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承诺不涨房租,还是自如么? | 公司报道系列VOL.016

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号外 王文华

9月份,上海市房地产经纪行业协会发文称,在上海市房地产经纪行业协会的组织下, 12家租赁企业代表签署承诺书。

租赁企业承诺不哄抬租金、不虚假宣传、不克扣租金、不恶意竞争、不强制服务、不推诿扯皮;经纪机构的承诺内容包括不哄抬租金、不虚假宣传、不赚取差价、不隐瞒欺诈、不参与群租、不推诿扯皮。

其中,为稳定上海住房租赁市场,自如、建信、魔方、相寓等8家租赁企业承诺,今年底前挂牌出租房源不涨租金。

自如真的不涨租?

近日,多个网友在社交平台揭露了自如的变相涨租套路。

有上海的自如租户投诉称,今年10月份,在上海租的自如房子遭遇自如跳价7.2%的涨租。远超往年3%的涨租幅度。

对于上述投诉,自如的回复称,综合多方面因素,“价格会适当进行调整”,“当前续约价格已低于市场价”。总之,7.2%的租金涨幅有理。

事实上,8月31日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,明确提出城市住房租金年度涨幅不超过5%。此外,上海、北京、深圳等城市也出台政策稳定住房租赁市场。

某网友遭遇到了新套路:租金名义上不是自如来涨了,但是变成业主直租,房租还是要涨,给自如的服务费还要照常交,而且,保洁服务却被取消了。折腾了一圈,租金涨了,得到服务少了,给自如的钱却没少。

另外有网友表示,“沪漂”多年,因为租房被自如的霸王条款“气炸”了。据该网友称,合同到期要续租,续租一年的话住不满一年提前退租要扣100%押金。如果按月续租,房租上涨20%,住半年多付的部分直接等同于短租的押金。

该网友在签完续租合同后,在还没有执行的情况下,想修改租期,但自如方表示只能二选一,要么直接终止续约合同,付违约金20%,再找房子;要么继续承租,哪怕最后一个月不住也要付房租。

对于上述网友反映的情况,自如方面解释称:上述情况应该是长租租客换成短租,短租价格要贵一些。“自如目前将短租续约细分成月租、季租、半年租的方式,根据租期不同,对应的价格也有变化”。

杀熟式涨价、服务费

“北漂”多年的李凡2019年10月,在我爱我家的相寓平台租下了一间合租房,李凡所租的次卧租金价格2400元,并支付给相寓一个月的租金作为中介费

2020年10月,李凡在租房合同到期后选择续约,房租维持2400元,无中介费。2021年10月,李凡计划在合同到期后选择续约,但相寓的管家表示,房租每月降100,但要加收相当于房租10%的服务费,房租最终为2530元。

李凡认为,自己所租的这套房子存在“杀熟”的现象。按照李凡的介绍,他所租住的房子,共有四户租户,李凡和另一租户选择续约,但租金上涨,据他了解,他们租住的房子整体降价2000多元,这就意味着另外两家租户的租金是下降的。

有网友反映自如也存在类似情况。据该网友称,其在北京门头沟租的自如到期,因为租金由原来的2100元涨价至2580元,该网友选择不续约,自如将房子以2700多元的价格挂出去后,最终以2460元的价格成交。

按照相寓管家的解释,服务费包括保洁服务、网费。在李凡看来,相寓是在变相涨价,李凡多次表示不需要提供保洁、网费等服务,网费已经自行解决,且在他看来,合租共四户,服务费加起来每个月需要缴1000多块钱,一年下来就是一万多元,“做个保洁、安装个网就值一万多吗?” 。

相寓管家表示,现在的房子都需要收取服务费,是公司定的,李凡如果觉得不合适,可以选择搬走。

王佳曾在自如租房多年,提到服务费,他表示:租自如3000元/月的房子,按照房租10%的服务费标准,服务费要3600元。但在王佳看来,保洁费、网费、维修、甚至加上暖气费,成本最多也就1500元,3600元的服务费太贵了。

事实上,在网上可以看到,租客们对于服务费的意见也很大。不少网友有着和李凡一样的质疑,租房中介收取的服务费与最终提供的服务并不匹配,换句话说就是,提供的服务根本不值这个价。

不涨租,之后是租金暴涨?

克而瑞数据显示,2021年,全国8个核心城市7月平均租金达到73.08元/平方米/月,同比大幅上涨24.55%。北京、上海、杭州等租金涨幅超过了20%。8月,8个核心城市租金水平较7月有所下降,平均租金为71.4元/平方米/月,环比微降2.3%,但相较于2020年同期仍有22%的涨幅,但各城市租金涨幅增速有所放缓。

对于租金不断上涨,胡景晖分析认为,首先是疫情之后的反弹,其次是和人口流动有关,这是房租上涨的核心。近几年,我国在产业布局上的重大调整,从发展中小城镇到发展大城市集群,京津冀、长三角、大湾区等,这些政策调整逐步落实到位,更多人口流动到一线城市、强二线城市。

针对租金上涨问题,8月24日,由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》指出,北京市将建立租金监测和发布机制。当住房租金快速上涨时,住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施,调控住房租赁市场,必要时可以实行佣金或租金指导价。

事实上,类似的中介承诺不涨租的事情在2018年的已经发生过。

2018年下半年,租赁市场掀起涨价风暴,房租暴涨、中介抢房源哄抬房租等事件层出不穷。2018年8月19日,北京市房地产中介协会召集自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人进行座谈,参会企业明确承诺不涨租金,并且拿出手中全部存量房源投向市场,共计125725套。

然而两个月一到,房租价格就出现反弹迹象,自如宣布取消不涨价及续约涨幅不超5%的限制,我爱我家的相寓租金甚至被曝出不涨价承诺到期后租金猛涨20%。

前期2个月的不涨租,成了随后租金暴涨的铺垫。

不知同样的戏码,是否会在2022年初再次上演?

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