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俊发云南往事:行贿,入狱,走上巅峰

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(原标题:俊发云南往事:行贿,入狱,走上巅峰)

近日,云南房企俊发集团拟拆分旗下物业公司俊发七彩服务集团有限公司(简称“俊发七彩服务”)于港交所上市。有着“云南地产一哥”之称的俊发集团也再次回归公众视野。

20年云南往事,见证地产枭雄的浮沉人生。2003年,俊发老板李俊为获得项目曾经巨额行贿,被判刑入狱。出狱后,俊发立刻又参与了另一次行贿。如今,俊发最终成为了云南地产开发的龙头老大。

地产未上,物管先行

俊发七彩服务成立于1999年,由俊发集团创始人李俊创办。目前的控股股东为李俊之子李镇廷。截至2020年年底,俊发七彩服务的在管总建筑面积为2800万平方米,布局云南省、四川省和贵州省,其中收益的九成以上来自云南。

克尔瑞2020年年底发布的发布《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》显示,2020年TOP10企业在管面积门槛值达1.87亿平米,TOP30企业在管面积门槛值达5839万平米,TOP50在管面积的门槛值达4010万平米。对比下来,俊发七彩服务的规模并不大。

招股书显示,2018年至2020年,俊发七彩服务营收分别为4亿元、5.93亿元、8.25亿元,净利润为4760万元、7630万元、1.84亿元。

俊发的营收来源主要是物业管理服务、向非业主提供增值服务、社区增值服务。值得指出的是,俊发七彩服务的营收对母公司依赖较重。2018年至2020年,俊发七彩服务向俊发集团及关联公司提供的物业服务的营收分别为3.09亿元、4.35亿元、5.39亿元,分别占当年物业管理服务营收的94.0%、91.4%及92.4%。

此外,俊发七彩服务与小米的对赌协议也是本次上市的一大看点。招股书显示,小米集团旗下全资子公司FastPaceLimited以代价3000万美元认购俊发七彩服务4.5万股股份,持股4.29%。根据双方约定,俊发七彩服务2021年、2022年的营收不少于13.59亿元、18.04亿元,净利润不低于3.53亿元、5.31亿元,否则俊发七彩服务将对小米进行现金补偿。

按照俊发服务2020年业绩情况计算,要完成对赌,俊发七彩服务2021年的营收和净利润同比增长至少达到65%、92%。这对于严重依赖母公司的俊发七彩服务并非易事。

李俊云南往事

谈到俊发七彩服务,就不得不提及俊发集团及创始人李俊。俊发集团官网显示,俊发集团1998年创建于云南,定位“城市更新综合服务商”,旗下业务涵盖城市更新、建筑科技、生活服务、商业运营、文旅康养、产业融合,总资产超1500亿元,截至目前,已成功开发城市更新项目45个。

锋雳获取的一份名为“JFGZ”明珠广盈债券项目的资料显示,截至2020年12月31日,俊发集团的总资产为1563亿元,总负债1188.99亿元,有息负债441.4亿元,短期有息负债103.64亿元。

李俊出身优渥。他的父母李黎明、石宝凤是云南改革开放初期的企业家,被誉为“云南创业第一代”。1979年,李黎明夫妇共同创办金马家具厂,将“席梦思”带入昆明人的生活中,1984年,创办晶晶床垫品牌。

1998年,年仅23岁的李俊成立俊发集团,2001年,俊发因开发“俊园”豪宅项目名声大噪,这也是昆明最早的高端小区。不过,2003年,李俊却因行贿罪被判刑。1997年和1998年,李俊为承揽昆明市五华区螺蛳湾市场改造工程、昆明市园林住宅小区的开发权,向时任云南省副省长的李嘉廷及其儿子共计行贿950万元。最终,李俊被判处有期徒刑二年,并处没收财产30万元。

2004年,李俊重出江湖,先后开发了“金星园丁”二期、“水晶俊园”、“世纪俊园”等项目。2007年,俊发再次牵涉昆明市规划局原局长曾华的行贿案件。2004年9月至2006年2月,为开发一个新项目,在项目审批过程中,俊发公司向曾华送上了人民币1万元、美金1000元,及价值人民币5.1万元的翡翠项链一条。不过,这次事件,并未让李俊再次陷入深渊。

俊发的发展与另一位地产大佬密不可分,万科创始人王石。在俊发集团的官网上,记录着李俊与王石的渊源。二人保持着多年的友谊,2000年,俊发聘请王石出任独立董事,2004年,俊发再次聘任王石担任特别顾问,在王石的推荐下,俊发加入中国城市房地产开发商策略联盟。

王石对俊发的企业管理制度影响颇深。2000年,在王石的引荐下,资深地产人袁昆加入俊发,担任俊发CEO,从此,俊发走上了与万科相同的职业经理人道路。2002年,袁昆离职俊发。此后,CEO职位空缺了四年,2006年,李俊提拔俊发元老级人物赵彬担任董事长及CEO,后者在这一职位一干就是十年,并带领俊发跃升云南房企“一哥”,晋级百亿俱乐部。2015,赵彬辞任CEO,仅保留董事长职务,CEO一职由原龙湖高管周德康接任。不过,周德康仅上任半年便选择离任。2016年,赵彬从俊发离职,加入红星美凯龙。

2016年,隐居幕后的李俊亲自挂帅,担任俊发集团董事长、CEO。2017年,李俊提出“2017-2019三年战略”,宣布要在全国六大区域布局,力争未来三年实现千亿目标。2017年,俊发的地产板块销售额为381.3亿元,三年实现千亿是个不小的挑战。

2018年,原阳光城总裁张海民加入俊发担任CEO。张海民有着丰富的地产行业经验,他曾在万科任职10年,历任北京、深圳万科地产营销总经理。后加入阳光城,担任副总裁、总裁,期间,带领阳光城向千亿规模冲击,销售额从2015年的310亿元增长到2017年的915亿元。

张海民的加入,有消息认为这是俊发在扩大规模做强业绩的同时,为上市做准备。然而,好景不长,张海民加盟俊发仅10个月,便宣布辞职。有观点称,张海民擅长并购、高周转,但这种模式想要复制到擅长做城市更新项目的俊发身上并不容易,城市更新项目周期长,受所在城市政策影响大,很难做到标准化复制。

俊发集团官网显示,该公司定位“城市更新综合服务商”,旗下业务涵盖城市更新、建筑科技、生活服务、商业运营、文旅康养、产业融合,截至目前,已成功开发城市更新项目45个。

俊发的千亿计划并未如约完成,据克尔瑞发布的数据,2018年,俊发实现地产销售额550.3亿元,2019年为528.4亿元。

2019年年底,俊发集团开始了二代交班,李俊将公司的控制权交给其儿子李镇廷。2020年,俊发的全年销售额为670.1亿元,位居房企销售排名第50位,业务除主要深耕云南外,还布局了上海、佛山、广州、西安等14城。

地产项目频发纠纷

锋雳注意到,俊发开发的地产项目多次遭遇维权。

2021年以来,俊发在昆明开发的观云海云漫零项目,有业主投诉称,俊发集团开盘打着优惠费名义,收取高额服务费1.5万元,涉嫌捆绑销售,强买强卖,买房送车位,同小区车位费8万-18万,延期交房不赔付,合同约定2020年12月30日交房,延期至2021年4月1日,要求不交物业费不给看房,业主交了物业费看房,发现存在很多质量问题,开发商承诺一星期内整改,半个月后仍未整改完成。

2020年3月,有业主投诉称,业主去昆明的俊发蓝湖俊园看房,本意为认筹,在售楼处工作人员误导下,将认筹转换成定金,改变了钱的用途,多次协商后,售楼部答应上报退款,但始终未收到退款。

同样是在蓝湖俊园,2020年6月,有业主投诉称,其在2019年12月31日在蓝湖俊园营销中心自行购买了本楼盘的第一套商品房时,在置业顾问“预交2万房款抵5万”的说辞下其向俊发公司支付2万元购房款,起初的说辞是2万元为开发商推出的优惠券,后面说是为了避税,最终,业主在支付总房款时,提前交的2万元并未包含在内,最终导致该业主多支付了两万元。

2020年2月,有业主称,其购买的昆明俊发时代俊园以配套公立名校、中华小学、昆三中虚假售房,业主接房之后,发现并无配套学校并不存在。

(陈齐乐对本文亦有贡献)

作者:王文华,关注地产,资本市场

主编:

戴鹭    编辑:陈合群    美编:李佳乘

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