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泰禾集团债务危机465天后 北京400亿元现房再博弈

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(原标题:泰禾集团债务危机465天后 北京400亿元现房再博弈)

    本报记者 王丽新

    上一次见到黄其森,是两年前的夏天。彼时,泰禾集团已叫停拿地一年有余,两项工作排在董事长黄其森的工作日程表首位:一是寻找战投;二是“看人阅人”。时隔两年多,《证券日报》记者再见黄其森,一身休闲运动范儿,双眼略带血丝,但不见焦虑。还没打完招呼,他就接了一个电话,来自金融机构的。

    作为第一个有公开债务违约的市值曾达千亿元房企的掌舵人,从2020年4月26日被列入失信被执行人名单开始到现在,这465天,黄其森过得不容易。债务违约、股价下跌、项目停工、投资者和业主质疑等一连串反应接踵而来。有人曾给黄其森出主意称,破产重组就可全身而退。但他拒绝了,深陷债务漩涡的黄其森试图绝地求生。

    “一家一家地与金融机构沟通,最重要的就是复工、复产和复销,把房子交给业主。”还有一个艰巨任务,就是“不能被ST,今年的目标是盈利,全力以赴地保收益。”

    直面债权人的谈判

    7月30日晚,泰禾集团公告称,无法按期完成公司债券“H8泰禾01”本息的兑付,规模为15亿元。截至7月30日,泰禾集团已到期未归还的借款金额为436.93亿元,相比一季度末减少19亿元。

    “一些金融机构最初不能接受泰禾集团提出的条件,但随着房地产行业的系统性风险逐渐暴露,这些机构也在降低预期。”黄其森透露,为了与债权人达成和解,他在北京一家酒店住了一个多月。

    “去年年底,与金融机构的谈判大有进展。”黄其森说,目前与五六家主要债权人已谈妥,主要方式是延长借款的还款期限、对资金成本给予一定优惠以及豁免违约金,有的债务已展期到2023年12月。黄其森直言,到目前为止,仍有部分金融机构未能达成一致,公司甚至为此面临一些法律诉讼。但总体而言,形势有所好转,泰禾集团“开始进入上山路”。

    按照黄其森的说法,其中不乏万科的斡旋。2020年5月,万科谨慎地设置了进入安全阀门,达成条件方可入股。虽然至今万科仍未入股,也未提供资金支持,但据了解,泰禾集团与金融机构谈判的很多场合都有万科出席,对泰禾集团管理架构的调整,万科也提供了很多建议。

    金融机构的陆续“松口”,对一个个项目的“解封”,让泰禾集团有了“从泥潭中爬出来”的机会。

    北京400亿元现房的博弈

    自债务危机爆发以来,泰禾集团的项目一度大范围停工,其中既有疫情因素的影响,也有来自金融机构保全措施的影响,以及部分股东与合作方退出的压力。

    “停滞”是黄其森最焦虑的一道“坎”。“项目只有完工才有价值,才能化解危机。”黄其森举例称,北京大多数项目都是准现房了,有个别项目再投个把亿资金就能撬动数十亿元的销售了。

    在项目处置中,经过与债权人达成一致,泰禾集团提出“封闭管理”的方法,即项目层面的融资、销售等资金流动,完全用于项目本身的自运转,不必受公司整体经营状况的影响。这样做的好处是,项目可以独立于母公司先行实现债务重组,加上与承包商工程队协商价格与工期,几个重点楼盘逐步解冻。

    今年6月和7月,作为泰禾集团重点复工复产复销区域的北京和福州,有的项目已经开始交付,有的获得了竣工备案,有的明确了复工节点。泰禾集团方面向《证券日报》记者表示,在北京有400亿元货值的现房,其中地处北京副中心的中国院子还有60多套现房可售,单套价值都在大几千万元甚至亿元以上。

    泰禾集团的现房资产是当前打赢翻盘战的关键,黄其森对此看得很清楚。复工复产不能马上带来业绩和现金流,但现房复销则可马上带来回款,产生收益,进而争取盈利,这是泰禾集团这个上市平台不能被实施ST或退市的“七寸”。泰禾集团需要金融机构给予更多时间,自己也要为活下去抢“生血”时间。

    “目前差不多85%的项目已经复工了。”黄其森透露称。

    二次创业要做“高端精品”

    一家市值千亿元规模房企的“冰冻三尺”,绝非“一日之寒”造成。

    “我在2017年已经意识到这个问题了,步子迈大了,管理跟不上。”黄其森说,2018年,泰禾集团开始做出调整。一是停止拿地,并从海南等区域退出;二是退出环京区域;三是退出投资回报周期长的旧改项目。为了降杠杆,2018年和2019年,泰禾集团偿还了千亿元规模的债务。“如果这笔债务没有还掉,公司今天一点机会都没有了。”

    在处理危机的460多天中,黄其森萌生了“二次创业”的想法。等盘活这一盘棋,妥善解决危机之后,“我们最后大概会退到不到10个城市,北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、福州和厦门。”黄其森说,在产品定位上,未来泰禾集团主要做“高端精品”;在规模上,“300亿元到500亿元就够了”。

    按照黄其森的说法,泰禾集团在核心一二线城市有3000多亿元货值的土地储备,“土地款基本上都付清了”,这是二次创业的资本;另外,中式“院子系”产品牌子是二次创业的基石。

    但“二次创业”的前提是危机已经化解。正如黄其森所说,泰禾集团上山的路不易走,要做好长期吃苦的准备。早调整要比晚调整好,早做准备就有翻盘的可能。

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