秦虹：城市更新需要有为政府+有效市场

（原标题：秦虹：城市更新需要有为政府+有效市场）

10月15日，网易财经方向大会-城市更新论坛于北京举行，商务部原副部长、中国国际经济交流中心副理事长魏建国、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹、高和资本合伙人苏鑫、中间艺术基金会执行理事黄晓华、网易传媒副总编辑姚长盛出席本次论坛，就城市更新相关议题进行深入探讨。

秦虹表示，城市更新和传统所理解的房地产开发方式有四点不同。

第一，建设方式的不同。过去房地产开发是大拆大建式的，标准化的、可复制的建设方式。比如万达广场，全国有几百个万达广场，所有城市的万达广场都是一样的，而未来要做的城市更新，走的是渐进式道路，是留改拆并举，以留为主，每个项目各具特色的建设方式。

第二，解决的问题不同。房地产开发是推倒重建，主要解决城市发展的增量需求问题，城市更新解决的是城市高质量发展和可持续发展问题，要对城市建成区内，对存量改空间、补短版、生产业、留文化、保民生、美环境，是城市历史印记呈现和现代功能提升的有机结合。

第三，盈利方式不同。房地产开发盈利方式以散售为主，以高杠杆、高周转、高毛利为主要特征，背后的支撑是高房价，因此对城市发展带来了很大的成本上的伤害。城市更新的盈利模式是靠运营，靠持有经营，靠资产管理，靠不断的产出现金流为主要特征的经营模式。

第四，发展方式不同，房地产开发是以土地招拍挂为主要模式，参与者主要是单一的房地产开发企业，只有房地产开发企业有能力和资格去买地盖房子搞开发。城市更新主要是政府的片区统筹、规划引领，政府、企业、社区、原居民、原业主共同主导的一种方式，是一种各类社会主体共同参与的发展方式。

秦虹强调，城市更新一定是个性化、特色化地解决问题，在城市更新的过程当中，特别需要有为政府+有效市场。

为什么一定要有有为政府呢？秦虹表示，因为城市更新离不开政府的政策，没有政策，所有的更新都是违建。但是要改变政府的政策，是需要有担当和创新的。同时，城市更新完全靠政府包办显然不可行，如何有效地激励市场参与、社会资源积极进入，政府拥有开放的思想，和环境，充分发挥有效市场是非常关键的。

秦虹指出，一个地方的城市更新搞得好不好，唯一的检验标准就是能不能引人、聚人、留人？如果更新完了，旧建筑变新了，本地人不去，外地人不来，这种更新就是无效的更新。

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