,郁亮表示,万科没有停止拿地,但公司有自己的投资标准,在缩表的背景下,拿地标准会更高。

万科的负债规模下降,“绿档”的身份意味着更多选择。随着房地产行业土地、金融红利的时代远去,房企竞争进入下半场,业务多元化被视为万科的新战略。

去年10月,万科物业更名为万物云,向科技服务公司转型。万科集团合伙人兼万物云CEO朱保全在会上谈到,万科物业的业绩增速在30%以内,万物梁行增速介乎于30%-60%,万物云城则大于60%,分别是针对居民、企业和政府的物业管家。

交流会上,万物云还发布“千条街道计划”。朱保全表示,在100余座城市、全国288条街道内,万科物业住宅市占率达到25%以上,预计到2021年底,可达到300条高浓度街道。未来三年,万科物业、万物梁行和万物云城共同完成百城千街目标。

在万科加速转型发展的这一年,作为重点发展板块的物流业务也不断发力。万科集团合伙人、万纬物流董事长张旭在会上首次公开透露,万纬物流旗下分为万纬冷链、万纬高标、万纬服务三大业务板块,不局限于物流地产,更延伸到仓配一体化服务、供应链服务。

张旭表示,疫情过后,物流发展迅速。过去一年,万纬物流探索更多新业务,如新能源汽车、光伏产业、冷库等,瞄准每个行业的头部企业,为他们提供服务。

房地产开展多元化业务,不仅可以规避政策风险和善用闲置资金,未来或会成为房企盈利的关键增长点。正如郁亮所言,“每一个值得改进的地方,都是我们业务发展的空间和潜力。从这个角度来看,围绕城市同步发展,围绕客户同步发展,我们仍有巨大机会。”

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主编:赵妍 编辑:罗盈盈 助理:尹璐菁

联系邮箱:moneygz2021@126.com

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