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5月一线城市楼市“两重天”:新房领涨 二手房涨幅四连跌

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(原标题:5月一线城市楼市“两重天”:新房领涨,二手房涨幅四连跌)

5月份,在调控政策趋紧和住房信贷管控继续加强的背景下,全国楼市热度有所回落,但仍处于历史较高水平,且房价整体继续上涨。

但伴随热点城市二手房调控的相关政策逐渐发酵,目前,以一线城市为代表的二手房市场出现明显降温。其中,5月份,深圳在二手房指导价作用下,房价持续回落,继上月出现自2019年6月份以来首次“零增长”后,5月首次下跌。

国家统计局17日发布的70个大中城市商品住宅销售变动情况显示,5月份,70城中有62个城市新房价格环比上涨,超5成城市新房价格环比涨幅较上月扩大,新房市场热度有所提升;二手房价格环比上涨城市数量为50个,比上月减少4个,涨幅较上月收窄0.1个百分点,二手房市场热度继续回落。

“整体来看,全国新房价格上涨趋于高位触顶,继续上涨的动力开始减弱,而二手房价格则处于高位回落阶段。从后续市场的表现看,随着信贷收紧和调控越来越精准化,全国楼市量价将阶段性见顶。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

根据16日统计局公布的数据,1~5月份,商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%,较上月收窄11.8个百分点。商品房销售额70534亿元,增长52.4%,较上月收窄15.8个百分点。截至目前,全国商品房销售增速连续3月收窄。

在密集调控下,全国新房市场依然维持高热度。对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,这主要是因为重点城市的土地供应不足,新房项目供不应求。同时,由于多地实行新房预售限价,一二手房价格倒挂现象时有发生,购房需求持续涌入新房市场,进一步加剧了供需矛盾。

“此外,5月份,在多个重点城市开展的首轮集中供地中,成交部分高溢价地块也对市场预期起到带动作用。特别是重庆、广州本月涨幅继续位于全国前两名,市场热度较高。”许小乐说。

数据显示,5月份,重庆、广州新房价格分别环比上涨1.9%和1.5%,继上月后,再度成为70城涨幅的前两位,且涨幅分别较上月扩大0.5和0.4个百分点。

业界普遍认为,本轮重庆新房价格持续走高,与土地市场升温和周围城市的购房溢出效应有关。4月底,重庆首次集中供地落幕,此次土拍溢价率普超50%,最高溢价率达129.98%。多宗地楼面价折合近1.5万元/平方米。此外,今年一季度,由于周围如成都等地的楼市调控政策率先出台,部分需求外溢,一定程度上也刺激了重庆楼市热度。

分城市能级来看,新房方面,5月份,一线城市房价的环比涨幅领涨二三线城市,涨幅为0.7%,创下今年以来新高。除北京外,沪广深的新房价格涨幅均较上月扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,一线城市的涨幅最大,这主要是受广州市场的影响。广州后续依然要严格规范购房交易秩序,防范各类炒作。

“广州持续领涨也与其调控政策出台的比较晚有关。” 李宇嘉进一步指出,在广州,调控力度较大的政策于4月21日才发布实施,政策生效存在一定的滞后性。而广州外围次中心,如黄埔、南沙、番禺等地,其落户政策和新增落户购房政策相较京沪深仍比较宽松。

与新房价格领涨全国行情不同的是,二手房方面,一线城市房价涨幅连续四月呈下跌态势。

数据显示,5月份,一线城市二手房价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%,涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点;深圳由上月持平转为下降0.1%。

“这意味着持续大半年的调控,在近期取得了明显的绩效。”李宇嘉说,以深圳出台二手房指导价为契机,今年以来,一线城市调控重点逐渐转向二手房市场,在严打中介虚高挂牌价、炒作二手房,特别是学位房价格的同时,收紧了二手房贷款的评估价和贷款额度。

第一财经记者注意到,近两月以来,“新房向上、二手房向下”的趋势,由一线城市正在向二三线城市蔓延。许小乐认为,这是因为楼市调控效果在两个市场的作用不同。

他表示,新房和二手房市场的供应主体差异,二手房的供应主体是独立分散的业主个人,供应和定价更灵活、反应更及时。而新房的供应主体是政府与房企,前端的土地供应不足短期难以有效改善,而以“稳房价”为目标预售限价制度下存在地方政府与房企的博弈,也影响新房项目的供应量,因此新房供应缺乏弹性导致供不应求较难快速解决。

“从预期来看,二手房业主预期整体稳中有降,预计后期二手房价整体趋稳。新房市场的局部热度存在调控收紧的可能。”他说。

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